Créditos hipotecarios: cuál es la cuota inicial que pagan quienes compraron su vivienda con fondos de Anses

Mientras las primeras familias que accedieron a la línea del Banco Ciudad con fondos de la ANSeS comenzaron con cuotas promedio de $ 550.000, la simulación del nuevo programa oficial estima que un préstamo equivalente a USD 80.000 exigiría un primer pago de $ 865.098 y un ingreso familiar neto de $ 3.460.391 mensuales.

El Gobierno puso en marcha un programa de hasta $ 2 billones para ampliar los fondos destinados a créditos hipotecarios. El mecanismo prevé que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSeS coloque depósitos a plazo fijo ajustados por UVA en los bancos, mediante licitaciones de $ 200.000 millones. Habrá tramos a un año, con un rendimiento mínimo de UVA más 2,5%, y a cinco años, con UVA más 4,5%; las entidades tendrán 90 días para transformar esos recursos en préstamos.

Los créditos financiados bajo este esquema podrán utilizarse para comprar, construir, ampliar o refaccionar una primera vivienda. Las condiciones fijan un plazo mínimo de 15 años, una tasa máxima de UVA más 7,5% anual y un tope de 150.000 UVA por operación. Cada banco podrá definir sus requisitos comerciales y el porcentaje de financiación, dentro de esos límites generales.

En la segunda licitación del programa, realizada el lunes 6 de octubre, el Banco Central adjudicó $ 200.000 millones de fondos del FGS entre 12 bancos, sobre ofertas por $ 246.000 millones. Casi la totalidad se colocó a cinco años —$ 196.747 millones a UVA más 4,79%— y el resto, $ 3.252 millones, a un año a UVA más 2,71%. Los recursos deberán convertirse en préstamos hipotecarios en un plazo de 90 días y, a diferencia de la primera subasta, podrán destinarse a vivienda única o de ocupación permanente, además de los casos de primera vivienda.

Esos fondos ya están siendo tomados, según detalló una entidad pública. Las 50 familias que ya escrituraron con la línea del Banco Ciudad destinada a la primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires arrancaron con una cuota promedio de $ 550.000. El monto medio de los préstamos fue de $ 84 millones y los plazos elegidos se ubicaron entre 15 y 25 años; como la cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos del grupo familiar, ese valor supone ingresos de referencia cercanos a $ 2,2 millones mensuales.

Como son los créditos del mercado

Un relevamiento de Andrés Salinas, economista y docente, muestra que las tasas de los créditos hipotecarios UVA con acreditación de haberes se concentran mayormente en torno a UVA más 7,5% anual. Hay ofertas algo más bajas, como las de Banco Nación e ICBC, y otras más altas, pero la diferencia más relevante para el solicitante suele surgir de llevar —o no— la cuenta sueldo a la entidad.

Quienes no cobran sus haberes en el banco enfrentan, en varias líneas, un recargo que puede llevar la tasa a valores cercanos o superiores a UVA más 10% anual. En un crédito de largo plazo, esa brecha impacta en la cuota inicial y en la capacidad de endeudamiento. Por eso, antes de elegir una propuesta, conviene comparar el costo con y sin vinculación salarial, además de los gastos asociados y las condiciones de precancelación.

Las entidades financian, en general, entre 65% y 80% del valor de la vivienda, de modo que el ahorro previo continúa siendo una condición central. Los plazos se extienden habitualmente entre 20 y 30 años y la relación cuota-ingreso suele tener un límite de 25%, aunque algunas líneas son más restrictivas. También es frecuente que se permita sumar ingresos de cónyuges, convivientes o familiares, una alternativa que puede elevar el monto al que accede el grupo familiar.

Créditos del Banco Ciudad y el ejemplo oficial de cuota

Línea del Banco Ciudad para primera vivienda en CABA

• Destino: compra de primera vivienda dentro de la Ciudad de Buenos Aires. La propiedad no puede superar los 80 m² cubiertos ni un valor de USD 2.800 por metro cuadrado.
• Financiación: cubre hasta 75% del valor del inmueble. El comprador debe aportar el 25% restante, además de los gastos de la operación.
• Monto y plazo: permite solicitar hasta $ 150 millones, a devolver en un máximo de 25 años.
• Tasa: los préstamos se ajustan por UVA y aplican una tasa fija preferencial de 6,5% TNA.
• Ingreso requerido: la cuota no puede superar 25% de los ingresos netos del solicitante o de su grupo familiar. Se pueden sumar ingresos y también incorporar un garante.
• Cuotas de referencia: para un crédito de $ 100 millones a 25 años, el banco informó una cuota inicial de $ 660.000 y un ingreso familiar desde $ 2,65 millones. Para $ 150 millones, la primera cuota asciende a $ 985.000, con ingresos desde $ 3,95 millones.
• Datos de las primeras operaciones: las 50 familias que ya escrituraron tuvieron una cuota inicial promedio de $ 550.000, sobre préstamos promedio de $ 84 millones.

El caso modelo difundido por el Gobierno

• Propiedad tomada como referencia: USD 106.667.
• Monto financiado: 75% del valor, equivalente a $ 120.920.000 o cerca de USD 80.000 al tipo de cambio usado en la simulación.
• Plazo y tasa: 25 años, con una tasa de UVA más 7% anual.
• Cuota inicial: $ 865.098.
• Ingreso neto familiar requerido: $ 3.460.391 por mes, para que el pago represente 25% de los ingresos.
• Aporte propio: el ejemplo supone que el comprador cubre el 25% no financiado del valor de la vivienda, unos USD 26.667, sin incluir escritura, impuestos, comisión inmobiliaria u otros gastos.