¿Demoler o intervenir? esa es la cuestión en el debate sobre la puesta en valor de los edificios protegidos

Conservar o demoler, ¿esa es la cuestión? Si bien podría tratarse solamente de dos tendencias opuestas, hoy se da lugar a una postura intermedia. Como ya sucede en Europa, muchos emprendimientos inmobiliarios eligen intervenir y poner en valor edificaciones protegidas. Se trata de revitalizarlos, reconvertir usos y valorizar tanto desde el punto de vista arquitectónico como desde su rentabilidad económica.

La tendencia a invertir y comprar este tipo de edificaciones está en alza: en el último año se duplicaron la cantidad de proyectos inmobiliarios en marcha desarrollados a partir de la intervención de estos inmuebles. Según lo expresado en un informe realizado por la desarrolladora BrodyFriedman, actualmente, la Ciudad de Buenos Aires cuenta con 16.000 inmuebles catalogados en sus distintos niveles de protección: integral, estructural y cautelar. Y la cifra podría elevarse a 21.000 una vez que concluya el proceso de estudio y catalogación que lleva a cabo el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales del Gobierno de la Ciudad (CAAP). Así, Buenos Aires se convertiría en la tercera ciudad del mundo con mayor cantidad de inmuebles protegidos.

La mayor parte de estas propiedades se ubican en los barrios de Monserrat, San Nicolás, San Telmo, Palermo Chico y Barrio Parque. Sin embargo, las zonas donde hoy se encuentra la mayor concentración de proyectos inmobiliarios en curso, desarrollados a partir de la intervención de inmuebles protegidos, son Retiro, Recoleta, Palermo, y Belgrano. En la actualidad, los proyectos de este tipo en desarrollo en la Ciudad ascienden a más de 30, una cifra que duplica la de 2017.
En el marco del mismo informe, el arquitecto Martín Urgell, socio del Estudio Urgell-Penedo-Urgell, especialista en intervenciones e integrante del CAAP, explicó que, "los inmuebles patrimoniales debieran valer en promedio un 20% más que las nuevas edificaciones. Es una cuestión cultural, en países como España está muy arraigado el cuidado y la valoración de este tipo de inmuebles. Cualquier español que pudiera elegir entre vivir en un edificio puesto en valor o en uno nuevo elegiría la primera opción. Aquí esta premisa aún no se cumple, pero el cambio ya comenzó". Y agregó que, "los europeos tienen un amor por el cuidado, la recuperación y la puesta en valor de edificios históricos que se refleja en cada una de las intervenciones que realizan. Estos cambios que se vienen gestando, tanto en la oferta como en la demanda, se reflejan en el crecimiento del sector".

En la Ciudad de Buenos Aires existen dos categorías conceptuales que establecen la protección patrimonial de un inmueble: las Áreas de Protección Histórica (APH) y el Catálogo de Edificios Protegidos. En el caso de las APH, el criterio se aplica a toda la zona comprendida dentro de la delimitación del área, ya se trate de un barrio, una calle, un espacio verde o un grupo de manzanas. Los edificios catalogados, por su parte, son piezas singulares que pueden o no estar incluidas en un APH, y reciben un nivel de protección diferente (integral, estructural, cautelar) de acuerdo con sus características edilicias, su condición de hitos urbanos o bien, su importancia histórica.

BrodyFriedman, una de las desarrolladoras que apuestan a este mercado, tiene dos proyectos insignias en materia de puesta en valor: el Palacio Cabrera y Casa Campos. "El primer caso se trata de una propiedad de estilo neocolonial de la década del 30, catalogada con protección cautelar y donde funcionó hasta 2010 el ex Hogar Devoto", explicó Sebastián Friedman. Es un proyecto de viviendas y estudios profesionales que conjuga el inmueble preexistente, que se mantendrá íntegramente original, y que cuenta con planta baja y primer piso, y un nuevo volumen de tres pisos donde se ofrecerán unidades de 1 y 2 dormitorios, y lofts".

El segundo, Velvet Casa Campos, fue proyectado a partir de un edificio de los años 50, con reminiscencia inglesa y francesa, y techos de 3,40mts. "El proyecto, actualmente en ejecución, conjuga la puesta en valor de la propiedad histórica con un nuevo edificio de arquitectura moderna, amenities de lujo y jardines de estilo inglés parquizados en el siglo pasado", continuó. Andrés Brody, socio de la misma desarrolladora, explicó que en ambos casos se buscó mantener la impronta y el estilo intacto de las viviendas originales. "La idea no es reemplazar lo existente sino agregarle valor a través de servicios y capacidades arquitectónicas contemporáneas para revalorizarlas desde el punto de vista inmobiliario". Ambas construcciones, también, llamaron la atención del mundo de la arquitectura y el diseño, convirtiéndose en 2016 y 2017 respectivamente en las sedes de la tradicional muestra de Casa FOA.

Con respecto al valor de un proyecto realizado a partir de un inmueble protegido en el informe se concluyó que el metro cuadrado vale en promedio un 24% más que en propiedades construidas desde cero. Asimismo, se observó que dichos inmuebles se revalorizan un 4,9% más durante su construcción. Sobre el mismo tema el Arq. José Ignacio Barassi, presidente de JIBSA S.A. empresa especializada en restauración y patología de la construcción, y representante de la Sociedad Central de Arquitectos ante el CAAP, coincidió con que, tanto por el proyecto en sí (lo valuable) como por su riqueza histórica y arquitectónica (lo invaluable), estos desarrollos suelen contar con un plus en su valor de mercado que ronda entre un 10 y 20%.

"Desde ya que la riqueza técnica y teórica con la que fue concebido influirá más o menos en esa diferencia con un desarrollo tradicional". Friedman agregó que la razón de esta diferencia se debe a su escasez: "Si bien en los últimos años han crecido este tipo de desarrollos aún son escasos en relación a un público que los valora y demanda, y que va en aumento". Barassi explicó que este público valora la construcción de principios de siglo, con muros y cimientos que serían inviables económicamente hoy en día.

Con respecto a la diferencia de costos, en el caso de intervenir un inmueble protegido o hacerlo desde cero, dependerá de cada caso. Barassi lo explicó así: "Cada proyecto es diferente. Están aquellos que sus costos superan a los de un desarrollo tradicional pero también los que al tomar el inmueble original ahorran en cimientos y estructura, y su costo es menor. Hay casos incluso donde la incidencia de los cimientos es cero". Y finalizó: "Lo que sí es importante es la calidad de los profesionales intervinientes. No cualquiera debe llevar a cabo una intervención. Se requiere de especialistas con sólidos conocimientos teóricos y técnicos. En las facultades se enseña diseño de obra nueva y se ha olvidado hasta ahora esta importante área, sin embargo, son cada vez más los arquitectos y desarrolladores que buscan especializarse en este mercado".

En el final del debate, Javier Goldenberg, arquitecto y dueño del estudio Hermanos Goldenberg, contó que se encuentra trabajando en 4 proyectos de este tipo. "Se trata de obras de refuncionalización, ampliación y puesta en valor de edificios patrimoniales, catalogados en la base de datos del Área de Protección Histórica del Gobierno de la Ciudad con distintos grados de intervención posibles de acuerdo a su relevancia arquitectónica, entre otros criterios de evaluación y referencia".

Con respecto al método de trabajo explicó que el estudio investiga el edificio hasta llegar al momento en el que fue generado. "Los elementos protegidos se conservan o restauran con artesanos especializados según la condición en la que se encuentran. Y las nuevas construcciones se realizan de manera tal que armonicen pero nunca imiten o parezcan originales, conviven pero no compiten".

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