Gerard Duelo (COAPI): “Los fondos buitre se han quedado sin carnaza para invertir en vivienda”

La larga trayectoria profesional de Gerard Duelo Ferrer le ha convertido en uno de los profesionales más reputados del sector inmobiliario del país. Ingeniero industrial de formación, cosmopolita y gurú de la vivienda, advierte en esta entrevista de la mala situación por la que atraviesa el mercado de la vivienda en España provocada por la escasa construcción de obra nueva, la subida de los precios, la falta de políticas eficaces a largo plazo y el riesgo de que este problema se cronifique si no se empiezan a tomar soluciones desde ya.

Pregunta: Comprar una vivienda se ha convertido en una misión casi imposible para gran parte de los ciudadanos debido a la escalada en vertical de los precios. ¿Cuáles han sido los catalizadores que han provocado esta subida?

R: Respuesta: España sufre un grave problema que arrastra desde hace 20 años debido a que no hay vivienda suficiente, ni de obra nueva privada, ni de protección oficial, y esta escasa oferta incrementa los precios. Un ejemplo de que no se construye lo tenemos en Barcelona donde el Colegio de Arquitectos ha dado este año un 63% menos de visados de obra nueva que el año pasado. Falta obra nueva en general y sobre todo en las grandes ciudades que concentran a la mayor parte de la población, y este problema irá a más.

Con la vivienda de protección social el problema se agrava. Trece de las diecisiete comunidades no han construido nunca obra social. Además, los recursos estatales dedicados a ellas son muy escasos. Solo tenemos el 1,5% de vivienda de protección oficial, cuando la media europea es del 9,3%, esto es lamentable.

Esto es debido a que en España no se han hecho políticas encaminadas a solucionar este problema. Ni los gobiernos de derechas ni de izquierdas han llevado a cabo medidas a medio y largo plazo que el sector necesita, por ello estamos padeciendo y vamos a padecer un déficit de vivienda que hará que el precio siga subiendo.

P: ¿Por qué no se construye?

R: Hasta los años ochenta había una normativa de vivienda que obligaba a los bancos a mantener una línea de financiación para los promotores. Por ello, aunque ellos financiaban al cien por cien su obra privada, tenían líneas de ayuda dadas por el banco. Esto se retiró y ahora los bancos solo financian a determinados promotores en función de su riesgo o solvencia. Ello hace que muchos no tengan capacidad financiera para asumir la construcción de viviendas. A este problema se unen otros en zonas como Barcelona, donde el Ayuntamiento obliga a que las nuevas construcciones dediquen un 30% a vivienda social. Si a ello se suma la falta de líneas de crédito, de ayudas de la administración y el aumento de costes, los márgenes no salen.

P: El Gobierno trató de solucionar estos problemas con la Ley de Vivienda. ¿Contribuirá a resolverlos o se queda corta?

R: La Ley de Vivienda es mala y hubiera sido mejor no aprobarla. Yo fui interlocutor del Ministerio de Vivienda y llegamos a acuerdos mínimamente satisfactorios que se apartaron de un plumazo el día antes de llevarla al Parlamento por decisión de Nadia Calviño, que creyó que ciertas medidas irían en contra de sus intereses en Europa. Eliminó muchos puntos de la normativa, pero ya veremos qué dice el Tribunal Constitucional tras admitir a trámite todos los recursos presentados contra esta ley.

La norma tiene muchos defectos entre ellos que se mete en competencias que pertenecen a las comunidades autónomas, no incentiva la construcción de viviendas y recoge iniciativas para las que no hay destinado un presupuesto, por lo que se puede quedar en una quimera populista. Además, es una ley preelectoral creada primero para ganar las elecciones municipales y después las generales. Tampoco está hecha con suficiente consenso ni se ha tenido en cuenta la opinión de los expertos del sector. En definitiva, ha sido una argucia legislativa que corre el peligro de convertirse en un juego político entre partidos que puede mutar de legislatura en legislatura

P: ¿Cómo valora el tope a los alquileres que recoge la ley para frenar su subida?

R: Para contestar a esta pregunta voy a citar a un prestigioso profesor de la Universidad de Estocolmo que decía que la mejor manera de destruir una ciudad, aparte de bombardearla, es limitar los alquileres.

Topando los alquileres los precios no bajan y para colmo incentiva la economía sumergida y desanima a los propietarios a rehabilitar las viviendas en renta. Por ello, muchos optan por venderlas, lo que disminuye el stock de viviendas y encarece los alquileres.

