Cuánto cuesta hoy alquilar un departamento de dos ambientes y por qué hay más propiedades en oferta

La oferta de alquileres de departamentos dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires muestra un escenario distinto al de años anteriores. Con la derogación de la Ley de Alquileres y la aplicación del DNU 70/2023, se amplió la disponibilidad de unidades, lo que permitió una mayor estabilidad en los valores.

Actualmente, en CABA se estima que hay más de 5.000 viviendas con estas características (con un dormitorio) disponibles para alquiler. Además, el descenso de la inflación ayudó a que los valores no aumenten con la misma inercia de antes y se mantengan por debajo del desajuste económico

Sin embargo, el costo mensual no baja de los $300.000, y la demanda de ciertos sectores, como los estudiantes universitarios que suelen impulsar el mercado en esta época del año, presenta cambios importantes.

Desde el segmento sostienen que la presencia de estudiantes del interior en la búsqueda de alquileres se redujo en el último año, lo que alteró parte de la dinámica habitual del mercado. Al mismo tiempo, el ajuste por inflación cada tres meses se consolidó como el mecanismo predominante en los contratos, mientras que los propietarios priorizan la rápida ocupación de las unidades para evitar períodos prolongados de vacancia.

Jorge Toselli, de presidente de JT Inmobiliaria, explicó que “los departamentos de dos ambientes son los más demandados, ya que cubren expectativas de distintos perfiles de inquilinos. Uno de ellos es el típico estudiante del interior con buena posición económica, que busca comodidad. El otro corresponde a parejas que empiezan a convivir y prueban la relación antes de dar un paso mayor”.

Destacó que esta tendencia se mantendrá en los próximos tres o cuatro años. No obstante, Toselli observó una disminución en la cantidad de estudiantes del interior que buscan alquilar en la ciudad. “Este año notamos una caída del 35% en este tipo de inquilinos. Es un dato llamativo, ya que, en un contexto de crecimiento poblacional, no debería darse de esta manera”, subrayó.

En cuanto a valores, indicó que en Recoleta y Barrio Norte un departamento de dos ambientes al frente, sin amenidades, se encuentra en el rango de $520.000 a $550.000, mientras que en las zonas cercanas a las universidades del centro oscila entre $480.000 y $500.000, cerca de la faculta de Medicina, incluso.

Estabilidad

Sobre la evolución del mercado tras el DNU, Toselli sostuvo que “se logró una mayor oferta de unidades en locación. Si bien los precios no bajaron, se estabilizaron y permiten que los inquilinos tengan más opciones para elegir”.

Afirmó que este escenario es favorable para quienes buscan alquilar debido a que “ya no es necesario reservar un departamento de inmediato por miedo a perderlo; si una unidad se ocupa, pronto aparecerá otra similar”.

Armando Pepe, referente del sector y titular de la inmobiliaria homónima, coincidió en que “la dinámica de los alquileres mejoró notablemente con el DNU y el acuerdo entre partes”.

Aseguró que, a diferencia del año pasado, ahora hay opciones por $350.000 o $400.000, según la ubicación y las características del edificio. “Antes no se conseguían dos ambientes por menos de $500.000 en ningún barrio de la ciudad”, recordó.

En el portal Cabaprop (que pertenece al Colegio Inmobiliario porteño) los valores parten desde esos montos para unidades de más de 35 metros cuadrados.

Pepe señaló que la demanda estudiantil se concentra en zonas cercanas a la UADE y la UCA, especialmente en San Telmo, donde se construyeron numerosos edificios de departamentos pequeños.

También advirtió que las expensas se han convertido en un factor clave para los inquilinos: “Lo primero que preguntan es cuánto se paga, porque subieron brutalmente (subieron un 170% en un año). No solo por los sueldos de los encargados, sino también por aumentos en la luz, el agua y el mantenimiento de ascensores y bombas”.

Por último, Pepe desestimó la idea de una disputa entre propietarios e inquilinos. “No existe la guerra que en su momento quisieron instalar algunos sectores. El propietario necesita cobrar el alquiler todos los meses, pero también hacerse cargo de las expensas comunes y otras obligaciones. La realidad es que los sueldos siguen bajos y muchas pequeñas empresas tienen dificultades para afrontar los costos laborales”, amplió Pepe.

Valores zona por zona

De acuerdo con el portal Zonaprop, los precios de los departamentos de dos ambientes promedio y para unidades de 50 m2 son los que se publican a continuación:

Puerto Madero: $994.694.

Palermo: $654.940.

Nuñez: $650.901.

Saavedra: $635.397.

Coghlan: $633.247.

Parque Chas: $627.752.

Belgrano: $627.708.

Chacarita: $616.551.

Colegiales: $614.668.

Recoleta: $614.419.

Villa Urquiza: $609.747.

Villa Ortúzar: $608.111.

Villa Crespo: $601.263.

Caballito: $584.449.

Villa Devoto: $583.554.

Agronomía: $583.544.

Almagro: $587.024.

Retiro: $571.703.

La Paternal: $570.944.

San Telmo: $570.436.

San Cristóbal: $568.661.

Villa del Parque: $556.803.

Villa Pueyrredón: $556.624.

Parque Chacabuco: $555.484.

Boedo: $553.245.

Parque Avellaneda: $549.330.

Santa Rita: $544.868.

Balvanera: $538.919.

Flores: $537.144.

Parque Patricios: $536.910.

San Nicolás: $531.969.

Villa Luro: $529.706.

La Boca: $526.978.

Liniers: $525.630.

Monte Castro: $521.554.

Constitución: $518.394.

Vélez Sarsfield: $517.448.

Mataderos: $508.150.

Floresta: $501.711.

Villa Riachuelo: $445.000

Villa Lugano: $425.064.