Hipotecas al 100%, en peligro de extinción: solo cuatro bancos financian más del 80% de la vivienda

El buen año que están viviendo los grandes bancos españoles -Santander, BBVA, CaixaBank, Bankinter, Sabadell y Unicaja Banco- con beneficios conjuntos en el primer semestre del año de 12.386 millones de euros, un 20% más que en el mismo periodo del año anterior, queda, en parte, ensombrecido por el riesgo derivado de una posible subida de la morosidad, lo que les ha llevado a endurecer y a encarecer la concesión de créditos.

Según vaticina el informe EY European Bank Lending Economic Forecast, realizado por la consultora EY, la morosidad en España es más alta que en otras grandes economías de la eurozona. Calcula que cerrará 2023 en el 4,2% y que seguirá creciendo en 2024 hasta rozar el 5,8%. Unas cifras que superan el 3,54% de morosidad con que cerró la banca el año pasado, con un volumen de créditos dudosos de 43.159 millones de euros.

EY no es la única que advierte de este riesgo. También el Banco Central Europeo (BCE) y el Banco de España prevén un aumento de los impagos, por lo que han pedido a los bancos que analicen con lupa la concesión de préstamos y les han instado a aprovechar el buen momento por el que atraviesan sus balances para aumentar sus provisiones de cara a final de año.

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Los bancos son conscientes de este riesgo y han endurecido y encarecido la concesión de préstamos, entre ellos los hipotecarios. Una estrategia que ha llevado a la casi desaparición del mercado de las hipotecas que financian el 100 por cien de la vivienda.

“A día de hoy, no es posible dar con bancos que den el 100% de la hipoteca, o más bien, del valor de la casa que se quiera comprar, pero sí hay algunas entidades que se acercan a esta cifra, sobre todo si eres un cliente menor de 35 años”, señala Estefanía González, portavoz de finanzas personales del comparador Kelisto.

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Esta situación contrasta con la que había antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando la mayoría de bancos daban el 100% de la hipoteca. Es más, era frecuente que algunos dieran además un extra para abonar los gastos de la operación, reformar el inmueble o comprar el mobiliario.

Ahora estas hipotecas “suponen un riesgo no solo para la entidad que las concede, sino también para el cliente, dado que las cuotas que hay que pagar son más altas y el riesgo a un posible impago también aumenta”, indica Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash.

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Recomienda que aunque se consiga una hipoteca al 100%, es conveniente “tener un mínimo ahorrado para los gastos extra que se asocian con la compraventa, como los derivados de los impuestos, de la notaría, del registro de la propiedad y de la gestoría, cuyo precio equivale a un 10% del valor de la vivienda”.

Ahora solo cuatro bancos, Ibercaja, Banco Santander, imaginBank y Kutxabank, conceden hipotecas por casi el 100% del valor de tasación de la vivienda y no a todos sus clientes, solo a los que cumplen determinadas condiciones y entre ellas destaca tener menos de 35 años. El resto exigen al comprador tener entre el 30% y el 35% del valor del inmueble que se quiere adquirir para conceder el préstamo.

Ibercaja no llega a dar una financiación del 100%, pero se aproxima con su Hipoteca Vamos Joven, con la que se puede pedir hasta el 95% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda, el menor de los dos, a cambio cobra un interés del 3,25% TIN en su hipoteca a tipo fijo y de euribor+60% en la variable. Pero para acceder a ella hay que tener menos de 35 años.

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También la Hipoteca Joven de Banco Santander financia casi el 100% de la compra. Concede un 95% de la tasación o del valor de compraventa y como principal requisito exige que el comprador tenga 35 años o menos. Además, tiene que contar con un aval durante los cinco primeros años de vida del préstamo. Esta hipoteca tiene una versión fija con un TIN del 3,89%, y otra variable, con euribor+0,69%.

Otra alternativa es la hipoteca a tipo fijo de imaginBank, la banca móvil de CaixaBank, dirigida a todo tipo de clientes. Ofrece hasta un 90% del valor de tasación o de compraventa y, a juicio de Estefanía González, “está entre las más competitivas del mercado”.

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A este terceto se suma la de Kutxabank que, aunque no concreta a qué porcentaje está dispuesto a ofrecer financiación, reconoce que puede subirla por encima del 80%. Su hipoteca se puede contratar a tipo variable, con euribor+0,49% de interés, y a tipo fijo.

El encarecimiento de los préstamos hipotecarios y la dificultad para acceder a ellos hizo que su firma se desplomara en mayo un 24% respecto al mismo mes de un año antes, hasta alcanzar las 33.398, según los últimos datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Fue la mayor caída desde enero de 2021 y encadenó cuatro meses de caídas tras la bajada del 2% de febrero, del 15,7% en marzo y del 18,3% de abril.

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Los futuros compradores de vivienda a los que la banca no les conceda el 100% del valor de tasación del inmueble tienen otras alternativas para obtenerla, entre ellas “acudir a un bróker, negociar con la entidad, demostrar que tienen un perfil solvente o pedir una hipoteca con doble garantía”, apunta Estefanía González.

Ello es debido a que al acudir a un servicio de bróker hipotecario el comprador puede negociar con cada banco en mejores condiciones, además de “disponer de profesionales que analicen su perfil hasta dar con la oferta que mejor se adapte a sus necesidades”, apunta la experta.

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Además, ser un cliente solvente “siempre es una buena carta de presentación si buscas bancos que te den el 100% de la hipoteca”, añade. Recomienda que “si tienes ingresos elevados, estabilidad laboral y apenas tienes deudas, házselo saber a tu entidad cuando te sientes a negociar con ella”.

Otra baza a favor del demandante es contar con un aval o pedir una hipoteca con doble garantía, ya que ambas fórmulas permitirán mostrar al banco que se tiene un respaldo extra. Con un aval, otra persona responde por las deudas del hipotecado si este no puede pagarlas, mientras que con una hipoteca con doble garantía, el hipotecado debe utilizar una vivienda ya pagada para que le concedan el 20% que normalmente los bancos piden tener ahorrado.

Si el piso se compra al banco al que se pide la hipoteca es fácil que este preste más del 80% del valor de tasación. Según González, “aunque ninguno de estos bancos reconoce actuar como una entidad con hipotecas al 100% de financiación para este tipo de inmuebles, lo cierto es que si eres un buen cliente, es relativamente sencillo que puedan alcanzar esta cifra si adquieres un inmueble de su cartera”.

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