P: ¿El problema de la vivienda irá a más?

R: Sí, sin duda. En 2050, el crecimiento de la población generará una necesidad de 2,4 millones de nuevos hogares en España, lo que incrementará el problema. Por poner un ejemplo, en Cataluña se necesitarían entre 300.000 y 500.000 nuevas viviendas, que habría que construir en los próximos 25 años, pero ¿sabe cuántas viviendas se han construido allí en los últimos cuarenta años?, 34.000, por lo que llegar en 25 años a 300.000 es imposible. No salen los números, por ello el problema de vivienda no solo lo sufrimos nosotros, también lo sufrirán nuestros nietos.

P: ¿Qué influencia han tenido los fondos buitre en la subida de precios de la vivienda y del alquiler? ¿Siguen tensionándolos?

R: Los fondos buitre sobrevolaron el país después del estallido de la burbuja inmobiliaria y la entrada en escena de la Sareb -Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria creada en 2012 para comprar los inmuebles propiedad de los bancos a un precio menor para darles activo y sanear sus cuentas-. Estos fondos llegaron a comprar inmuebles por el 20% de su valor, pero ya se han ido del país porque se han quedado sin carnaza para invertir. Las viviendas que le quedan a la Sareb ya no los quiere nadie.

Existen otros fondos que invierten en distintos activos, entre ellos la vivienda, pero la inversión en inmobiliario ha bajado mucho, por ello, muchos de ellos también se han ido de España con destino a países que viven un boom de la construcción.

P: ¿La colaboración público-privada podría paliar el problema?

R: Es esencial que existan alianzas público-privadas para impulsar el sector. Es necesario que afrontemos el retraso en construcción de vivienda con alianzas potentes, que se construya todo lo que haya de construirse en sus debidas proporciones, en lo que también pueden participar fondos de inversión.

P: ¿Un pacto de Estado entre todos los partidos políticos contribuiría a dar una solución? ¿Qué tendría que tener este pacto?

R: Es imprescindible, pero existe una tensión tal entre los partidos que les resultaría muy difícil llegar a un acuerdo. Están muy polarizados. Estamos viviendo un momento político de bajo nivel. La ‘calidad’ de nuestros políticos es mala y la mayoría no tienen una vocación de Estado. Esto se traduce en su política de vivienda. Se resisten a tomar medidas a largo plazo y solo les preocupan los cuatro años que estarán en el gobierno, cuando las decisiones sobre vivienda hay que tomarlas a muchos años vista.

P: ¿Los recursos que los Presupuestos Generales del Estado destinan a facilitar el acceso al mercado inmobiliario son suficientes?

R: En absoluto. Hay que buscarlos con lupa. Las ayudas sociales que ofrece la administración dirigidas a la vivienda protegida son escasas y en la construcción privada inexistentes y encima carga sobre estos promotores responsabilidades que debe asumir el Estado, como dedicar el 30% de sus promociones a vivienda protegida. Por ello, cuando los partidos políticos prometen en las campañas electorales la construcción de miles de viviendas, yo les preguntaría, ¿de dónde vais a sacar el dinero para hacerlo?.

P: ¿Considera un problema la ocupación de vivienda en España o hay más ruido que nueces?

R: Hay mucho ruido y pocas nueces. La gran mayoría del país no tiene problemas de ocupación. Una excepción es Barcelona y su área metropolitana. Allí sí hay un problema que fomentó Ada Colau cuando fue alcaldesa de la ciudad, pero también las ocupaciones en esa zona se están reduciendo.

P: ¿Usted escribió una carta a Pedro Sánchez planteándole los problemas del sector? ¿Le ha contestado?

R: No, ni esperaba contestación. Con esa carta pretendía informarle de la situación por la que atraviesa la vivienda en España.

P: ¿Qué le decía?

R: Entre otras cosas, que las políticas en materia de vivienda deben planificarse a 15 o 20 años, y no basarse en medidas cortoplacistas, generalmente limitadas a los intereses más inmediatos de quien gobierna. También señalaba los pocos recursos estatales destinados al mercado de la vivienda y que son necesarios presupuestos estatales que respalden los planes de vivienda y las leyes que se promulgan.

P: ¿Hay solución al problema de vivienda en España?

R: Hoy por hoy no.