La oferta de inmuebles en alquiler en la ciudad de Buenos Aires se expandió casi un 200% desde que rige el DNU 70, que desreguló el mercado de locaciones. Actualmente, el alquiler de un departamento de dos ambientes, según un análisis privado, promedia $566.000 al mes.
Según un relevamiento de Zonaprop, el precio mensual de un dos ambientes registró un aumento interanual de 39,7%, el índice más bajo desde julio de 2020.
Actualmente, el aumento promedio mensual es del 2,8%; muy por debajo de la inflación que cerró en 117,8% en 2024, y del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que fue del 190,69% para quienes deben actualizar los valores en enero y del 174,41% para quienes deben hacerlo en febrero, por tener contratos realizados bajo la ley derogada en febrero, según como ya informó Infobae.
“Los precios se desaceleraron fuertemente en 2024 y actualmente avanzan por debajo de la inflación y del ajuste Índice de Contratos de Locación (ICL)”, indicó el informe de la plataforma especializada.
Qué ocurre con los valores
A pesar de la mayor oferta y la menor presión sobre los precios, los departamentos más pequeños lideran los incrementos debido a una alta demanda en un contexto de menor poder adquisitivo. Esta tendencia subraya el impacto de los cambios económicos y regulatorios en las preferencias de los inquilinos.
La evolución de precios también evidencia un crecimiento significativo de los departamentos más pequeños.
Los monoambientes, por ejemplo, presentan un alquiler promedio de $474.633 y los departamentos de 3 ambientes en $761.505 mensuales.
Mariana Lucángeli, arquitecta y experta en Real Estate, dijo a Infobae que, “la alta demanda, impulsada tanto por hogares unipersonales como por parejas locales y extranjeras, fue clave para esta dinámica”.
En contraste, el menor incremento en unidades más grandes (por debajo del 2% mensual) responde a su valor inicial elevado y su baja rotación.
Un factor relevante es la marcada expansión de la oferta, esta tendencia se estabilizó, y para enero de 2025 la oferta registró un descenso del 6% respecto al mes anterior, aunque el número actual de unidades disponibles es 3,1 veces superior al registrado en febrero de 2023.
“La flexibilización normativa permitió fijar libremente el lapso del contrato y los períodos de actualización. Por lo general se hacen acuerdos a dos años de plazo, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales a través del Índide de Precios al Consumidor (IPC) o ICL”, aseguró Lucángeli.
Los más caros y baratos
En términos territoriales, los barrios más accesibles para alquilar dentro de CABA son Villa Lugano, con un costo mensual promedio de $424.900; Floresta, con $486.183; y Mataderos, donde el alquiler llega a $494.843 al mes.
En el otro extremo, Puerto Madero, Palermo y Núñez lideran como las zonas más costosas, con valores promedios de $926.707, $629.241 y $626.602 mensuales, respectivamente.
Al respecto, Lucángeli agregó que “la expansión de la oferta se dio en la mayoría de los barrios, pero fue más pronunciada en zonas con mayor proporción de propiedades de inversión disponibles, como Palermo, Recoleta y Caballito”.
Estabilidad en compra venta
Además, estos cambios en el alquiler coincidieron con un leve aumento en los precios de venta según Zonaprop.
Un departamento promedio de dos ambientes se adquiere por USD 123.785 y uno de tres ambientes en USD 170.512, mientras que el valor ronda los USD 2.339 por metro cuadrado.
Entre los barrios más caros figuran nuevamente Puerto Madero, con USD 6.032, Palermo, con USD 3.235, y Núñez, con un valor de USD 3.030 por m2.
La oferta más económica se concentra en Villa Lugano (USD 1.019), Nueva Pompeya (USD 1.396) y Parque Avellaneda (USD 1.508 por m2).
Los más rentables
Pese a estos números, la rentabilidad inmobiliaria mejoró ligeramente: ahora es del 5,26% anual. Actualmente, se necesitan 19 años de alquiler para recuperar la inversión, un aumento del 1,3% en comparación con 2023.
Villa Lugano, Parque Avellaneda y La Boca ocupan el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 9%, 7,5% y 7,1%, respectivamente.
En contrapartida, Puerto Madero, Palermo y Belgrano son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,3%, un 4,2% y 4,4%, respectivamente.
Las proyecciones para el corto plazo permanecen moderadas. El crecimiento de la oferta y los ajustes iniciales en los contratos de alquileres parecen haber ralentizado el ritmo de incrementos en comparación con años anteriores.
“Las nuevas unidades para alquilar que se incorporan al mercado parten de un precio inicial más bajo”, según Lucángeli. Y reflejan una estrategia para captar demanda en un contexto de alta competencia. Sin embargo, la sostenibilidad de este escenario dependerá de factores macroeconómicos como la inflación y las políticas que rigen el sector.
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