Las mejores estrategias para proteger la hipoteca de la subida del euríbor

La subida de tipos de interés iniciada por el Banco Central Europeo en julio del año pasado y, a su ritmo, el incremento del euríbor hasta cerrar mayo en el 3,862%, han hecho que las renegociaciones de hipotecas se disparen en España.

Fuentes del Banco de España señalan que en abril los cambios en las condiciones hipotecarias afectaron a préstamos por valor de 2.503 millones de euros, una cifra superior a todas la renegociaciones llevadas a cabo en 2022, que alcanzaron préstamos por valor de 1.919 millones de euros.

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Estos cambios tenían como principal objetivo esquivar la subida del euríbor y de las cuotas de los préstamos hipotecarios, que solo en mayo se incrementaron en 280 euros mensuales y en 3.350 euros al año para una hipoteca media a interés variable, cuyo importe ronde los 150.000 euros y su plazo sea de 25 años con un tipo de interés de euríbor más el 1%.

Estefanía González, portavoz de Kelisto, atribuye el incremento de las revisiones de préstamos a que muchos hipotecados “llevan dos años viendo cómo sus cuotas subían y aunque se vislumbra un techo en el incremento de tipos, no parece que vaya a ser inmediato, por lo que el euríbor seguirá al alza”.

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Otra de las causas la apunta Laura Martínez, portavoz de iAhorro, y tiene que ver con la entrada en vigor el pasado mes de enero del decreto de buenas prácticas que eliminó las comisiones por el cambio de hipoteca. “Hablamos de un coste de tasación en el caso de la subrogación de unos 300 euros y en el caso de la cancelación y apertura de nuevo préstamo de unos 1.000 euros”, señala.

A ello se suma que, aunque los tipos estén más altos que hace un año, hay ciudadanos que cambian su hipoteca porque encuentran mejores condiciones de las que tenían. “Hipotecados con diferenciales del 1% ahora lo pueden bajar hasta el 0,2%”, señala Martínez.

Las renegociaciones continuarán este año, aunque no con la misma intensidad, aseguran las expertas, sobre todo si los tipos de interés siguen altos. Aunque reconocen que “es posible que el pico ya haya llegado o llegue en estos meses”.

Los hipotecados pueden seguir varias estrategias para mejorar las condiciones de sus préstamos, que van desde el cambio de hipotecas de interés variable a fijas o mixtas, hasta aprovechar préstamos más baratos, pasando por modificar los plazos, realizar amortizaciones anticipadas de la deuda para reducir el tiempo o la cuota del préstamo, alargar el plazo o negociar una carencia.

El cambio más común es el traspaso de una hipoteca variable a otra fija. A pesar de que estas se han encarecido entre un 108% y un 121% en el último año, “todavía se pueden encontrar ofertas al 2,90% a un plazo de 25 años, que es el que se adapta al período medio al que se piden los préstamos hipotecarios en España”, apunta González.

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Otra opción es cambiar de hipoteca variable a hipoteca mixta en los casos en que el deudor cree que tendrá opciones de amortizar deuda anticipadamente, ya que las hipotecas mixtas permiten acceder a un interés fijo más ventajoso que el de las 100% fijas.

El mercado ofrece hipotecas mixtas desde el 2,15%, aunque solo se aplica durante algunos años. Transcurrida esta primera etapa, la hipoteca vuelve a ser variable y, por tanto, el usuario estará expuesto a los vaivenes del euríbor.

“Estas ofertas solo son recomendables para quienes crean que pueden ahorrar durante los primeros años de vida de la hipoteca, ya que, una vez llegado el tramo variable, podrían amortizar deuda anticipadamente para reducir los años que estarían expuesto al euríbor”, explica Estefanía González.

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Para cambiar de una hipoteca variable a una hipoteca fija o mixta, existen tres opciones: la novación -cambio de condiciones del préstamo hipotecario-, la subrogación -cambiar la hipoteca de entidad financiera- o la cancelación del actual préstamo y la apertura de uno nuevo.

Cuando la subida del euríbor pone en apuros la economía familiar y los afectados disponen de ahorros, la mejor estrategia es amortizar anticipadamente parte de la hipoteca para reducir la cuota que se paga cada mes. En caso de hacerlo hay que tener en cuenta que la cantidad que se amortice se descuenta del capital pendiente por pagar.

Además, aunque hay bancos que no cobran comisiones por amortización anticipada, los que sí lo hacen están sujetos a limitaciones establecidas por ley: en las hipotecas variables, un 0,25% durante los tres primeros años, y nada a partir del cuarto, o un 0,15% durante cinco años y nada a partir del sexto. En las hipotecas fijas es un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% a partir del undécimo.

Ahora bien, de forma extraordinaria, los bancos que hayan decidido acogerse al plan de ayudas a los hipotecados aprobado el año pasado por el Gobierno no podrán cobrar nada por este concepto durante 2023 a quienes tengan una hipoteca variable.

La gran mayoría de las nuevas ayudas a los hipotecados aprobadas por el Gobierno solo están disponibles para quienes cumplan ciertos criterios relacionados con los ingresos y tengan su hipoteca con un banco que haya decidido adherirse a estas ayudas.

Entre ellas se incluyen medidas como alargar el plazo de las hipotecas hasta siete años para reducir la cuota, pedir un período de carencia de hasta cinco años en el que solo se paguen intereses o, incluso, solicitar que se congele el pago de la cuota de la hipoteca durante 12 meses. Sin embargo, no salen gratis: según los cálculos de Kelisto, los gastos derivados de estas operaciones aumentarían el coste final de la hipoteca entre un 16% y un 72%, según la opción elegida.

Por último, si tras la escalada del euríbor las cuentas no cuadran y los afectados no pueden acogerse a las ayudas del Gobierno, pueden solicitar una ampliación del plazo de la hipoteca, mediante una novación, o negociar una carencia. Pero “ambos trámites tienen costes y, a la larga, encarecen la cantidad que se terminará pagando en concepto de intereses”, advierte González.

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