La dación en pago, la alternativa que aconseja el Banco de España para los que tienen problemas para pagar la hipoteca

La dación en pago es un método de pago que se produce con una transmisión mediante la cual, se extingue una obligación. Una vez que el acreedor acepta la prestación del deudor, se elimina la deuda inicialmente existente, aunque la forma de pago pactada fuera diferente en sus inicios. Esta modalidad de pago atiende a la voluntad de negociación de las partes que, habiendo un débito pendiente, acuerdan su satisfacción a través de la transmisión de la propiedad de bienes del deudor como alternativa al pago pactado.

Uno de los supuestos más característicos de la dación en pago es el de la entrega de un bien inmueble a la entidad bancaria a causa de la imposibilidad de hacer frente a los pagos de la hipoteca. La dación en pago de la vivienda ofrece algunas ventajas, además de la propia extinción de la obligación, como es evitar un proceso legal, el embargo, los gastos judiciales e inmobiliarios o incurrir en mora. Sin embargo, al tratarse de una dación en pago, se pierde la propiedad.

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La más común es la figura de la dación en pago entre particulares. Normalmente, se trata de familias que no tienen la posibilidad de seguir pagando sus deudas, como el caso de las hipotecas de sus casas. Así, deciden acudir a su entidad financiera y comenzar la negociación para que el banco no solicite el embargo del domicilio. Esto supone un gran alivio para estas familias, ya que la deuda mantenida con el banco por la hipoteca de sus viviendas se cancela de manera total y, a pesar de haber entregado su propiedad a cambio, ya no existirá ese vínculo asfixiante respecto de la entidad.

La dación en pago de deuda entre particulares viene siendo un intento por superar las dificultades económicas que la sociedad actual atraviesa: ante la imposibilidad de afrontar pagos pendientes con dinero líquido, se intenta la liberación de la deuda con transmisiones, siempre, recordemos, mediando la aceptación del acreedor.

Para solicitar la dación en pago deben darse las siguientes circunstancias:

• Que el deudor se encuentre en el umbral de exclusión.
• Que el precio de adquisición de la vivienda cumpla con el límite impuesto, con un máximo de 250.000 euros.
• Que el plan de reestructuración de la deuda sea inviable.
• Que la entidad haya optado por no aplicar la quita de la deuda.
• Que aunque el banco haya iniciado un procedimiento de ejecución, no se haya dictado el anuncio de subasta.
• Que la vivienda no esté gravada con cargas posteriores.
• Que la solicitud se haya presentado dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración o, en un momento posterior, para aquellos deudores que tengan aprobado y en curso un plan de reestructuración y observen su imposibilidad de atender los pagos.

Por ejemplo, la familia Fernández empezó a tener dificultades en 2019. Como cumplía todos los requisitos se reestructuró la deuda con efectos desde el 15 de abril de 2019, estableciéndose un periodo de carencia de 5 años. Transcurridos más de dos años y dada la subida de los tipos de interés, esta familia no tenía ingresos suficientes para hacer frente al pago de las nuevas cuotas y solicitó la dación en pago de su vivienda. En este caso, la entidad valoró positivamente la entrega de la vivienda del deudor, quedando definitivamente cancelada la deuda.