Los créditos hipotecarios tuvieron en diciembre el mayor registro en 6 años, a pesar de la suba de las tasas

El mercado hipotecario cerró el 2024 con señales positivas, impulsado por un segundo semestre que concentró casi la totalidad de los USD 830 millones otorgados en créditos UVA durante el año.

Sin embargo, once bancos modificaron sus tasas en diciembre, un movimiento que introdujo mayores restricciones en el acceso a los préstamos. Aún así, el último mes del año se destacó como el de mayores créditos hipotecarios otorgados, con USD 240 millones, el mayor registro desde mayo de 2018.

El crecimiento del mercado estuvo acompañado de cambios en las condiciones ofrecidas por las entidades bancarias. Aunque el aumento de tasas y la ralentización en el ritmo de otorgamiento generaron desafíos, la demanda de créditos respondió de manera favorable, ya que mostró el interés sostenido por parte de las familias y los inversores.

Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y especializado en el mercado inmobiliario (quien aportó los datos de los créditos adjudicados), explicó a Infobae que este crecimiento abrupto de solicitudes presentó desafíos para el sistema financiero, que depende de herramientas más sofisticadas, como la securitización y la titulación de carteras, para financiar a largo plazo.

“Hoy esas herramientas no están disponibles en la Argentina, pero podrían potenciarse con la salida del cepo (el presidente Javier Milei se refirió al tema), que abriría la puerta a inversores extranjeros y robustecer el financiamiento hipotecario”, señaló González Rouco.

Once bancos modificaron tasas, plazos de financiamiento y montos máximos para créditos hipotecarios.

Aquí un detalle de los cambios más relevantes:

• BBVA: Elevó la tasa del 5,5% al 6,5% para clientes con cuenta sueldo.
• Bancor: Incrementó la tasa del 4,9% al 6,9% para clientes con cuenta sueldo y redujo el financiamiento de la propiedad del 100% al 75%.
• Hipotecario: Redujo el plazo máximo de 30 a 20 años, fijó un tope de $250 millones y elevó la tasa al 9,5% (antes 6,9%).
• Banco Ciudad: Aumentó el monto máximo a prestar de $250 millones a $350 millones y ajustó la tasa del 5,5% al 6,9%, mantiene la tasa preferencial del 3,5% para ciertos sectores de CABA.
• Macro: Subió la tasa al 6,5% para cuenta sueldo (antes 5,5%) y al 8% sin cuenta sueldo (antes 7%)
• Galicia: Incrementó la tasa del 5,5% al 7% para cuenta sueldo y del 7,5% al 9% sin cuenta sueldo.
• Brubank: Subió la tasa al 9% para cuenta sueldo (antes 5,5%) y al 14% sin cuenta sueldo (antes 8%).
• ICBC: Ajustó la tasa del 5% al 6,9% para cuenta sueldo y del 7,5% al 8,9% sin cuenta sueldo, amplió el plazo a 20 años.
• Supervielle: Redujo el plazo de 30 a 15 años, ajustó la tasa al 8,5% (antes 5,5%) y disminuyó el financiamiento del 80% al 70%.
• Patagonia: Incrementó el monto máximo de $250 millones a $320 millones, con una tasa que pasó del 4,9% al 5,4%.
• Santander: Elevó la tasa del 5,5% al 7%.

Una clave que los especialistas destacan es evaluar cuidadosamente la oferta de cada banco. Según Alan Daitch, CEO de Tasa Tasa, una plataforma de comparación de créditos, “los bancos aplican descuentos significativos, entre 1% y 2,5%, para clientes que cobran su sueldo en la misma entidad”.

Esto destaca la importancia de considerar una relación laboral directa para maximizar beneficios y reducir costos. Por ejemplo, ciertos bancos provinciales, como Banco del Chubut y BPN (para los residentes de Neuquén), lideran con tasas preferenciales para sus respectivos residentes locales, que oscilan entre el 3,5% y el 4,28% aproximadamente.

“Y el Banco Municipal de Rosario con 4,28% ocupa el tercer lugar aunque apunta al público santafesino. El plazo se extiende hasta 20 años y entre 75% y 80% de financiamiento”, amplió Daitch.

