La ley de vivienda entra en vigor con claroscuros para inquilinos y propietarios

Con un retraso de casi tres años respecto al plazo previsto por el Gobierno, la Ley por el Derecho a la Vivienda ha entrado en vigor entre críticas y alabanzas de los actores del mercado inmobiliario: propietarios, inquilinos y expertos del sector. La medida que más ataques ha provocado es la que establece nuevos topes en la subida de los alquileres. Para este año se mantiene el límite del 2% y se incrementa hasta el 3% para 2024. Mientras que en 2025 la subida irá referenciada a un nuevo índice que será elaborado por el Instituto Nacional de Estadística y del que aún no se sabe nada.

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Se trata de “una mala medida”, en opinión de los expertos del sector inmobiliario, debido a que los controles de precio del alquiler a corto y largo plazo “no funcionan”. A juicio de Joan Ràfols, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona y ex director general de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, estos topes “reducen la oferta de viviendas en alquiler, bloquean el mantenimiento del parque edificado, benefician a la población con rentas elevadas y bloquean el acceso al alquiler de los sectores con menores niveles de renta”.

Tampoco a los que, en teoría, les beneficia esta medida están de acuerdo con ella. Así, fuentes del Sindicato de Inquilinos e Inquilinas de Madrid critican los topes del 2 y el 3% y que no se haya definido un límite a partir de 2025.

Otro de los cambios que no convencen es el de la definición de la figura de gran tenedor que, a partir de ahora, es aquel propietario con cinco inmuebles como mínimo. Antes, el tope mínimo estaba en diez. Una modificación que, según Ángel de la Fuente, director ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA), “espantará” a empresas y grandes tenedores “dificultando la profesionalización del sector”.

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El sindicato de inquilinos tampoco está de acuerdo con la nueva definición, pero por otros motivos. Considera que se trata de un “retroceso” respecto a lo que se había ganado con la Ley de Regulación catalana, “una ley efectiva y de aplicación universal que obligaba a contener y bajar precios a todos los alquileres sin importar el tipo de tenedor”.

La batería de medidas para dificultar los desahucios de personas en situación vulnerable recogidas por la nueva norma tampoco ha conseguido el consenso de las partes. Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, cree que son “manifiestamente inconstitucionales al vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva”. Mientras, los representantes de los inquilinos las consideran positivas, pero insuficientes, ya que “no se garantiza la alternativa habitacional para las personas vulnerables víctimas de desahucios”.

Uno de los puntos de la ley que más apoyos concita entre los expertos inmobiliarios es la aplicación de incentivos fiscales a los propietarios que alquilen viviendas a precios asequibles, debido a que “ayudarán a aumentar la oferta de alquiler, tanto a corto como a largo plazo”, indica De la Fuente. Mientras que entre las medidas más valoradas por el sindicato de inquilinos por suponer “un avance significativo” destaca la que establece que los inquilinos no están obligados a abonar los honorarios de las agencias inmobiliarias si es el arrendador quien contrata sus servicios.

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Indican que con ella, “se ha puesto fin a la estafa de las inmobiliarias: los inquilinos ya no deberán pagar unos honorarios injustos, puesto que la ley reconoce que las inmobiliarias no son meras intermediarias, sino que trabajan para los rentistas y en contra de los intereses de los inquilinos”. Añaden que esos honorarios suponían no solamente “un robo”, sino una barrera de acceso a la vivienda para muchas personas “de la que por fin nos logramos librar”.

Ambas partes coinciden en que la medida estrella de la ley es la relacionada con las viviendas asequibles incentivadas, con las que se pretende incrementar la oferta de vivienda a corto plazo e impulsar la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. “Ampliar en alguna medida el parque de vivienda social de alquiler es necesario para atender las necesidades más apremiantes”, apunta De la Fuente.

También José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y Premio Rey Jaime I de Economía, reconoce que la ley contiene “mecanismos bien pensados” y, entre ellos, la nueva tipología de vivienda asequible incentivada. No obstante, en general, la ley suma más críticas que elogios: “Deja bastante que desear. Es confusa, poco clara y apuesta por algunas políticas que tendrán efectos contraproducentes, como los controles de precios, las prórrogas forzosas de contratos y las mayores dificultades para recuperar inmuebles en manos de inquilinos problemáticos”, argumenta De la Fuente.

Tampoco desde el sindicato de inquilinos consideran que con ella se conseguirá el objetivo de garantizar el derecho a la vivienda en España. A su juicio, con la entrada en vigor de la nueva norma “la vivienda seguirá funcionando como un bien de mercado con el que especular, en lugar de garantizarse como un derecho al alcance de todas las personas”.

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