La derogación de la Ley de Alquileres y la nueva regulación porteña sobre alquileres temporarios reconfiguraron el mercado inmobiliario. Mientras algunos propietarios vuelven a optar por contratos tradicionales de dos años, otros buscan alternativas más flexibles ante la caída del turismo y las nuevas reglas para el alquiler por día. En este contexto, el alquiler de mediano plazo se posiciona como una opción intermedia con ventajas tanto para dueños de los inmuebles como para inquilinos.
Con el DNU del Gobierno, los contratos pueden pactarse libremente y sin plazos mínimos, lo que abrió la posibilidad de acuerdos más personalizados.
Al mismo tiempo, la ciudad de Buenos Aires implementó un registro obligatorio para los alquileres turísticos, con el objetivo de evitar distorsiones en el mercado y garantizar mayor transparencia en la oferta de propiedades.
Pero, ¿qué opción conviene más hoy? A continuación desde el sector inmobiliario analizaron el nuevo escenario y las tendencias.
Qué opciones son más favorables
La dinámica del mercado de alquileres cambió con la regulación y el tipo de cambio desfavorable para extranjeros, que redujeron el interés por los temporarios y favoreció los contratos libres post DNU.
Según Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, el alquiler amoblado de mediano plazo resulta más conveniente tanto para propietarios como para inquilinos. “Amueblar una propiedad es costoso y no se justifica para quien vivirá allí solo dos años. Los propietarios que ofrecen muebles de calidad obtienen mejor rentabilidad, y los inquilinos ganan flexibilidad para mudarse según sus necesidades”, explicó.
Este tipo de alquileres no solo atrae a nómades digitales, sino también a jóvenes de entre 18 y 40 años.
Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que la estabilidad del dólar y la derogación de la Ley de Alquileres llevaron a muchos propietarios a regresar a contratos tradicionales de dos años con ajustes periódicos.
“Para los inquilinos, la elección depende de sus necesidades. Si vienen por trabajo o estudio, prefieren un alquiler amoblado y por poco tiempo. Para quienes buscan estabilidad, el alquiler tradicional se mantiene como la mejor opción”, afirmó.
El impacto de la nueva regulación en CABA
El Gobierno de Buenos Aires estableció nuevas reglas para los alquileres temporarios con fines turísticos. La normativa obliga a inscribir las propiedades en un registro oficial y exige transparencia en las publicaciones, además de incorporar tributos similares a los que pagan los hoteles.
Esta medida busca regular exclusivamente los alquileres turísticos y no afecta a los de mediano plazo. “Si se implementa bien, la nueva regulación beneficiará a este tipo de alquileres, ya que apunta a otro público: estudiantes, ejecutivos y funcionarios, que no compiten con la hotelería”, aclaró Rizzo.
Entre los barrios porteños que mantienen la demanda para alquileres temporarios se encuentran Palermo, Puerto Madero, Recoleta, San Telmo y Monserrat
Moretti advirtió que, tras la derogación de la Ley de Alquileres, quedó demostrado que las regulaciones generan distorsiones en el mercado. “Hoy la oferta y la demanda encuentran un equilibrio sin necesidad de intervenciones adicionales”, sostuvo.
Equilibrio en el mercado y nuevas tendencias
Para Rizzo, la clave para estabilizar el mercado es diferenciar los alquileres turísticos del resto. “Una persona que alquila por un mes o más puede quedarse varios meses o años, y no optará por un hotel. Si aumenta la oferta de propiedades bien amuebladas para alquileres intermedios, habrá opciones accesibles y de calidad para cualquier inquilino”, afirmó.
Moretti coincidió en que el mercado se encuentra en un momento de equilibrio, con propietarios conformes con la rentabilidad y una oferta suficiente para que los inquilinos elijan entre distintas alternativas.
Como funciona el de mediano plazo
Los contratos de alquiler van desde un mes hasta 6 meses, varían en sus requisitos según si el inquilino es extranjero o local.
Para extranjeros, se exige pasaporte, depósito y certificado de trabajo o visa de estudiante, si el alquiler es mayor a tres meses. Para locales, se requiere una verificación crediticia y comprobante de ingresos.
Rentabilidad y costos: ¿qué formato elegir?
La principal ventaja de un alquiler tradicional sin muebles es la estabilidad a largo plazo.
Moretti destacó que “para alguien que planea vivir más de seis años en un lugar, invertir en muebles puede resultar más conveniente que pagar por un alquiler amoblado”.
Sin embargo, advirtió que los cambios de inquilino cada dos años generan gastos adicionales para el propietario, como pintura y mantenimiento.
En cuanto a costos, los alquileres temporarios pueden ser entre un 10% y un 30% más caros que los tradicionales, aunque incluyen expensas y servicios. “Al final, pueden terminar costando lo mismo o incluso menos que un alquiler tradicional, dependiendo de la oferta y la demanda en cada momento”, afirmó Rizzo.
Moretti agregó que, en Palermo, el alquiler tradicional promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $550.000 y $420.000 en San Telmo.
En comparación, los alquileres temporarios en esas zonas cuestan aproximadamente USD 650 y USD 500, respectivamente. “En los temporarios, el propietario cubre expensas y servicios, mientras que en los tradicionales estos gastos corren por cuenta del inquilino”, agregó.
Mediano plazo
Los alquileres de mediano plazo, con contratos flexibles y propiedades amobladas, ganaron terreno en CABA. Moretti destacó que esta modalidad es la más demandada por los inquilinos y cumple un rol clave en el sector. “Para muchos jóvenes, representa el primer paso hacia su independencia”, señaló.
Con la flexibilización del mercado y nuevas regulaciones que buscan equilibrar la oferta, los propietarios evalúan opciones según rentabilidad y estabilidad.
Rizzo concluyó que los alquileres de mediano plazo están dirigidos a un público diferente al turístico.
“Este tipo de alquileres no compite con los hoteles, sino que está pensado para estudiantes, nómades digitales, ejecutivos, funcionarios y jóvenes locales. Nosotros, nos enfocamos exclusivamente en este segmento, que se diferencia de plataformas como Airbnb o Booking, orientadas al turismo”, concluyó.
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