Las expensas en 2024 se dispararon más que la inflación: cuáles fueron las causas y qué se espera para este año

Las expensas volvieron a ser protagonistas de un fuerte ajuste en diciembre del 2024 y cerraron el 2024 con un incremento que se habría ubicado bastante por encima de la inflación.

Según un informe privado, en el último mes del año, las expensas promedio se situaron en $177.682, monto que significó una suba mensual del 4,99% y un incremento acumulado anual del 166,69%, todo un record para los edificios de la ciudad de Buenos Aires.

Este comportamiento refleja las tensiones que enfrentaron tanto administraciones como vecinos a lo largo del año cada vez que recibieron su factura por expensas.

El cálculo de las expensas promedio se realizó sobre más de 125.000 hogares analizados entre CABA y Gran Buenos Aires principalmente.

Este informe fue compartido por Octopus Proptech. Nicolás Baccigalupo, CEO de la plataforma especializada en este rubro, explicó a Infobae que las expensas suelen responder con rezago a los índices inflacionarios: “Este sector, por su naturaleza, presenta un efecto de inflación diferido. En un escenario de inflación a la baja, los proveedores ajustan sus tarifas con un desfase, lo que puede llevar a aumentos por encima del índice inflacionario”.

Además, especificó cómo este proceso busca compensar los desajustes provenientes de períodos de alta inflación como los vividos previamente, sobre todo hasta agosto último.

Diversos rubros que componen las expensas fueron determinantes en este aumento histórico. Entre ellos, los gastos laborales por salarios y cargas sociales de los encargados se posicionaron como una de las mayores cargas.

De hecho, según el relevamiento, los meses de enero, mayo, junio y julio presentaron los picos de impacto debido al pago del aguinaldo y las negociaciones salariales paritarias.

“El sindicato del sector logró acuerdos muy beneficiosos. En contraste con otros gremios, que incluso perdieron contra la inflación, éste consiguió mantener bonificaciones históricamente altas”, señaló Baccigalupo.

Otros ítems, como los servicios públicos, también contribuyeron al alza de las expensas. Desde mayo a noviembre de 2024, el consumo de electricidad y gas encareció los presupuestos, aunque diciembre presentó una disminución en los costos relacionados al gas por estacionalidad.

Baccigalupo agregó: “La caída de diciembre se explica por el menor uso de calderas, mientras que la electricidad, al depender de aires acondicionados particulares, no impacta en las expensas generales del consorcio”.

En esa línea, desde la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, su presidente David Loisi, subrayó una práctica recurrente que afectó a los consorcios: “En 2024 observamos cómo empresas de mantenimiento o de seguridad duplicaron sus aumentos frente al índice inflacionario, lo cual obliga a revisar contratos y exigir presupuestos competitivos para evitar abusos”.

La mirada ahora está puesta en qué ocurrirá con las expensas durante el 2025 y cuáles serán las herramientas que podrán utilizar los consorcios para mitigar los costos.

Desde Octopus Proptech auguran un año más estable dado que la inflación continúa en proceso de desaceleración y la macroeconomía, de estabilizarse. “Con un contexto más equilibrado, las expensas no variarán de forma significativa, permitirían a las administraciones enfocarse en soluciones de largo plazo”, expresó Baccigalupo, quien sugirió que este escenario sería el adecuado para optimizar la gestión y fortalecer relaciones entre consorcios, propietarios y proveedores.

Entre las estrategias que se vislumbran, Loisi destacó opciones que varios consorcios ya pusieron en marcha, como la eliminación de horas extra para el personal de encargados, la contratación de empresas de limpieza en lugar de tomar nuevos empleados y el alquiler de espacios comunes. “Más del 55% de los convocados en nuestra encuesta ya no tienen encargado con vivienda. Esto permite ahorrar significativamente en los rubros de cargas sociales y salarios”, explicó.

Por otro lado, la tecnología también se presenta como un recurso clave para optimizar los costos operativos dentro de las administraciones. “Algunas administraciones adoptaron expensas 100% online, con pagos vía QR y plataformas digitales que permiten a propietarios controlar sus gastos. Estas herramientas, además de ser más económicas, eliminan la necesidad de papelería”, destacó el informe sobre tendencias del sector.

A pesar de las estrategias propuestas, la relación entre las administraciones y los propietarios sigue siendo un punto sensible, especialmente ante retrasos o la falta de claridad en la gestión de los recursos.

Los postergados planes de mantenimiento también generan molestias. Esta situación tiene un impacto directo en las percepciones de los vecinos: “La falta de obras necesarias incrementa el descontento y, a largo plazo, generan mayores costos por deterioro acumulado”, afirmó Loisi.

Por otro lado, la morosidad continúa en aumento debido a que muchas familias enfrentaron dificultades para cubrir el total de las expensas, especialmente ante el surgimiento de gastos extraordinarios. En la actualidad, el incumplimiento en el pago de expensas promedia el 35%, llega en ciertos consorcios al 40%, lo que profundiza aún más la problemática.

“Un fenómeno recurrente fue que este año varias familias ajustaron presupuestos porque priorizaron otras necesidades, y dejaron de pagar las expensas completas”, explicó Baccigalupo.

Entre las recomendaciones para mejorar la cobrabilidad, destacó implementar sistemas de incentivos como descuentos por pronto pago o penalidades por morosidad, estrategias ya adoptadas por algunos consorcios con buenos resultados.

Desde el sector que agrupa a administradores y consorcistas anticipan que la estabilidad macroeconómica será clave para mitigar los aumentos futuros y garantizar una mayor previsibilidad en la gestión de edificios.

La postergación de obras o reparaciones puede generar problemas graves a largo plazo tanto en el estado del edificio como en la percepción de los vecinos hacia la administración. “Para evitar esto, se aconseja elaborar un plan anual de obras en asamblea, que priorice las necesidades más urgentes. En caso de falta de fondos, el fondo de reserva puede utilizarse o, de ser necesario, deliberar sobre cuotas extraordinarias”, dijo Loisi.

Sin embargo, la falta de acción por parte de algunos administradores genera descontento generalizado, especialmente cuando se suspenden servicios esenciales o no se resuelven problemas en partes comunes que afectan a los departamentos, lo que a futuro representa mayores costos para los propietarios.

Loisi destacó que también se popularizaron los grupos de WhatsApp como herramienta de comunicación ágil entre vecinos y administración.

Aunque estas medidas mejoran la eficiencia, es importante que las tecnologías no excluyan a propietarios mayores que prefieran recibir expensas en formato papel. En este contexto, Loisi resaltó la necesidad de mayor control sobre los gastos, evitar comisiones injustificadas y buscar alternativas más económicas para servicios recurrentes.