Mercado inmobiliario: anticipan un ajuste de precios y márgenes más amplios de negociación

Sebastián Sosa, CEO de RE/MAX para Argentina y Uruguay, estuvo en los estudios de InfobaeTV, donde dio su visión sobre la evolución del mercado inmobiliario argentino a partir de la salida del cepo y la reaparición del crédito hipotecario, y el nuevo escenario que se impone para la actividad después del salto de precios del dólar en los últimos dos meses.

Estos son los puntos de vista de Sebastián Sosa, en diálogo con Infobae:

Los últimos dos años fueron muy buenos para la actividad inmobiliaria en términos generales, desde la salida del 'cepo' cambiario. Y en los últimos 60 días el clima empezó a cambiar un poco, principalmente producto de esta incertidumbre por la movida del dólar y también la caída que se ve reflejada en la merma de préstamos hipotecarios, de gente calificada para salir a comprar. Eso tiene un impacto en la actividad.

QUÉ VA A PASAR CON LOS PRECIOS

"Algunos precios se van a acomodar. Hay propietarios que con este boom de hipotecas –y algunos operadores inmobiliarios acompañaron- empezaron a pedir más y el mercado acompañaba ese margen. Había mucha gente precalificada y para no perder ese préstamo accedía a esos precios. Ahora eso cambia y se reacomodan esas piezas y creo que había algunos propietarios que estaban pidiendo un poco de más, y ahí va a haber un ajuste, reflejado en márgenes más grandes de negociación".

"No se puede generalizar, decir que va a pasar 'esto' e impactar de derecha a izquierda a todo el mercado inmobiliario; lo que sí creo es que aquellas personas que estaban con algunos márgenes más aumentados van a encontrarse con que su propiedad no va a 'caminar', no va a prosperar, porque hay menos demanda en la calle y van a tener que acomodar un poco sus precios. Eso va a terminar ocurriendo y se va a ver en el momento de la negociación. Si estás pidiendo demasiado, el teléfono no va a sonar, es una buena manera de medirlo: no hay interés hasta que empezás a sincerarte, ubicarte y pararte donde tenés que estar parado".

"Ese es el trabajo de un asesor, un intermediario, la persona que está acompañando. El trabajo del agente y el corredor inmobiliario es a veces decirle al cliente lo que el cliente no quiere escuchar. Lo que se vive como consumidor final, como cliente, es que a veces te dicen lo que querés escuchar, pero eso a largo plazo no es solución. Hay que decirle al cliente, a veces, lo que el cliente no quiere escuchar, pero es lo mejor para él".

EL IMPACTO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

"Capital Federal y Gran Buenos Aires no ve la misma película que ve el resto del interior. No todo lo que ocurre o repercute acá ocurre también en el interior del país. Cuando salimos del cepo cambiario, ahí entra un boom de préstamos hipotecarios. Fuimos de un 6 ó 7 por ciento de penetración a un 25 ó 30 que vemos en las oficinas adheridas a RE/MAX. Llegamos a ver hasta un 35% de participación de hipotecas en las operaciones que se hacían. Y ahora cayó, pero no es que estamos de vuelta a donde estábamos previo al cepo cambiario; hoy estará alrededor de un 15%. Aún seguimos estando mejor a lo que estábamos hace dos años y monedas".

"El dólar impactó en las tasas, que se movieron, el dólar se disparó, con lo cual si alguien tenía plata ahorrada quizás ahora no puede acceder a exactamente lo mismo, la cuota queda un poco descalzada, es un conjunto de cosas. Creo que la reaparición del préstamo hipotecario fue algo positivo, que hace que la gente de un escalón un poco más abajo también pueda acceder a una casa. Porque en la Argentina, lo que venía ocurriendo es que comprar una propiedad es un negocio para muy pocas personas, o sea, accesible a un grupo muy pequeño de la población, y eso no está bueno. En otras partes del mundo lo que se ve es que la clase media, gran parte de la población, puede comprar. El acceso a su techo tiene que ser accesible para la gran mayoría".

"Durante el boom de los préstamos hipotecarios apareció mucha demanda nueva que antes estaba fuera del mercado, que ahora a través de un préstamo hipotecario podía acceder a la vivienda, entonces el stock no acompañó en el crecimiento a toda esa demanda. Ahora está cambiando un poco ese cuadro, se está retrayendo gente que ahora no está pudiendo comprar lo que antes tenía pensado y el stock nuevamente aumentando".

