Cuánto se debe ganar para acceder a un crédito hipotecario de USD 75.000 y cuál es la cuota inicial

El crédito hipotecario resurgió en el último año como una alternativa concreta para alcanzar el sueño de la vivienda propia, pero su alcance real depende del complimiento de diferentes requisitos, como el nivel de ingresos que exige el sistema bancario para acceder a él.

Para dimensionar esta situación, Infobae relevó los resultados de distintas simulaciones realizadas en el Banco Nación para la compra de una vivienda de USD 100.000. La entidad financia hasta el 75% del valor de la propiedad, por lo que el crédito máximo a solicitar en este caso asciende a USD 75.000, lo que equivale a $112.875.000, calculados a un dólar oficial del Banco Nación de $1.505.

El 25% restante del valor de la propiedad queda a cargo del comprador como ahorro previo. En este caso, esa diferencia equivale a $37.625.000, sobre un valor total del departamento de 150.500.000 pesos. A partir de ese punto de partida, el ingreso exigido para acceder al crédito depende de dos variables centrales: el plazo elegido y si el solicitante percibe o no su sueldo en el Banco Nación.

Cuánto hay que ganar si se cobra el sueldo en el banco

Para quienes cobran sus haberes en el Banco Nación, las condiciones resultan más favorables, con una Tasa Nominal Anual del 6% y una Tasa Efectiva Mensual del 0,50%.

En una simulación a 20 años, la cuota mensual inicial se ubica en 972.578 pesos. Como el sistema establece que la cuota no puede superar el 25% de los ingresos del grupo familiar, los ingresos netos necesarios, sumando titular y codeudores, deben alcanzar los 3.890.313 pesos. De ese total, el titular del crédito debe demostrar ingresos propios de al menos $1.945.157, la mitad del monto exigido al grupo familiar.

Si el plazo se extiende a 30 años, la cuota baja a $860.051 mensuales. En ese escenario, los ingresos requeridos también se reducen: el grupo familiar debe acreditar $3.440.202, mientras que el titular necesita ingresos mínimos de 1.720.101 pesos. En ambos plazos, el Costo Financiero Total Nominal Anual se ubica en 8,40% y el Costo Financiero Total Efectivo Anual en 8,73%.

Qué pasa si no se cobra el sueldo en el banco

Las condiciones cambian para quienes no acreditan sus haberes en el Banco Nación. En estos casos, la Tasa Nominal Anual asciende al 12%, con una Tasa Efectiva Mensual del 1,00%, y en consecuencia también aumentan las cuotas y los ingresos exigidos.

En la simulación a 20 años, la cuota mensual trepa a 1.242.851 pesos. Para afrontarla, el grupo familiar debe demostrar ingresos netos de $4.971.404, mientras que el titular necesita acreditar al menos 2.485.702 pesos.

Si el plazo se extiende a 30 años, la cuota desciende a 1.161.046 pesos. Aun así, el grupo familiar debe alcanzar un ingreso de 4.644.186 pesos, y el titular, 2.322.093 pesos. En este segmento, el Costo Financiero Total Nominal Anual se ubica en 12,10% para el plazo de 20 años y en 12,09% para el de 30 años, mientras que el Costo Financiero Total Efectivo Anual llega a 12,80% y 12,79%, respectivamente.

Cómo se calcula el ingreso mínimo exigido

En todos los casos, el mecanismo de cálculo responde a la misma regla: la cuota no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Ese límite es el que determina, en definitiva, cuánto hay que ganar para calificar al préstamo.

El Banco Nación permite sumar los ingresos de titulares y codeudores para alcanzar el umbral requerido, aunque exige que el titular aporte como mínimo la mitad de ese monto. De esta manera, un solicitante puede completar el ingreso familiar necesario con el aporte de un codeudor, siempre que su propio ingreso cubra al menos el 50% de la exigencia total.

Este esquema busca garantizar la capacidad de pago a lo largo de todo el crédito, en un sistema en el que las cuotas se ajustan de acuerdo a la evolución de la Unidad de Valor Adquisitivo. En términos de UVA, el valor de la propiedad equivale a 73.530,49 unidades, mientras que el monto inicial a cubrir con ahorro propio representa 55.147,87 UVA.

El ahorro previo, un requisito adicional

Además del nivel de ingresos, el otro factor determinante para acceder al crédito es contar con el ahorro inicial. Como el banco financia hasta el 75% del valor de la propiedad, el comprador debe disponer del 25% restante antes de iniciar la operación.

Para un departamento de USD 100.000, esto implica contar con 37.625.000 pesos de ahorro previo, calculados al dólar oficial del Banco Nación de $1.505. Este monto se suma a los requisitos de ingresos formales y estabilidad laboral que exige la entidad para avanzar con la solicitud.

En síntesis, los datos muestran que el acceso al crédito hipotecario depende de una combinación de variables: el plazo elegido, la relación del solicitante con el banco y la disponibilidad de ahorro previo. Según el escenario, el ingreso familiar necesario para acceder a un crédito de USD 100.000 puede ubicarse entre $3.440.202 y $4.971.404, mientras que la cuota mensual varía entre $860.051 y $1.242.851, dependiendo de si el solicitante cobra su sueldo en el Banco Nación y del plazo de devolución elegido.