Así es la nueva ley de vivienda: límite en el precio del alquiler, penalización contra la vivienda vacía y protección al desahucio

La nueva ley de vivienda ya es una realidad. Este viernes entra en vigor definitivamente después de que haya sido publicada este jueves en el Boletín Oficial del Estado (BOE). La normativa era una de las grandes promesas del Gobierno de coalición. Sin embargo, las discrepancias entre los socialistas y los de Unidas Podemos han provocado que su aprobación se haya ido retrasando a lo largo de toda la legislatura. Finalmente, los socios del Ejecutivo llegaron a un punto de entendimiento y, con el apoyo de ERC y EH Bildu, han conseguido aprobarla.

Esta ley establece una serie de novedades en torno a varios puntos destacados de este área como es el precio del alquiler, los “grandes tenedores” o los desahucios. La vivienda pública también se encuentra entre los temas que modificará la nueva normativa, un tema sobre el que el presidente lanzó varios anuncios hace unas semanas.

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La nueva ley del Gobierno recoge una serie de límites que determinarán el precio máximo que un propietario puede elevar al año el coste del alquiler a los inquilinos. Actualmente, este tope está fijado en el 2% para todas las viviendas, pero esta solo era una medida temporal para poder paliar los efectos de la inflación cuando se encontraba en los puntos más altos, aunque se alargará hasta el final de este 2023.

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Con la entrada en vigor de la ley se podrá elevar un 3% en los contratos vigentes en el 2024. Además, a partir de 2025, se impondrá un nuevo índice de referencia para la actualización de los contratos de alquiler en sustitución del IPC, con el fin de evitar incrementos “desproporcionados”, destaca La Moncloa. Y es que, hasta ahora las actualizaciones del precio del alquiler estaban sujetas, en la mayoría de los casos, al IPC, pero con esta modificación se establecerá un sistema más estable.

Hasta ahora, los “grandes tenedores” eran todas aquellas personas que sean titulares de 10 inmuebles urbanos de uso residencial. Sin embargo, también podrán recibir esta misma calificación aquellos que posean cinco inmuebles urbanos de uso residencial en una zona declarada como tensionada cuando así lo solicite una comunidad autónoma.

El Gobierno ha aprobado a través de esta normativa una serie de medidas para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales. El objetivo es que se consiga una rápida atención a las personas en situación vulnerabilidad. En primer lugar, estará prohibido que se lleven a cabo sin una fecha y hora establecidas. También se podrá poner en marcha una prórroga extraordinaria de un año en aquellos contratos de alquiler en los que se acredite una vulnerabilidad social o económica.

Por otra parte, se establecerán soluciones habitacionales para los afectados por el desahucio, donde el procedimiento quedará suspendido hasta que la Administración encuentre un espacio para estos ciudadanos. Este impasse tendrá una duración de dos meses cuando el demandante sea una persona física y cuatro si se trata de una persona jurídica. Además, cuando el propietario sea un “gran tenedor” y el desahucio afecte a personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad, deberán llevar a cabo un procedimiento de conciliación o intermediación.

Los honorarios inmobiliarios con aquellos gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato, los cuales hasta ahora corrían a cargo de los inquilinos. Este coste incrementaba todavía más el desembolso inicial que debían hacer los interesados en alquiler una casa. Sin embargo, esto ha llegado a su fin gracias a la ley de vivienda. Ahora, serán los propietarios quienes deberán asumir estos gastos.

Además, para evitar que los caseros busquen otras alternativas en la que introducir estos costes, la normativa prohíbe aumentar las renta de alquiler bajo la denominación de “nuevos gastos”. Esta medida evita todos los resquicios que podrían usar los propietarios para incrementar el precio del arrendamiento.

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El Gobierno ya anunció una serie de medidas en torno a este tema como el aumento de las viviendas públicas. En concreto, Pedro Sánchez ha prometido construir un total de 113.000, de las cuales 20.000 estarán ubicadas en terrenos propiedad del ministerio de Defensa en el barrio de Campamento de Madrid, que se construirán a través de la empresa pública SEPES; 50.000 pisos de la SAREB; y 43.000 viviendas públicas que serán financiadas a través del ICO.

En cuanto a la ley de vivienda, se establece la regulación de los parques públicos de vivienda para “evitar operaciones de venta a fondos de inversión”, recoge el documento del Gobierno. Se establece la calificación indefinida de la vivienda pública para garantizar un periodo de, al menos, 30 años. Además, será obligatorio que se reserve, como mínimo, un 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Asimismo, se incrementará el porcentaje de reserva de suelo de vivienda protegida, pasando del 30 al 40% en los suelos reutilizables y del 10 al 20% en el suelo urbano no consolidado. También se deberán elaborar y llevar un mantenimiento del inventario del parque público de vivienda.

La nueva ley de vivienda también establece un sistema de penalización a la vivienda vacía, con el fin de tratar de acabar con este fenómeno. De esta forma, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del Impuesto de sobre Bienes Inmuebles (IBI) en estos casos, que puede llegar a alzar el 150%. El recargo será del 50% cuando la vivienda lleve más de dos años deshabitada; y 100% cuando el periodo sea superior a tres años. Además podrá establecerse un recargo adicional del 50% cuando el propietario tenga dos o más vivienda en el mismo municipio.

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