"También reaparece un poco más la construcción, pero es importante tener en cuenta que cuando la única gente que compra es la que está en el 'triangulito' de la pirámide de ABC1, el constructor no está pensando en el déficit habitacional o en la familia que está comprando una casa, sino en el inversor que puede comprar ese ladrillo como resguardo de valor. Es un mercado particular, el argentino".

"Lo bueno que hubo en estos dos años es que cambió el perfil del comprador y el constructor empezó a pensar 'quizás para lo que estaba construyendo, hoy aparece un jugador nuevo en el mercado'. Y esto va a seguir. No vamos a volver en el corto plazo a esos parámetros, a ese auge que hubo con los préstamos hipotecarios, pero ojalá que veamos más de la clase media accediendo a la vivienda y que no sea solo el inversor o ese pequeño grupo de personas el que compra una propiedad, simplemente como un resguardo de valor".

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"Al ser RE/MAX una empresa global, con presencia en más de 100 países, podemos sentarnos en una conferencia y charlar con gente en Asia, África, Europa, en América, y noto que en un país de 44 millones de habitantes la cantidad de escrituras que se realizan son las que se hacen en un país de 15 millones de habitantes con préstamos hipotecarios para la clase media. Entonces Argentina tiene mucho para crecer. Tiene que haber políticas de fondo, a largo plazo para que podamos salir de la situación de la que estamos y podamos participar todos: el Gobierno, la ciudadanía y los operadores inmobiliarios".

"Durante el cepo, con el CEDÍN, se decía 'no se vende nada'. En las oficinas adheridas fue cuando más vendimos, porque hay que ajustarse, ser creativo, cambiar, porque hacemos muchas operaciones encadenadas. Donde una se 'manca', complica las otras. Hay que acompañar en todo ese proceso, pero lo más lindo que hay es ayudar a una persona a comprar su primer hogar".

"Si alguien está pensando (en comprar) y ve el valor de la tasa, estamos lejos de tasas como las de Chile y otros países, pero cuando estás pensando en comprar tu vivienda y lo pensás a largo plazo, es siempre mejor comprar que alquilar y, de repente, estar pagándole la hipoteca a otra persona. Pagá tu propia hipoteca, no la hipoteca de otro. A veces lo que podés comprar en primera instancia no es el lugar donde te querés quedar el resto de tu vida, pero entrá y usalo de trampolín para mudarte a la próxima".

PARTICULARIDADES DEL MERCADO LOCAL

"Capital Federal y Gran Buenos Aires piensan en dólares el valor de la propiedad. El resto del país en gran mayoría piensa en pesos, sacando algunos mercados muy puntuales como Bariloche. A veces los tiempos son más amplios. Por ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, una carpeta hipotecaria lleva 60 días y en el interior entre 120 y 150 días, entonces los tiempos de negociación son otros. Hay estrategias de marketing que tampoco llegan, las inmobiliarias tienden a ser más pequeñas, más unipersonales. La gestión es un tanto más artesanal en el interior. Buenos Aires es una gran ciudad, una jungla, es decir, no conocés a tu vecino, no hay relaciones y vínculos. Nosotros, en RE/MAX, decimos que esta es una actividad de relaciones y de vínculos y eso en Buenos Aires es más difícil, porque uno no se toma el tiempo de tomar un café y conocer a su vecino. A mí me encanta viajar al interior, porque una de las cosas que más disfruto son las relaciones".

"Argentina, a diferencia de otros mercados inmobiliarios más avanzados, como característica principal, es un mercado bastante informal. A un extranjero le llama la atención que todavía en las operaciones inmobiliarias haya dinero en efectivo, cash de por medio. Eso no existe en otras partes del mundo. O que todavía puedan existir empresas inmobiliarias que no pidan todos los papeles para firmar una autorización, que no haya una copia o un legajo en la oficina de todas esas cosas; que el cliente todavía no haya entendido -porque el operador inmobiliario no lo educó- la importancia de encomendarle su venta a una sola inmobiliaria y no a cinco agentes inmobiliarios: eso es malo para el cliente y malo para el mercado".

"En general nuestro mercado está retrasado en prácticas que hacen falta para que todo el mundo gane. Sigue siendo una industria de muchas pequeñas inmobiliarias que carecen de herramientas y capacitación. En otras partes del mundo se entiende que toda la fuerza comercial -el agente, el corredor, el martillero-, todos forman parte de un equipo en el que todos son valiosos y deben capacitarse y usar la tecnología, y ahí estamos unos pasos atrás".

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