El precio de la vivienda “aguanta”: subirá un 1% este año y bajará un 2% el que viene, vaticinan en Bankinter

“Los precios de la vivienda aguantan sorprendentemente bien en 2023″, a pesar de la desaceleración económica, el fuerte incremento de costes de financiación y la caída de las transacciones, señalan los analistas de Bankinter en su último informe inmobiliario. Atribuyen este comportamiento de los precios a la creación de empleo y a la subida de salarios a ritmos del 5% interanual, por ello han revisado al alza sus estimaciones de precios de vivienda para este año con una subida del 1%, frente la bajada del 3% prevista anteriormente.

Otros de los factores que han ayudado a mantener los precios y esquivar las caídas previstas, según el informe, es la escasez de oferta de vivienda en las principales ciudades y la subida de los alquileres “a consecuencia de la nueva Ley de la Vivienda”.

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Respecto a 2024, consideran que los precios deberían estancarse e, incluso, podrían caer ligeramente un 2%. Si bien, reconocen que, de producirse dicha caída, “será coyuntural por el entorno de tipos elevados”.

El respiro que pueden tener el año que viene los futuros compradores de vivienda durará poco. El informe de Bankinter vaticina que en 2025 los precios podrían volver a escalar un 1%, en un escenario en que se el euríbor se moderará —cerró septiembre en el 4,149%— apoyado “en sólidos fundamentales del mercado de vivienda como ratios de accesibilidad en medias históricas, oferta y demanda equilibradas y financiación hipotecaria más prudente”.

Una senda contraria a los precios la siguen las transacciones de vivienda con recortes de un 10% en julio de este año, por ello, los analistas mantienen su previsión de que caigan un 14% a cierre de 2023 y un 7% durante 2024.

No obstante, hay que tener en cuenta que venían de niveles máximos de los últimos 15 años, con 650.000 transacciones en 2022, y que esta reducción acumulada de en torno al 20% supondría volver a la media histórica de 500.000 transacciones al año. El equipo de análisis de Bankinter estima que este nivel es sostenible a medio plazo y debería repartirse en unas 100.000 transacciones de vivienda nueva y 400.000 de segunda mano.

Respecto a la valoración de activos del sector inmobiliario, el informe señala que se incrementa la rentabilidad exigida en un entorno en el que los bonos soberanos vuelven a ser una alternativa de inversión. Así, prevé que solo activos con capacidad de subida de los alquileres lograrán evitar rebajas significativas de sus valoraciones. Ponen como ejemplo los activos logísticos, centros de datos e inmuebles relacionados con la salud, como las residencias de la tercera edad y hospitales.

Sin embargo, en otros tipos de activos inmobiliarios la capacidad de subida de las rentas es muy limitada y, por tanto, seguirán ajustando a la baja sus valoraciones. Entre ellos destacan las oficinas y los centros comerciales.

En cuanto a la demanda de oficinas los analistas pronostican que se va a estabilizar debido a que ya se da por terminada la fase de adaptación a las nuevas formas de trabajo tras el Covid, en que el modelo que mayor éxito ha tenido ha sido el híbrido que combina trabajo presencial con teletrabajo, y permite reducir la demanda de espacio de oficinas, aunque no de forma drástica.

Además, a pesar de la desaceleración económica, el empleo se muestra sólido y el número de afiliados a la Seguridad Social creció un 3% en septiembre, lo que ha permitido a los activos prime mantener ocupaciones elevadas de en torno al 95%.

Sin embargo, “las rentas se estancan”, indica el informe. Argumenta que, tanto en 2022 como en lo que llevamos de año, “hemos visto cómo las rentas apenas crecen, a pesar de los elevados niveles de inflación. Aunque los contratos de alquiler están vinculados a IPC, parece complicado que en este entorno de demanda débil las rentas se incrementen”.

Algo similar ocurre con los centros comerciales, cuyo principal reto es mantener niveles de ocupación elevados. Para ello, “renunciarán probablemente a la revisión contractual de las rentas en base a inflación”, indican los analistas. De hecho, las rentas de los centros comerciales en España no han subido en el último año y podrían hacerlo a un ritmo medio del +1,4% anual entre 2023 y 2027, por debajo de la inflación prevista para ese periodo situada en el +2,8%.