Los precios de alquiler de departamentos de 3 ambientes en la ciudad de Buenos Aires muestran variaciones significativas por barrio y reflejan los cambios en la dinámica del mercado local pasado un año de la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70 del Gobierno.
Una particularidad, según distintas consultoras y plataformas especializadas, es que la oferta se incrementó entre 172% y casi 200% desde la desregulación del mercado. Pero los valores son altos: los departamentos de 3 ambientes, preferidos por familias con uno o dos hijos, no bajan de $500.000 al mes según la zona en que ubiquen y promedian entre $650.000 y $700.000 en los sectores más de cotizados de la ciudad. Son cifras arduas de afrontar para inquilinos que, además, deben cubrir los demás gastos familiares.
Según un informe de Zonaprop, en diciembre el precio medio de los alquileres subió 2,3% y acumuló un aumento de 64,4% en 2024. Este incremento es bastante menor al del año anterior (260% en 2023) y está 54 puntos porcentuales por debajo de la inflación, si se confirma que esta cerrará 2024 en 118%, como indican estimaciones preliminares (el Indec publicará los datos de diciembre este martes). Sería el primer año desde 2019 en que los alquileres muestran una caída real en su valor.
Según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), el valor de los alquileres de departamentos de 3 ambientes promedia $692.500 mensuales, un aumento intermensual del 6,5% y del 47,3% interanual. Además, las expensas son un factor importante a considerar. Promedian, según datos del CESO, 23,1% del precio ofertado del alquiler.
Cómo se negocian los contratos hoy
Luego del DNU las estrategias tanto de propietarios como de inquilinos evolucionaron. Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), explicó que la dinámica actual presenta ajustes significativos: “Los propietarios optaron por contratos más cortos y flexibles, y se utilizan las modificaciones legales para personalizar acuerdos, lo que les permite adaptarse mejor al mercado”, señaló a Infobae.
Este énfasis en la personalización busca reducir riesgos y conservar ocupación en un mercado cambiante.
Asimismo, García Malbrán subrayó que uno de los principales focos de los propietarios es analizar el perfil de los inquilinos. Priorizan candidaturas con garantías solventes y estabilidad económica. Según el representante de Camesi, también hay una mayor hacia ajustes “más realistas” de los precios, “especialmente en propiedades mayores como los departamentos de tres ambientes”.
Perfil de demanda
El mercado para las unidades de 3 ambientes responde a múltiples necesidades y perfiles. “Familias jóvenes con uno o dos hijos, parejas que trabajan desde casa y requieren un espacio adicional como oficina, y personas mayores que buscan comodidad”, son las principales demandantes, dijo García Malbrán. Estas familias, resaltó, priorizan la proximidad a instituciones educativas, transporte público y zonas comerciales.
El entorno del inmueble también es clave en la elección. Barrios como Palermo, Caballito y Belgrano tienden a figurar entre las opciones más solicitadas, aunque con precios más elevados. Zonas emergentes como Villa del Parque o Flores ofrecen alternativas competitivas para quienes buscan precios más accesibles.
Consejos para propietarios e inquilinos
En un contexto económico fluctuante, los propietarios deben adoptar tácticas que optimicen atraer inquilinos adecuados.
Según indicó García Malbrán, uno de los pasos más importantes es “fijar precios alineados al mercado y analizar propiedades de características similares en la misma zona”.
Además, recomendó ofrecer flexibilidad contractual: “Ajustes trimestrales razonables, contratos más cortos o beneficios como períodos de gracia iniciales son opciones para atraer mejores propuestas”.
Por su parte, los inquilinos también enfrentan retos y deben prestar atención a factores como las cláusulas de ajuste. Según García Malbrán, “es fundamental asegurarse de que las condiciones sean claras y alineadas a índices conocidos para evitar conflictos a futuro”. A esto se suma la necesidad de entender los costos asociados, con impuestos y expensas, que pueden impactar fuertemente en el costo total del alquiler. Por caso, sopesar el valor de las expensas que, como calculó del CESO, en CABA promedian el 23,1% del precio ofertado.
En cuanto a los requisitos, es importante revisar el tipo de garantías solicitadas por los propietarios. Esto incluye desde garantías propietarias tradicionales hasta seguros de caución, que ofrecen alternativas según la situación económica del inquilino.
García Malbrán sugirió aprovechar las opciones de mayor viabilidad para adaptarse al contexto del mercado y evitar rechazos innecesarios.
Dada la complejidad del mercado actual, la prioridad también radica en la calidad del inmueble alquilado. Gustavo Lo Valvo, experto en Real Estate, dijo que “es fundamental presentar el inmueble en óptimas condiciones”.
“Lo ideal es acordar ajustes cuatrimestrales o semestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que resultan razonables al considerarse que la inflación perdió su inercia alcista hasta junio. También es posible basarse en acuerdos paritarios, pero todo debe quedar claramente estipulado en el contrato antes de firmarse”, aclaró Lo Valvo.
Los valores
A continuación se detallan los precios, según Zonaprop, para nuevos contratos de departamentos de 3 ambientes barrio por barrio y por propiedades de más de 73 m2 (queda exceptuado Puerto Madero, donde predominan valores en dólares):
Núñez: $890.400.
Chacarita: $878.800
Belgrano: $858.700.
Palermo: $854.500.
Villa Devoto: $849.800.
Villa Urquiza: $846.900.
Coghlan: $838.800.
Villa Ortúzar: $830.400.
Colegiales: $822.200.
Saavedra: $794.000.
Recoleta: $784.900.
Villa Crespo: $781.400.
Villa Pueyrredón: $776.700.
Caballito: $774.700.
Parque Chacabuco: $769.900.
Almagro: $766.200.
Mataderos: $753.700.
Villa Luro: $752.000.
San Telmo: $751.200.
Boedo: $743.700
Villa del Parque: $721.900
Retiro: $717.900.
San Cristóbal: $714.800.
Barracas: $699.200.
Villa General Mitre: $686.300.
San Nicolás: $682.000.
Parque Patricios: $679.800.
Flores: $675.300.
Santa Rita: $672.700.
Balvanera: $662.100.
Monserrat: $658.400.
Floresta: $642.500.
Vélez Sarsfield: $609.500.
Constitución: $592.800.
Lugano: $558.700.
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