Los bancos han cerrado el grifo de los préstamos hipotecarios y a los futuros compradores de vivienda cada vez les resulta más difícil obtener financiación. El miedo a que aumente la morosidad originada por una desaceleración de la economía que traiga consigo el incremento del desempleo han endurecido las exigencias de las entidades financieras para conceder hipotecas.
Esto ha hecho que la firma de estos préstamos lleve seis meses en caída libre hasta, desplomarse en julio un 18,8%, cuando se suscribieron 29.223 hipotecas, la cifra más baja desde enero de 2021, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
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“Los bancos son cada vez más estrictos con el objetivo de que el cliente hipotecario pueda devolver el préstamo sin problemas para no aumentar sus ratios de morosidad”, apunta el CEO de iAhorro, Marcel Beyer.
Los ‘elegidos’
No obstante, existe un perfil de hipotecado muy cotizado por los bancos y al que dan el sí cuando acude a pedir financiación. Tiene una edad media de 37,48 años, lleva trabajando unos siete años con contrato indefinido y sus ingresos netos rondan los 2.746 euros mensuales. La mayoría compra la vivienda en pareja, el 61,14%, por lo que al salario medio hay que añadir otros 1.962 euros que, de media, cobra el segundo titular de la vivienda, cuyo precio ronda los 266.176 euros.
Otra de sus características es que son ahorradores y antes de pedir una hipoteca tienen ahorrados de media unos 92.827 euros destinados a pagar la entrada de la vivienda, una cantidad que se ha incrementado a lo largo de este año.
El ahorro que acumulaban entre enero y marzo de 2023 para dar la entrada era de 65.600 euros, entre abril y junio subió a 81.894 euros, a los que se sumaron cerca de 11.000 euros en el tercer trimestre hasta llegar a los 92.827 euros, según datos del índice de iAhorro.
Hipotecas por debajo del 80% del precio
Los futuros compradores se ven obligados a aumentar sus ahorros para adquirir la vivienda porque los bancos se resisten a financiar por encima del 80% del precio de compraventa. El motivo es que sus clientes no superen la ratio de endeudamiento que marca el Banco de España, que establece que solo se destine al pago de la hipoteca entre un 30 y un 35% del salario neto mensual.
Esta mayor exigencia de ahorro para dar la entrada ha estado motivada por la escalada de los intereses de los préstamos hipotecarios al calor del incremento de los tipos de interés del BCE, que en once años han pasado de tasas negativas al 4,5% actual. Así, cuando los tipos de interés de los préstamos hipotecarios estaban en torno al 1% TIN, se podía comprar una vivienda de 260.000 euros y pedir una hipoteca de unos 210.000 euros aportando unos ahorros de 52.000 euros y pagar una cuota mensual en torno a 675 euros, apuntan desde iAhorro.
En este caso bastaba con tener unos ingresos netos medios en la unidad familiar de 2.300 euros para que el banco no pusiera problemas al conceder el préstamo. Pero ahora las cosas han cambiado y con el interés de los préstamos por encima del 3% TIN, quien compre esa misma vivienda, con los mismos ahorros y sueldo, tendría una cuota en su hipoteca que subiría a 890 euros mensuales y superaría la ratio máxima de endeudamiento.
“Quienes tienen un perfil más justo tienen mucho más complicado que el banco les conceda la hipoteca, mientras que los que cuentan con un buen perfil pueden ‘apretar’ un poco más en su negociación y conseguir tipos de interés bastante buenos para cómo está el panorama actual”, indica Marcel Beyer.
Perfil del extranjero
El perfil de hipotecado que compra una vivienda en España cambia si se trata de un extranjero. Cada vez son más los que adquieren casa en nuestro país, hasta alcanzar máximos históricos en el primer semestre de este año con operaciones que rondaron el 21,4% del total de las compraventas realizadas, apuntan desde el Consejo General del Notariado. Esta tendencia al alza ya quedó patente en 2022, cuando a cierre de diciembre las operaciones de extranjeros se dispararon un 45%, hasta las 88.800, según datos del Colegio de Registradores.
El precio medio que los extranjeros pagaron por sus viviendas en el primer semestre del año se situó en 2.095 euros el metro cuadrado, frente a los 1.574 euros que pagaron los españoles, 521 euros más. Para afrontar este gasto, la mayoría no necesita hipoteca y pagan la vivienda a tocateja, pero los que la piden la solicitan a bancos españoles.
Esto es debido a que “las entidades del país de origen de estos compradores tendrían difícil ejecutar el impago, por lo que no suelen estar abiertos a este tipo de operaciones”, argumenta Dylan Leworthy, director regional de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).
El perfil de estos hipotecados es el de un comprador británico, alemán o francés de entre 50 y 60 años, casado y con hijos, con un alto nivel de estudios y unos ingresos anuales superiores a 60.000 euros. No obstante, en los últimos años han aumentado los compradores más jóvenes que practican el working anywhere, es decir, que son nómadas digitales.
“Después de la pandemia estamos viendo muchos compradores de edades más tempranas, aprovechando que pueden trabajar a distancia, y, de esta forma, no tienen que esperar hasta su jubilación para cumplir su sueño de pasar largas temporadas en las costas españolas”, señala Leworthy.
Respecto a las hipotecas que contratan, suelen tener un porcentaje máximo de financiación que no supera el 70% del valor de tasación o compraventa de la vivienda y su plazo de amortización está en torno a 30 años. Además, según Leworthy, “los tipos de interés de las hipotecas de extranjeros no residentes son siempre más altos que los de los extranjeros que sí residen en el país”.