La suba generalizada de tasas de interés responde a dos factores principales. Al respecto, González Rouco detalló: “Fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos, ya que son préstamos con tickets muy altos”.

En este contexto, instituciones como Bancor elevaron sus tasas al 6,9% para clientes con cuentas sueldo, mientras que redujeron el porcentaje de financiamiento de inmuebles del 100% al 75%; otras entidades, como Banco Galicia, subieron la tasa preferencial hasta el 7 por ciento.

Algunos bancos optaron por reestructurar otros términos. El Hipotecario, por ejemplo, bajó el plazo de crédito máximo de 30 a 20 años y estableció un tope de $250 millones; estas decisiones reflejan un esfuerzo por adaptarse a una demanda en ascenso, pero que enfrenta restricciones operativas debido a costos y limitaciones de financiamiento estructural.

Por otro lado, el Banco Ciudad ofrece beneficios específicos para sectores de Buenos Aires, permite tasas reducidas (3,5%) en áreas urbanas como el Centro y Barrio Olímpico (cerca de Villa Riachuelo).

Pablo Pirovano, especialista en derecho hipotecario y socio en Pasbba Abogados, destacó que estos beneficios regionales son herramientas clave de las entidades provinciales o municipales para incentivar la adquisición de vivienda local: “Es típico que los bancos provinciales tengan líneas exclusivas para empleados públicos o residentes”.

Existen diversos consejos fundamentales a la hora de evaluar opciones de financiamiento. Uno de los pilares es el análisis del Costo Financiero Efectivo (CFE), métrica que incluye tasas de interés, seguros y otros gastos asociados.

Comparar créditos mediante este indicador “es una de las mejores maneras de elegir una opción que se ajuste al bolsillo del cliente”. Además, Daitch sugiere prestar atención a las comisiones por cancelación anticipada que ofrecen algunos bancos, dado que permiten flexibilidad en caso de que las tasas bajen en el futuro.

Otro factor esencial está vinculado a evitar hipotecas en monedas diferentes a los ingresos habituales, un error común en los créditos UVA, que están sujetos a la inflación. González Rouco advirtió que, si bien son un mecanismo interesante, también representan riesgos elevados cuando los ingresos no mantienen correspondencia con las cuotas indexadas.

Además, los especialistas recomiendan realizar un análisis macroeconómico que anticipe posibles cambios en el mercado y las tasas de interés a mediano y largo plazo.

Como señaló Pirovano, “las líneas de crédito a tasa fija pueden ser muy atractivas hoy, pero un descenso en las tasas a futuro podría volverlas poco competitivas”.

Algunas estrategias incluyen:

• Elegir entidades con cancelación gratuita del préstamo: permite cambiar de entidad en caso de una disminución de las tasas.
• Comparar entidades según el perfil del cliente: Por ejemplo, Banco Macro ofrece financiamiento especial para menores de 30 años con hasta el 90% del valor de la propiedad (con aval de los padres); Banco Ciudad lanzó el primer préstamo hipotecario para compra de departamentos en pozo; Banco Nación ofrece beneficios adicionales para quienes hayan realizado el blanqueo de capitales.

El mercado bancario presenta diferencias claras en accesibilidad y condiciones financieras según la institución.

Bancos nacionales como Nación y Patagonia ofrecen plazos de hasta 30 años y financiamiento especial, mientras que los provinciales limitan el acceso a residentes locales.

“En contraste, entidades nacionales que operan en pesos con tasas variables podrían beneficiar a los usuarios si las tasas bajan, aunque suelen requerir más trámites”, dijo Pirovano.

Para hacer frente al crecimiento abrupto de solicitudes, el sistema bancario argentino precisará herramientas más sofisticadas en el largo plazo.

González Rouco remarcó la necesidad de instrumentos como “fondos de retiro o seguros de pensión, utilizados en mercados más desarrollados para brindar estabilidad”.

Los especialistas coinciden en la importancia de comparar y considerar factores como tasas, plazos, costos ocultos y potenciales riesgos monetarios antes de comprometerse con un crédito hipotecario de largo plazo.