Real Estate Productivo: de qué se trata la nueva forma de invertir enfocada en la producción

Por María Alvarado

Poder acceder a una parcela de tierra que incluya la posesión de filas de viñedos, plantaciones de oliva o habitaciones dentro de un complejo hotelero son algunas de las posibilidades que brinda la nueva y pujante tendencia del Real Estate Productivo. Son varios los proyectos que se están gestando a lo largo del país relacionados a la producción agrícola, ganadera, forestal y de turismo. Todo, bajo el formato de fideicomisos que abre la puerta tanto a pequeños como grandes inversores.

Rodrigo Vila, gerente comercial de Tupungato Winelands, en comunicación con Infobae desde Mendoza, definió esta nueva tendencia inmobiliaria: "Es un concepto nuevo que hace referencia a la inversión, por lo general en fideicomisos, cuyo objetivo es la producción. Abarca desde producciones agrícolas, ganaderas, forestales hasta el turismo sustentable en reservas naturales. Permite poder acceder a negocios que encarados de manera individual requerirían volúmenes de inversión grandes y por ende achicarían el segmento de accesibilidad".

Tupungato Winelands es un wine country club situado en el Valle de Uco, Provincia de Mendoza, al frente de la Cordillera de los Andes. El emprendimiento tiene una superficie aproximada de 800 hectáreas, donde se emplaza una cancha de golf de 18 hoyos -una de las 3 de Mendoza-, 2 canchas de polo, caballerizas, viñedos, un hotel de la cadena Marriot (Tribute Portfolio), y 3 restaurantes.

Vila describió el entorno donde se desarrolla: "Es un lugar mágico, rodeado de paisajes imponentes. Es la región más buscada en materia de producción cualitativa de vinos de la Argentina, donde pasa la famosa 'Ruta del Vino'. Tiene la vista más impresionante del Cordón del Plata y Volcán Tupungato. Se pueden vivir experiencias como cabalgatas por el mismo camino que recorrió San Martin para cruzar desde Chile, paseos en bicicleta por los viñedos y degustaciones de vinos".

El proyecto, además de a los argentinos, apunta al mercado brasilero. Mendoza recibe anualmente 150.000 turistas del país vecino que llegan en busca de la nieve y el turismo enológico. "Les ofrecemos una inversión en hileras de viñedos, con el título de compra. Obtienen, además, una membresía en nuestro club, lo que permite el uso de los amenities, el beneficio de tener una semana de alojamiento sin cargo y vivencias relacionadas a la cultura del vino, golf y gastronomía. Además, de 6 cajas de un vino premium de un valor en el mercado exterior de 30 dólares la botella. Con el atractivo de poder tener tu propia etiqueta. Todo en un lugar maravilloso al pie de la cordillera".

Diego Torrea, director comercial de Altos de Tinogasta, se sumó al debate y aportó una explicación de la novedosa forma de invertir: "La saturación de proyectos inmobiliarios tradicionales ha impulsado a buscar nuevos modelos de negocios, menos riesgosos y más rentables, abriéndole la puerta no solo a grandes inversores sino también a medianos y pequeños. Este innovador concepto del Real Estate Productivo permite, en nuestro caso, gozar de la seguridad que brindan las inversiones en tierra, combinado con las altas tasas de rendimiento que arrojan este tipo de modelos productivos agroindustriales superintensivos (tierra + plantación + producción + venta + rentabilidad)".

Altos de Tinogasta está ubicado en la Provincia de Catamarca, en el km 1.331 de la emblemática Ruta Nacional 60, a cinco minutos de la ciudad de Tinogasta, camino a Fiambalá. Este emprendimiento basado en el Real Estate Productivo se centra en producción de aceite de oliva virgen extra y vinos de alta gama, con más de 200 hectáreas de olivares plantadas y 56 de viñedos con marca propia "Seismiles".

La propuesta para el inversor consiste en comprar una o varias parcelas de una finca productiva de mayor dimensión, y se delega el gerenciamiento a un equipo de profesionales expertos en la materia. Torrea explicó que dentro de lo pagado está incluido tanto el valor de la tierra y sus plantaciones, como todos los costos operativos que se generan hasta las fechas estipuladas según la opción de inversión elegida."Abarca la cosecha, y una parte proporcional sobre la propiedad de la fábrica de aceite, o la bodega.

