La nueva ley de la vivienda no gusta a los economistas. Creen que el control de precios en el alquiler provocará “una reducción de la oferta y expulsará del mercado a las familias con menos recursos”, además de generar inseguridad jurídica, han asegurado en un coloquio organizado por el Consejo General de Economistas.
“La regulación de precios y la limitación de las actualizaciones de los alquileres son muy mala idea”, indicó Ángel de la Fuente, director ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA). Considera que en muchas ciudades españolas existe un problema de escasez de oferta de alquiler, por lo que reducir la rentabilidad de la inversión en vivienda para alquilar, “no tiene sentido”.
Tampoco tiene lógica para José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Cree que la enorme demanda de alquiler que se ha producido en los últimos años ha encontrado una oferta de vivienda muy limitada, por lo que es necesario aumentarla y “cualquier medida que cree incertidumbre o sea perjudicial para la oferta lo que hace es agravar más el problema”.
Los más perjudicados por la nueva ley, a su juicio, serán los colectivos con rentas más bajas: “En lugar de favorecer a la gente con pocos recursos económicos multiplicará los castings inmobiliarios y expulsará del mercado del alquiler a las familias a las que se pretendía proteger, incrementando las colas de ciudadanos buscando vivienda de alquiler”.
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Topar el alquiler no funciona
Y es que los controles del precio de los alquileres a corto y largo plazo “no funcionan”, aseguró Joan Ràfols, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, sino todo lo contrario: “Reducen la oferta en alquiler, bloquean el mantenimiento del parque edificado, benefician a la población con rentas elevadas y frenan el acceso a la vivienda en alquiler de los sectores con menores niveles de renta”.
Para evitar estos problemas, Ràfols propone un sistema de subsidio para alquileres para las familias con menores rentas, en ausencia de un parque público.
Tampoco Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, cree que la regulación de precios del alquiler sea la solución, ya que “no ha funcionado en ninguno de los lugares en que se ha implementado”.
Al contrario, considera que las medidas de intervención distorsionan y generan ineficiencias en los mercados. Así, limitar las actualizaciones al 2% en 2023, al 3% en 2024, “vulnera” la libertad de negociación entre las partes y reducen la capacidad económica de la mayoría de propietarios que arriendan su vivienda para complementar sus ingresos.
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Gran tenedor, una definición muy cuestionada
Los expertos también criticaron la definición de gran tenedor que recoge la ley, ya que “espantará” a las empresas o personas que son propietarias de un cierto número de viviendas, los grandes tenedores, “dificultando la profesionalización de un sector que seguramente se beneficiaría mucho de ello”, argumentó Ángel de la Fuente.
Tampoco está de acuerdo con la definición de áreas tensionadas. Cree que, aunque seguramente estén bien identificadas, “el tratamiento propuesto es contraproducente: si faltan viviendas y limitamos su precio, conseguiremos que haya todavía menos”.
José García Montalvo fue más radical al asegurar que la definición de gran tenedor es “un gran disparate que viene forzada por la necesidad de dar una justificación al control de precios”.
Los cuatro expertos consideran que otro de los puntos negros de la ley es el incremento de la inseguridad jurídica como consecuencia del aumento de las medidas de protección frente a los desahucios.
Estas medidas “son manifiestamente inconstitucionales al vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva reconocida en el art. 24 CE”, apuntó Julián Salcedo.
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Lo positivo de la ley
A pesar de sus deficiencias, los economistas participantes en el coloquio apuntaron algunos aspectos positivos de la ley, como los incentivos fiscales a los propietarios y la nueva tipología de vivienda asequible incentivada.
Los incentivos fiscales son una opción “mucho mejor que los controles de precios”, indicó Ángel de la Fuente, ya que prevé que ayudarán a aumentar la oferta, tanto a corto como a largo plazo. No obstante, cree que solo funcionarán bien si existe suficiente seguridad jurídica, y “hay partes de la ley que no ayudan en absoluto a ello”.
Julián Salcedo coincide en que la subida de la reducción del rendimiento neto positivo en el IRPF al 90% o 70% debe considerarse positivo, pero cree que resultará insuficiente.
Respecto a ampliar el parque de vivienda social de alquiler, De la Fuente lo considera necesario para atender las necesidades más apremiantes, pero reconoce que es una política “lenta y muy cara y tiene sus riesgos dada la limitada capacidad de gestión de algunas de nuestras administraciones”.
En definitiva, los expertos consideran que la nueva ley tiene más oscuros que claros y, a juicio de Julián Salcedo, “se ha perdido la oportunidad de aprobar una ley de vivienda que contribuya a resolver los graves problemas que arrastramos desde hace décadas”.
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Cómo mejorar la ley de la vivienda
Las deficiencias de la ley son muchas, en opinión de los cuatro expertos, pero Valentín Pich, presidente del Consejo General de Economistas de España, considera que se pueden tomar medidas que la mejoren.
Entre ellas destaca abandonar la introducción de controles sobre los niveles de precios de alquiler, no imponer actualizaciones de la renta por debajo del IPC y dejar de lado propuestas que suponga la expropiación parcial del valor de los inmuebles afectados.
También recomienda proteger de forma efectiva los derechos de los propietarios que ponen sus viviendas en alquiler, garantizando la rápida recuperación de los inmuebles y el cobro de las deudas de los inquilinos. Para lo que, según Pich, podría ser útil recuperar la idea de una o varias agencias públicas de alquiler.
Considera que el ocupante con título legítimo debe ser protegido, no estar sobreprotegido, mientras que el okupa debe ser desalojado inmediatamente en 24 horas, haciéndole responsable de los daños y perjuicios causados al legítimo propietario de la vivienda.
Otras de las propuestas son: aumentar la oferta de suelo y aportar suelo público para la construcción de viviendas destinadas al alquiler a precios accesibles, proporcionar incentivos a la iniciativa privada para la promoción de vivienda asequible y la rehabilitación del parque de viviendas, aumentar las ayudas directas para el alquiler ligadas a la renta y establecer un sistema de subsidio para alquileres para las familias con menores rentas.
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