El BCE revoluciona el inmobiliario español: la subida de tipos impulsa el euríbor, hunde las hipotecas y frena las compras

La decisión hace un año del Banco Central Europeo (BCE) de subir los tipos de interés ha revolucionado el mercado inmobiliario español. Este cambio de tendencia ha estado marcado por la subida en vertical del euríbor hasta superar en tasa diaria el 4,2%, el desplome de las firmas de hipotecas, la ralentización de las compraventas, el auge de los préstamos hipotecarios a tipo fijo y el cambio de perfil del comprador.

La caída de los préstamos hipotecarios en los últimos seis meses ha sido radical. Los últimos datos de julio dados a conocer por el Instituto Nacional de Estadística registran un descenso interanual del 18,8%, hasta los 29.223, la segunda cifra más baja desde enero de 2021. Se colocan a niveles de la prepandemia cuando las operaciones oscilaban entre una horquilla de 22.000 y 35.000.

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La nueva política monetaria adoptada por el eurobanco también ha generado un cambio de perfil del comprador de vivienda. Hasta ahora, el más común era el de una familia de clase media que adquiría una casa situada en una localidad de tamaño medio, con el objetivo de vivir en ella. Su precio medio rondaba los 200.000 euros y para afrontarlo solicitaban una hipoteca a una entidad financiera.

Ahora se está detectando “un aumento de un comprador con alta solvencia económica, con conocimiento en el sector inmobiliario y procedente del extranjero. Este perfil necesita menos ayuda financiera que el español medio porque cuenta con un poder adquisitivo mayor”, indica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Este cambio de perfil ha hecho que ahora seis de cada diez compradores de vivienda la paguen a tocateja, sin necesidad de pedir financiación al banco, según el Consejo General del Notariado.

Un hecho a destacar es que cuanto más sube el precio del inmueble más aumenta el pago al contado. Datos del comparador de hipotecas iAhorro indican que el 6,9% de los compradores de una casa cuyo precio oscila entre 100.000 y 200.000 euros no pide financiación, porcentaje que alcanza el 44.4% entre los que compran una vivienda cuyo precio supera los 500.000 euros.

Esto se explica, a juicio de Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, porque los más adinerados “no necesitan pedir financiación y la pagan al contado”. En muchos casos buscan en el ladrillo un valor refugio frente a la incertidumbre de los mercados.

Otra de las causas que ha producido la caída de las operaciones hipotecarias ha sido la subida del euríbor, que cerró agosto en el 4,073% y que en tasa diaria supera en septiembre el 4,2%. Este incremento ha impedido a muchos ciudadanos comprar una vivienda. Los analistas prevén que el índice podría cerrar el año cerca del 4,5% tras la decisión del eurobanco de aumentar los tipos de interés hasta el 4,5% en septiembre.

La subida del principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios a tipo variable ha incrementado el tipo de interés de las hipotecas, que en julio alcanzó de media el 3,24%, su valor más alto desde mayo de 2017 y ya supone más de un punto de subida con respecto al año anterior. Ello “ha supuesto un cambio muy significativo y de gran impacto para quienes comenzaron la búsqueda de vivienda meses antes y esperaban intereses muy reducidos, como los de los últimos años”, señala Matos.

El encarecimiento en el último año del dinero ha originado un cambio de tendencia en el tipo de interés elegido por los compradores, pasando del variable al fijo. En julio, el 57,8% de las hipotecas firmadas eran fijas, tras haber alcanzado su máximo en abril de 2022 con un 75%, mientras que las variables fueron el 42,2%.

Ana Matos argumenta que en un escenario en que el Euríbor aumenta diariamente, por encima del 4%, “no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo. Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca fija que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro”.

No obstante, la estrategia de las entidades financieras de abaratar las variables y endurecer las fijas, está teniendo resultados y se empieza a apreciar un cambio en la tendencia en detrimento de las hipotecas fijas. “Ya estamos viendo cómo afloran variedades como las hipotecas mixtas, que se están convirtiendo en el producto estrella de los bancos”, señala Matos.

La caída de la firma de hipotecas ha traído consigo un descenso de las compraventas, pero mucho menos acusado. Así, estas operaciones cayeron en julio un 10,5% respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar las 48.303. En opinión de Matos, “las operaciones de compra y venta parecen resistir por el cambio en el perfil del comprador”.

Estos cambios experimentados por el mercado inmobiliario español continuarán a corto y medio plazo, prevén los analistas. Vaticinan que el número de hipotecas seguirá cayendo, ya que, a pesar de que el final de las subidas de los tipos de interés está cada vez más cerca, el euríbor puede escalar hasta el 4,5% debido a que el mercado descuenta que los tipos seguirán altos al menos durante 12 meses.

En este escenario, Matos considera que “seguiremos asistiendo a la moderación del volumen de compraventas y las firmas hipotecarias irán reduciéndose a un mayor ritmo debido a las condiciones financieras más restrictivas, que encarecen los préstamos hipotecarios, limitan las nuevas concesiones y frenan la compra de vivienda”.