La rentabilidad anual, fruto de la comercialización de los productos, se distribuye en forma proporcional entre todos los propietarios que aportan su cosecha, sin importar el rinde particular de cada parcela sino la producción total de la finca. Altos de Tinogasta se hace cargo de todo el proceso productivo y comercialización de los productos terminados. El negocio está pensado para obtener rindes de entre el 10 y 15% anual frente al capital invertido".

Este proyecto en tierra argentina recibió de la Academia Internacional de Casos de Estudio de New Orleans el premio "Distinguished Research Award", que distingue a los casos de estudio dignos de ser tenidos en cuenta por los claustros académicos de este grupo de universidades de Estados Unidos. Se valoró que sea modelo de características inéditas desde el punto de vista jurídico, por tratarse de un caso de real estate productivo y una fuente de financiación, o un acceso al mercado de capitales.

Torrea detalló que otros puntos considerados tuvieron que ver con las ventajas competitivas del modelo de negocio y la alternativa de inversión que ofrece retornos superiores y de buen resguardo del capital en un marco económico inestable. "Este bussines case constituye un excelente ejemplo para ilustrar cómo se entrecruzan las bondades y virtudes de un modelo de negocio innovador y creativo, único en el sector, con la complejidad de un contexto variable e inestable".

Para finalizar el director comercial enumeró, además de la rentabilidad de entre 10 y 15%, otros beneficios de este caso de real estate productivo: "La revalorización sostenida de la tierra y de la plantación producto de la maduración de las plantas con los años. A diferencia de otras inversiones esta no va perdiendo valor con los años sino al contrario. Puede ser un fondo de retiro o flujo de cash para los hijos. Es una reserva de valor con un potencial productivo de más de 100 años. Y se es propietario de tierra en una de las zonas más vírgenes y con más potencial turístico de la Argentina (Ruta del Vino, Ruta del Adobe, Los Seis Miles, Turismo Arqueológico, Turismo Termal".

Además del Real Estate Productivo centrado en los agronegocios existen otras formas de invertir y tener una renta como sucede en el caso del hotel Hampton By Hilton Bariloche. Lisandro Cristiá, director de Argenway desarrolladora del emprendimiento explicó el concepto de este condo-hotel ubicado a 150 metros del Centro Cívico y con imponentes vistas al lago Nahuel Huapi: "Es un hotel cuyas habitaciones pertenecen a inversores individuales. El edificio está sometido al régimen de propiedad horizontal (PH). Por eso cada habitación es una unidad funcional y su dueño posee título de propiedad. Para el huésped, el condo-hotel es exactamente igual a un hotel, no existe ninguna diferencia edilicia ni de servicios".

El modelo de condo-hotel permite a inversores individuales ser dueños de un inmueble y socios de un negocio hotelero. Según Cristiá es un producto inmobiliario que combina dos ventajas: la seguridad de una inversión en ladrillos más el beneficio de una rentabilidad superior a la que se alcanzaría alquilando la propiedad para uso residencial bajo el esquema tradicional.

En este formato el inversor adquiere una habitación (o una fracción de ella) y su proporcional de espacios comunes, amenities y terreno. Y luego, cede el usufructo de su unidad al fideicomiso que lo construyó, para que tenga lugar la explotación del negocio hotelero con la totalidad de las habitaciones. "Después, el fideicomiso recibe los ingresos por la venta de noches y extras, contrata los empleados, paga todos los gastos del hotel, realiza la reserva para reposición de activos y distribuye las ganancias entre los inversores", continuó Cristiá.

El inversor, así, forma parte de un pool y las ganancias se distribuyen por igual entre los propietarios de las habitaciones sin importar si una en particular estuvo ocupada o no durante el período liquidado. Y finalizó: "La particularidad del modelo es que trae a los interesados la oportunidad de ser parte de un hotel de estándares internacionales, sobre bases de inversión accesibles. Combina la seguridad de la inversión en ladrillos con el crecimiento constante de la industria turística argentina".

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