La evolución del precio de la vivienda en España en los próximos años: ¿cuándo será más barato comprar?

La decisión más importante en la vida de una persona ya no es casarse, sino comprarse una casa. La vivienda es una de las principales preocupaciones de los españoles. Y con razón. Los alquileres están por las nubes y encontrar uno a buen precio es prácticamente un milagro. Por eso, quien tiene la suerte de poder plantearse si comprar una vivienda para despedirse por fin de los caseros y las agencias, o quien es aún más afortunado y sólo quiere comprar como inversión para sumar su patrimonio, debe conocer cómo va a evolucionar el precio de la vivienda en España en los próximos años y, lo que es más importante, cuándo será más barato.

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El mercado inmobiliario experimentó una subida fuerte al salir de la pandemia de coronavirus. En 2021 el precio de la vivienda ascendió un 3,7%, pero el mayor crecimiento se dio en 2022, con un incremento del 7,4%, el mayor desde 2007, mientras que el precio de las casas de segunda macó creció un 7,3% de media, su mayor aumento en 15 años, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Saber qué pasará en 2023 es un misterio ya que algunas previsiones apuntan al alza, mientras que otras a caídas.

Pese a ello, los analistas de Bankinter anticipan un descenso del precio de la vivienda de hasta el 3,2% para este año. ¿Por qué? Son tres los principales motivos que destaca la entidad:

• Mayor coste de financiación hipotecaria, en un entorno de subida de tipos
• Menor tasa de ahorro de los hogares, por incremento de precios en bienes de consumo básico (energía y alimentación)
• Pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler, con rentabilidad similar al bono español a 10 años.

“Prevemos caídas generalizadas en valoraciones de activos en 2023. Los bancos centrales suben tipos de interés en prácticamente todas las geografías y se incrementa la rentabilidad de activos alternativos, como bonos soberanos. Esto lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios. Por otra parte, aunque las rentas están vinculadas por contrato a la inflación, la capacidad de trasladarla será menor en un entorno de frenazo económico”, asegura Bankinter en su informe inmobiliario

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Sin embargo, Caixabank Researh considera que el precio de la vivienda subirá el 2,9%, aunque prevé una desaceleración del 1,1% de cara al año que viene. En un informe apuntan que el segundo semestre será clave para determinar cuál ha sido el impacto de las continuas subidas de los tipos de interés. Una vez que el precio del dinero deje de encarecerse, la entidad prevé que se mantengan valores más o menos estables hasta mediados de 2024. No obstante, apunta, unos meses antes deberían verse ya bajadas en el euríbor a 12 meses.

Por su parte, la tasadora Euroval, en sintonía con Caixabank, también prevé un encarecimiento. Aunque en su caso es todavía más pesimista y considera que se alargará durante los próximos tres años y que el precio medio subirá un 6% entre 2023 y 2025, hasta situarse en 1.809 euros por metro cuadrado a finales del periodo analizado, frente a los 1.706 euros en los que cerró 2022. Así, el metro cuadrado de las viviendas se incrementará de media en 103 euros. Este 2023 el aumento será del 2%, según el último estudio publicado por la compañía. En 2024, alcanzará el 1,97% y se situará en el 1,90% en 2025.

Según Bankinter, los precios de vivienda deberían entrar en fase de ajuste tras 10 años consecutivos de subidas.” Mantenemos nuestra previsión de caídas del -3% 2023 y -2% en 2024. Esto implicaría un retroceso acumulado superior al -12% en términos reales (ajustado por inflación)”, aseguran.

En cuanto a 2025, el banco que preside María Dolores Dancausa, cree que el precio de la vivienda subirá en España un 1%. Bankinter también realiza estimaciones en otros países, como Portugal e Irlanda. En 2023 cree que el precio de la vivienda en Portugal subirá un 1,6%, mientras que tanto en 2024 como en 2025 caerá un 2%. Por parte del país isleño, el coste de las casas se mantendrá este año, pero subirá en los siguientes: un 2,4% en 2024 mientras que en 2025 se disparará un 4,9%.

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