Costos en alza, alta demanda y nuevos polos: cómo se redefine el negocio inmobiliario y qué priorizan los constructores

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un período de reconfiguración. En un entorno con costos de construcción elevados (que recién ahora comienzan a estabilizarse por el descenso inflacionario) y precios de venta en proceso de actualización, los desarrolladores despliegan distintas estrategias para mantener el ritmo de sus obras y planificar nuevos proyectos.

La incertidumbre no detuvo el movimiento del sector, aunque condiciona los lanzamientos y obliga a ajustar los esquemas financieros. En este contexto, siguen en acción más de 50.000 viviendas en distintos barrios porteños

Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, sostuvo que el aumento de los costos todavía no se reflejó plenamente en los valores de las propiedades. “El mercado está en un momento de transición. Resulta imprescindible optimizar los presupuestos de obras y revisar precios de lista. Nuestros proyectos avanzan dentro de los plazos establecidos. En el Distrito Madero Harbour ya construimos más de 110.000 metros cuadrados”, explicó.

Entre las obras más destacadas de la desarrolladora, se encuentra Harbour Tower, con 194 metros de altura, y Osten Tower, el primer proyecto de Branded Residences del grupo. También avanza el paseo comercial y gastronómico a cielo abierto, ubicado en el corazón del complejo, con un 60% ya construido.

Según Ginevra, la administración directa de obras permite negociar contratos con proveedores en forma eficiente, una ventaja clave en escenarios de alta volatilidad.

En sintonía con ese análisis, Ezequiel Wierzba, director de la desarrolladora WGW y de CLICK, señaló que los desafíos actuales impulsan al sector a buscar eficiencia. “El aumento de los costos obliga a planificar mejor. Reforzamos acuerdos con proveedores, compramos materiales de forma anticipada y ofrecemos preventas que aseguren liquidez. También diversificamos las formas de pago para mantener el avance de las obras”, describió.

Aunque reconocen que los costos complican los nuevos lanzamientos, los desarrolladores coinciden en que no hay un freno generalizado en las obras ya iniciadas.

“No debería haber impacto en los tiempos de construcción. La dificultad principal está en los lanzamientos. Muchos se demoran mientras se espera una proyección más clara de precios y costos”, planteó Ginevra.

En el mismo sentido, Wierzba aclaró que las obras en curso mantienen su ritmo. “Renegociamos costos antes de frenar procesos. La mayor presión se da sobre el interés de los compradores. Hay que sostenerlo con propuestas claras”, agregó.

El costo de construcción medido en dólares registró un aumento de 2,8% en lo que va de 2025 y acumuló un incremento de 107% desde octubre de 2023. De acuerdo con Zonaprop, construir hoy cuesta 3,1 veces más que en octubre de 2020, cuando se alcanzó el mínimo de la serie, y se ubica 34,1% por encima del promedio entre 2012 y 2024.

El metro cuadrado cuesta desde USD 1.600 en obras estándar a más de USD 2.000 en proyectos de alta gama.

En este escenario, Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, destacó que “los lotes para desarrollar en zonas como Palermo se encuentran en valores mínimos históricos” y “como el costo de construcción subió tanto, el ajuste se produce en el precio del terreno”.

A partir de esta tendencia, se observa un crecimiento en el interés por parte de desarrolladores que buscan adquirir lotes, sobre todo en barrios cerrados. “Los pagan al contado, algo inédito. Antes siempre se ofrecían metros cuadrados a cambio”, informaron desde el segmento.

La demanda de terrenos aumentó 53% respecto del nivel registrado en febrero de 2024. Belgrano, Palermo y Núñez encabezan el ranking de barrios con mayor cantidad de interesados en este tipo de operaciones, según datos de Zonaprop.

Frente a la posibilidad de una baja en los valores de construcción, Magnin considera viable una reducción en el precio de los materiales a partir de un mayor acceso a importaciones (desarrolladores estudian distintas opciones, incluso potenciar la construcción industrializada). “Ese movimiento resultaría favorable tanto para el costo de construcción como para el desarrollo inmobiliario”, señaló.

