La nueva ley de vivienda pretende cambiar el mercado del alquiler en España. Una de estas modificaciones es la eliminación del IPC como índice de referencia en las actualizaciones anuales de la renta en los contratos de alquiler y la implementación de topes máximos. En concreto, la ley establece los porcentajes máximos de subida de este año y del próximo, pero aún sigue en el aire cuál será el incremento tope para 2025.
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Los límites al precio del alquiler incluirán, según detalla el Gobierno, beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido; la declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler; el incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024; y, a partir de 2025, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC.
En las zonas declaradas como tensionadas existirá la posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato y, en nuevos contratos a nuevos inquilinos, se limitara el alquiler a la renta del contrato anterior. También se dará la posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años.
Renovación de contratos
La nueva norma establece topes máximos en las renovaciones de los contratos de alquiler. Tanto en las zonas designadas como tensionadas – áreas con una alta demanda en las que el precio de los alquileres se ha disparado en los últimos años – como en las que no, la subida que se aplique no podrá superar el 2% durante este 2023 ni el 3% en 2024. Esto será así en los pisos que sean propiedad de un gran tenedor – cinco viviendas o más – y en los arrendados por pequeños propietarios.
Además, no se podrán incluir nuevas condiciones de cargos o pagos extras que no estuvieran especificados en el contrato original. Por ejemplo, si en el primer documento no aparecían reflejados gastos de la comunidad de vecinos, el arrendador no podrá incluirlos en la renovación.
Nuevos contratos
En el caso de los nuevos contratos de alquiler, se plantean varios factores claves. Por un lado, si el propietario es un gran tenedor y la propiedad se sitúa en una zona tensionada, el coste de la vivienda no puede ser superior al del contrato anterior, a lo que se le sumará un porcentaje que estará basado en un índice que deberán fijar las Comunidades Autónomas.
Si el propietario es un pequeño tenedor con menos de cinco propiedades, el precio de un nuevo alquiler no podrá ser superior al anterior y se podrá aplicar un incremento del 2% en 2023 y del 3% en 2024.
En el supuesto de que la vivienda este situada en una zona no tensionada, el precio será el que el dueño estime oportuno, sin tener en cuenta si este es un gran tenedor o no, o si la vivienda es nueva o había tenido un contrato anterior.
Excepciones
Al mismo tiempo, la nueva legislación establece una serie de excepciones en las que el alquiler se podrá subir hasta un 10%. Estos son los casos en los que los propietarios pueden subir la renta hasta esa cifra:
- Cuando el arrendador haya realizado obras de mejora en la vivienda.
- Cuando el arrendador haya realizado obras necesarias para cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad.
- Cuando el arrendador haya realizado obras necesarias para cumplir con las condiciones mínimas de seguridad.
- Cuando el arrendador haya realizado obras necesarias para cumplir con las condiciones mínimas de accesibilidad.
Al mismo tiempo, en los nuevos contratos los arrendatarios podrán subir el alquiler hasta un 10% sobre la renta vigente en los últimos cinco años, en el caso de que la duración sea de al menos una década.
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