El Índice de Contratos de Locación (ICL), herramienta diseñada en su momento por el Banco Central de la República Argentina para calcular ajustes en los contratos de alquiler en el marco de la derogada Ley de Alquileres, experimentó una fuerte baja. El incremento interanual que se aplicará a partir de febrero de 2025 será del 174,41%; esta cifra representa una caída de 91 puntos porcentuales respecto a su pico más alto, registrado en julio de 2024, cuando los ajustes llegaron a un 265%, récord absoluto.
Aunque el índice todavía refleja ajustes elevados, los resultados muestran una tendencia marcada hacia la desaceleración. Desde julio último, el ICL disminuyó de manera constante, en sincronía con la desaceleración de los niveles inflacionarios registrados en Argentina durante los últimos meses.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, dijo a Infobae, que “el motivo del retroceso es la desaceleración de la inflación”. Mientras los últimos meses de 2023 y enero de 2024 acumularon un aumento inflacionario del 46%, “entre marzo y diciembre de 2024 la inflación prácticamente se mantuvo en niveles similares a esa cifra acumulada”, detalló.
La reducción del ICL siguió un patrón contundente de caída desde septiembre de 2024, cuando descendió por primera vez en 50 meses. “En ese mes, el descenso fue del 4,4%; pero los ajustes se profundizaron hacia fin de año con caídas del 18,5% en diciembre y del 18% en enero de 2025″.
La previsión para febrero es una disminución adicional del 16,3% y “por lo visto se proyecta que esta tendencia continuará durante los próximos meses con bajas menos pronunciadas”.
Impacto en precios de pactos actuales y nuevos
A partir de febrero, quienes deban ajustar anualmente el alquiler de contratos vigentes por la Ley de Alquileres por el ICL y actualmente pagan $100 000 mensuales, por ejemplo, pasarán a abonar $274 410, un incremento del 174,41%, hasta enero de 2026.
Sin embargo, este ajuste es considerablemente menor al que enfrentaron quienes actualizaron sus contratos en diciembre de 2024, allí el índice alcanzó el 208,67%, y llevaron alquileres de $100.000 a $308.670, por primera vez, los nuevos ajustes empiezan a ser menores que los registrados meses atrás.
Para contratos nuevos amparados bajo las regulaciones del DNU del Gobierno, las actualizaciones bajo términos trimestrales, cuatrimestrales o semestrales también reflejan porcentajes significativos.
Según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz, el valor mediano de los monoambientes en CABA es $400.000, los departamentos de dos ambientes alcanzaron $500.000, y para los de tres ambientes, la mediana es $700.000, mensuales
Lisandro Cuello, experto del mercado inmobiliario y quien opera en varios barrios del área norte de CABA, explicó que los ajustes trimestrales estarán en 12,17%, cuatrimestrales en 17,48% y semestrales en 30,47%, todos basados en el ICL.
No obstante, estos valores superan los ajustes que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) indicaría en esos mismos períodos, lo que ha llevado a algunos inquilinos a preferir otros mecanismos.
Cuello afirmó que “la incertidumbre en torno a los contratos de alquiler y los cambios constantes en la normativa generaron presión económica para los inquilinos a pesar de la baja del índice”.
Renegociar o mantener contratos atados al ICL
A pesar de los ajustes elevados, continuar con contratos regidos por la derogada Ley de Alquileres puede resultar beneficioso para algunos inquilinos.
Braña opinó: “Si soy inquilino, claramente me conviene continuar con un contrato con ajuste anual por un tiempo más”, al considerarse que las nuevas dinámicas de la oferta de alquiler conducen en la mayoría de los casos a ajustes trimestrales o cuatrimestrales.
Además, Braña señaló que las diferencias actuales entre alquileres ajustados anualmente y los valores de mercado son menores a las registradas durante la vigencia de la ley.
La opción de rescindir contratos anuales para renegociar bajo las condiciones actuales es posible, pero requiere cumplir ciertos requisitos administrativos, como establecer un nuevo acuerdo escrito y revisar las garantías existentes.
Sobre este tema, Braña explicó a Infobae que “si existía una garantía propietaria, los titulares deben volver a firmar el contrato; mientras que, en el caso de seguros de caución, hay que tramitar una nueva póliza con costos adicionales”.
Mayor oferta y alivio relativo en el mercado
A un año de la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario muestra signos de cambio. La oferta de inmuebles en alquiler en CABA se triplicó respecto al año 2023. Según Braña, este fenómeno permitió una disminución de los valores reales de alquiler en comparación con la inflación acumulada.
“En 2024, los departamentos de uno, dos y tres ambientes en la CABA se ajustaron un 54,33% en promedio, mientras que la inflación alcanzó el 137%”, afirmó. Estas cifras, reiteró, reflejan que los alquileres avanzaron “más de un 80% por debajo del índice inflacionario anual”.
Desde el sector también destacan que aún hay inquilinos que no lograron recuperar la caída del salario frente a la inflación de los últimos 20 meses. Aunque, con el DNU se observa una mayor negociación entre propietarios e inquilinos, y buscan un punto de encuentro que satisfaga a ambas partes.
Por factores económicos de arrastre, Cuello concluyó: “A pesar de la mayor oferta y de ajustes de alquiler muy por debajo de la inflación, miles de inquilinos siguen sintiendo la presión económica debido a la inestabilidad de los valores y los ajustes constantes”.
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