“Almeida lo ha arreglado para que no pierdan dinero”: así es el nuevo negocio (dos torres de oficinas) de El Corte Inglés en Méndez Álvaro

La versión oficial: El Ayuntamiento de Madrid dirigido por José Luis Martínez-Almeida aprobó de manera provisional este lunes la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la capital para crear un nuevo ámbito urbanístico bautizado como Nuevo Sur Méndez Álvaro. Lo que se va a cambiar es el uso donde actualmente se levanta el centro comercial de El Corte Inglés para poder construir dos torres de oficinas con un máximo de 27 plantas cada una. Según el Consistorio, “el 72 % de la superficie que ahora ocupa el centro comercial Méndez Álvaro será destinado a dotaciones públicas y se mejorará las condiciones ambientales y paisajísticas de la parcela”.

La versión del grupo municipal socialista, muy crítico con el proyecto: “Almeida se lo ha arreglado para que El Corte Inglés no pierda dinero”, explica el concejal Antonio Giraldo. “El centro comercial tiene que ser derribado por sentencia judicial. A cambio, el Corte Inglés propuso una operación urbanística para construir las dos torres, pero no hay espacio suficiente para hacer las dotaciones públicas que son obligatorias. ¿Qué solución se sacan de la manga? Que las dotaciones, ya sea un centro cívico o una biblioteca, se construyan bajo las zonas verdes que también son obligatorias. Dotaciones superpuestas”, señala Giraldo.

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Vamos a los orígenes. El centro comercial que El Corte Inglés construyó en 1992 en Méndez Álvaro, entre la M-30 y la estación de autobuses, ocupa una parcela de 11.811 metros cuadrados. El centro comercial tiene cinco plantas y cuatro bajo rasante destinadas a aparcamiento. En enero de 2012, la Comunidad de Madrid aprobó una modificación puntual del PGOU de la capital que venía a regularizar ampliaciones de edificabilidad que El Corte Inglés había realizado en tres de sus centros, entre ellos el de Méndez Álvaro (en este caso 7.500 metros cuadrados). Un particular lo denunció y el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) declaró nulo en junio de 2013 lo aprobado por el Gobierno regional en enero de 2012.

En julio de 2015, el Tribunal Supremo confirmó esa resolución. Un año después, en junio de 2016, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 29 de Madrid ordenó la demolición del exceso de metros construidos en los tres centros comerciales. El Corte Inglés volvió a recurrir, recurso que fue rechazado en septiembre de 2017. La empresa volvió a llamar a las puertas del Supremo, que rechazó todas sus alegaciones a principios de 2019. A pesar de ello, Méndez Álvaro ha seguido en pie.

Pero a El Corte Inglés le quedaba una última bala: reclamó una mediación intrajudicial para tratar de paralizar los derribos y buscar un acuerdo con las otras partes implicadas: el Ayuntamiento de Madrid y el ciudadano que denunció. Acuerdo que finalmente alcanzó y fue validado por la Justicia. Esto impidió las demoliciones hasta que el Ayuntamiento modificará puntualmente el PGOU. No en el caso de Méndez Álvaro, donde El Corte Inglés pactó en septiembre de 2020 derribar el centro a cambio de poder construir oficinas.

Antonio Giraldo asegura que el negocio es redondo para El Corte Inglés. ¿Por qué? :“Porque ahora tiene más metros cuadrados para construir y más rentables, porque las oficinas siempre son más rentables que el suelo comercial”. La edificabilidad prevista es de 51.776 metros cuadrados (además de tres plantas de aparcamientos subterráneos con 519 plazas), lo que supone para El Corte Inglés 17.200 metros más de aprovechamiento que con el centro comercial. “El Ayuntamiento les regala estos 17.200 metros cuadrados. Es decir, ganan un 50% más de metros y encima son más rentables”.

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Según los datos iniciales, derribar el centro comercial costará unos 12,5 millones de euros y levantar las torres de oficinas, con sus correspondientes aparcamientos, rondará los 139,8 millones. El resultado, no obstante, será muy beneficioso para El Corte Inglés: la rentabilidad de alquilar estas nuevas oficinas rondaría los 14,3 millones anuales. Y si las torres se vendieran, sin llegar a ser alquiladas, el Ayuntamiento calcula que podrían costar 299 millones, con un beneficio directo de 47,5 millones para la empresa.

Para el PSOE, la conclusión es clara. Con la nueva edificabilidad del proyecto, las cesiones obligatorias de suelo que hay que hacer al Ayuntamiento son altas. “Como no hay espacio suficiente en la parcela para ello y tampoco podemos reducir las torres, porque si no no salen las cuentas, ¿Qué hacemos? Pues se sacan de la manga que las cesiones de zonas verdes se pueden superponer a otro tipo de dotaciones. Si la propuesta sale adelante, que saldrá porque el PP tiene mayoría, el Ayuntamiento se ha inventado un nuevo modelo urbanístico para que Madrid no tenga carencias de espacios dotacionales: apilados unos encima de otros”, señala Giraldo.

Esta modificación puntual del PGOU se aprobará definitivamente, en principio, en el Pleno del 30 de octubre. Y será la segunda vez. El Gobierno de José Luis Martínez-Almeida ya lo llevó a Pleno en febrero de 2023. Pero todo cambio urbanístico debe ser ratificado por la Comunidad de Madrid, que lo rechazó hace meses porque el proyecto tenía “una serie de carencias y deficiencias” y creía que no satisfacía “los intereses generales”. Ahora se presenta un nuevo proyecto “que es el mismo pero con un poco más de literatura”, señala Giraldo.

El Ayuntamiento explica que la parcela dotacional (la que está al lado de las dos futuras torres) tendrá un “uso dotacional de servicios colectivos” y estará dividida, a su vez, en dos fincas. Una será un parque público y la otra se destinará a la construcción de los equipamientos para los vecinos que indique el distrito de Arganzuela, “permitiéndose bajo su superficie otros usos dotacionales”. La puesta en marcha de una edificación dotacional integrada en una zona verde “tiene como objetivo configurar este espacio como un parque de distrito y poner en valor el entorno de la parcela para su transformación”, especifica el Consistorio.