Así es la nueva ley de vivienda en España que espanta a los inversores internacionales

“El control de precios del alquiler es una ley para Madrid y Cataluña, fuera de esas provincias, los problemas de la sociedad son otros”. Con estas palabras reflexionaba hace pocas semanas un gestor inmobiliario el alcance real de la mediática guerra que mantienen el PSOE y Unidas Podemos, los dos socios del Gobierno español, por la nueva ley de vivienda. Un pulso que este miércoles pareció empezar a inclinarse en la dirección de evitar un control directo de precios, pero interviniendo en el mercado con medidas de contención en zonas tensionadas, incentivos del IRPF y, aquí viene el plato fuerte, estableciendo diferencias entre pequeño y gran propietario.

En definitiva, esta medida intervencionista en cuanto a precios y estrategia de las compañías promotoras está provocando un grave rechazo entre los grandes inversores internacionales que bien participan como accionistas de las principales compañías del sector o bien son actores relevantes por la gestión de un importante parque de viviendas en alquiler. Alguno de los principales fondos que operan en el sector inmobiliario español ha comenzado a pedir explicaciones al Gobierno de Pedro Sánchez sobre la futura ley de vivienda, por entender que genera una enorme inseguridad jurídica ante sus inversiones en España, e incluso amenazan con la retirada del mercado español, según ha podido saber Infobae.

A la espera de conocer el desarrollo definitivo de la norma, la idea que desde Moncloa se ha deslizado es que las futuras medidas de control de precios solo afectarán a los grandes propietarios, entendiendo por tales a las personas jurídicas con más de 10 viviendas en propiedad, y por un periodo de tiempo limitado a dos años. Esta nota de corte reduce al entorno del 15% el volumen de mercado que se vería afectado, ya que está es la porción del mercado de vivienda en alquiler que, se estima, está en manos de grandes propietarios.

En concreto, se calcula que el 85% de los pisos en alquiler están en manos de particulares que poseen entre una o dos viviendas y que, en la inmensa mayoría de los casos, necesitan estos ingresos para complementar sus rentas, pagar la hipoteca o afrontar otro alquiler. Por encima de diez viviendas está aproximadamente otro 10% del mercado, mientras que los grandes fondos apenas controlan el 4%-5%. Este reparto de fuerzas debilita el mantra de que un sistema de contención de precios reducirá la oferta, ya que esta está en manos de particulares que necesitan los ingresos de sus alquileres para vivir.

Quizás por ello, y ante la creciente presión de sus socios de Gobierno, el PSOE haya terminado cruzando la línea roja que supone diferenciar entre grandes y pequeños propietarios y haya aceptado crear un sistema que permita congelar por tres años los alquileres de los grandes propietarios en zonas tensionadas, consciente de que solo afectará al 15% del mercado. Y eso, en el supuesto improbable de que todas las viviendas en manos de institucionales estén en esas zonas calientes, en el mismo periodo de tiempo y todas las administraciones decidan aplicar el mecanismo.

Aquí viene el segundo dardo envenenado de este acuerdo. Al tratarse de una norma que, prácticamente, solo tendrá recorrido en Madrid y Cataluña, serán los gobiernos de estas comunidades autónomas los que tendrán en su mano decidir si, llegado el momento, activan un mecanismo que solo afectaría a los grandes fondos, no a los particulares, o dejan que se sigan tensionando los precios del alquiler.

Al menos, esta es la postura defendida por Moncloa, que sostiene que el mecanismo solo obligará a los grandes a congelar precios y por un plazo máximo de tres años, aunque desde algunas facciones de Podemos se sigue presionando para que el redactado final de la norma recoja que los fondos deberán bajar precios y los particulares congelar.

Las reacciones no se han hecho esperar. Desde la Comunidad de Madrid, la consejera de Medio Ambiente, Paloma Martín, ha acusado a Sánchez de “hacer suyas las propuestas más radicales de sus socios de gobierno” y de “cercenar parcelas de libertad a los ciudadanos”, además de asegurar que “con las limitaciones que se plantean en esta ley, los promotores saldrán del país y se marcharán las inversiones”.

Desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), han señalado que “usar el concepto de gran propietario no solo es discriminatorio e injusto hacia unas sociedades que canalizan el ahorro colectivo de pequeños ahorradores que no pueden acceder al mercado inmobiliario de forma directa, sino que desvía la responsabilidad de las administraciones en su inacción de planificar y atender las necesidades de vivienda de las familias más necesitadas”.

Mikel Echavaren, consejero delegado de Colliers, una de las principales consultoras inmobiliarias, ha advertido que el riesgo de bajadas de rentas en zonas declaradas tensionadas por ayuntamientos abre un reino de taifas en el mercado inmobiliario español y anulará la inversión en localizaciones consideradas “de alto riesgo” para los inversores.

Al margen de la batalla del relato, y a la espera de conocer el texto definitivo del acuerdo, la realidad es que el acuerdo alcanzado entre los socios de Gobierno contiene cesiones tanto por la parte del PSOE como de Unidas Podemos. Los socialistas siempre apostaron por evitar mecanismos de contención del precio de los alquileres de obligado cumplimiento, centrándose en una regulación indirecta vía bonificaciones fiscales, mientras que los morados rechazaban estas rebajas de impuestos defendiendo una regulación dura, principalmente en lo que respecta a los grandes tenedores.

Finalmente, el PSOE ha aceptado que los propietarios con más de diez viviendas tengan que atenerse obligatoriamente a la regulación, con base en el índice de referencia establecido para las diferentes zonas consideradas tensionadas. Los morados, por su parte, han flexibilizado su posición para que esta regulación no afecte a los pequeños propietarios y que estos también puedan acogerse a beneficios fiscales si voluntariamente regulan los precios.

El punto intermedio se ha alcanzado también en lo que era uno de los principales puntos de fricción. Unidas Podemos exigía que en las zonas tensionadas la regulación no solo supusiese una limitación de los precios, sino que también facilitase bajadas. Los socialistas se plantaron respecto a esto segundo, aceptando solamente establecer topes y no bajadas. El acuerdo final se abre a promover también bajadas, pero no de forma brusca, sino aplicando en estos casos un porcentaje diferencial al índice de precios.

Las otras cuestiones que abordará la futura norma, que deberá aprobarse a lo largo de este trimestre en el Consejo de Ministros, como la penalización de los inmuebles vacíos y las medidas para frenar los desahucios sin alternativa habitacional ya habían sido consensuadas previamente.

De cara a la vivienda vacía se establecerán recargos en la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) de hasta el 150%, que los ayuntamientos podrían aplicar a su potestad “a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la ley”.

Asimismo se había acordado ampliar el parque público de alquiler, con una reserva del 30% de todas las promociones para destinar al alquiler y con la novedad de que la mitad de estas sean para alquiler social.