Para Hernán Pisarenko, director comercial de HA Emprendimientos, el escenario requiere modelos de financiamiento sólidos. La empresa evita depender de las preventas para iniciar un proyecto. “Cuando arrancamos una obra, ya contamos con el capital necesario. No nos financiamos con los compradores”, afirmó. Esa estrategia, según explicó, permite mayor previsibilidad y reduce el riesgo de detener obras por variaciones en el mercado.

La ubicación de los proyectos también se vuelve decisiva en esta etapa. En GNV Group ven oportunidades en dos frentes. Por un lado, desarrollos premium con servicios diferenciales, ubicados en zonas consolidadas como Puerto Madero. Por otro, propuestas de vivienda a precios accesibles en el sur de la Ciudad, donde existen terrenos amplios y buena conectividad. “La presión de costos acentuará la necesidad de vivienda promovida. Zona Sur tiene gran potencial para urbanización”, subrayó Ginevra.

Pisarenko coincide en el interés por zonas residenciales consolidadas. “Buscamos barrios que inviten al consumidor final a actualizarse. La demanda actual prioriza seguridad, servicios integrados y materiales de mayor calidad. El diseño también gana protagonismo”, indicó.

Wierzba sumó otros polos en crecimiento dentro de Buenos Aires. “Villa Urquiza, Chacarita y Barracas ganaron atractivo. Palermo, Belgrano y Núñez siguen firmes. La mayor demanda se concentra en unidades de 2 y 3 ambientes, bien ubicadas, con amenities y espacios verdes”, sostuvo.

En el caso de los inversores, las viviendas más buscadas son departamentos compactos con buena rentabilidad y bajas expensas.

Uriel Broitman, gerente comercial de Sygsa, planteó una visión similar, con foco en la segmentación de la demanda. “El consumidor final busca unidades funcionales, amplias, con espacios al aire libre. El inversor prefiere departamentos eficientes para alquiler, o desarrollos mixtos con vivienda, oficinas y comercios”, explicó.

Broitman también destacó el avance de proyectos fuera de los centros urbanos tradicionales. “Zonas turísticas como Bariloche o Pinamar Norte ofrecen oportunidades concretas. Detectamos una alta demanda en propiedades que permiten combinar uso personal y renta, incluso durante todo el año. En esos casos, la respuesta superó nuestras expectativas”, aseguró.

La compra de viviendas en pozo, en ese marco, sigue posicionada como una herramienta clave. “Representa una reserva de valor. El comprador recupera lo invertido y más. En nuestros proyectos, esa valorización es exponencial”, indicó Ginevra.

Pisarenko sumó que permite fijar precios pagando solo una parte del bien, lo que resulta estratégico en contextos de inflación alta y tipo de cambio retrasado.

Wierzba y Broitman coincidieron en que el atractivo de las compras en pozo depende del perfil del comprador y del proyecto elegido. La posibilidad de acceder a planes de pago en cuotas, dolarizar ahorros en forma progresiva y personalizar unidades siguen siendo factores relevantes. “La clave está en elegir bien. Hoy el margen de ganancia no es tan amplio como en otros momentos, pero sigue siendo una opción válida”, señaló Wierzba.

De cara a los próximos meses, los referentes del sector mantienen una visión optimista aunque cautelosa.

Para Ginevra, el mercado transita una etapa de reacomodamiento entre precios y costos. Pisarenko advirtió que recién ahora se empieza a registrar un mayor volumen de operaciones. “Venimos de un no mercado, donde solo se concretaban operaciones por necesidad. Hoy comienza a reactivarse”, aseguró.

Broitman proyectó un mercado dinámico, con demanda sostenida, pero condicionado por las variables macroeconómicas. “La estabilidad del dólar, la evolución del crédito y la preferencia por zonas menos congestionadas influirán en la demanda. Si se consolidan ciertas condiciones, la recuperación podría continuar”, concluyó.