¿Conviene construir o comprar en un barrio privado?: la suba de costos redefine las elecciones inmobiliarias

El creciente aumento de los costos en el sector de la construcción en Argentina, especialmente en viviendas premium ubicadas en barrios privados, generó cuestionamientos sobre si es más conveniente construir desde cero o adquirir una propiedad terminada.

El debate se centra en quienes planean mudarse a una urbanización en el mercado inmobiliario suburbano y dudan entre comprar una propiedad lista para habitar —ya sea usada o a estrenar— o adquirir un lote y construir, en un contexto donde los costos se incrementaron más del 150% interanual.

Según un análisis de Reporte Inmobiliario, el costo de construcción de una vivienda en un country superó los $3.274.000 por metro cuadrado. Esta cifra incluye impuestos y honorarios. Esto coloca a varias propiedades nuevas fuera del alcance del presupuesto de diversos compradores locales e internacionales.

El informe detalla que construir una casa de 315 metros cuadrados de alta gama requiere más de $1.000 millones, lo que equivale a unos USD 830.000 según la cotización del dólar libre.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, señaló que, “la baja inflación durante los últimos 9 meses en pesos, combinada con un dólar que se mantuvo estable, no logró evitar que los valores de construcción sigan en aumento”, añadió.

Si el dólar llegara a registrar un fuerte aumento durante 2025, los costos de construcción podrían continuar en ascenso.

En este sentido, Rozados explicó: “El incremento de costos se debe, en gran parte, a la inflación subyacente, que crece mes a mes, aunque ya muestra una desaceleración en comparación con lo ocurrido hasta mayo pasado. Además, el fortalecimiento del peso frente al dólar encareció las obras en moneda extranjera”.

Rozados también puntualizó que quienes busquen construir enfrentan mayores riesgos e incertidumbre: “Hoy, la única forma de iniciar una obra sería presupuestando en pesos y que se actualice mes a mes con índices confiables, como el de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)”, resaltó.

En contraste con los altos costos de edificar, adquirir propiedades terminadas aparece como una alternativa más favorable, especialmente en zonas suburbanas del Gran Buenos Aires. Sin embargo, el desarrollo de nuevas edificaciones es evidente a lo largo de rutas como la Panamericana en los ramales de Tigre, Campana y Escobar; el Acceso Oeste en las áreas de Moreno y Luján; la Autopista Buenos Aires-La Plata, con un foco en Hudson; y el corredor verde que conecta Canning con San Vicente.

Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, aseguró que las casas terminadas ofrecen un ahorro de hasta un 25% respecto a los costos de construir. “Esto depende del barrio y las características de la propiedad, pero el costo de reposición en algunos casos es mayor al precio de las casas ya construidas que se pueden encontrar en el mercado”, dijo.

Esta diferencia radica en la previsibilidad financiera. “Construir genera incertidumbre porque la mano de obra y los materiales suelen verse afectados por aumentos imprevisibles; mientras que comprar garantiza tener la propiedad a un costo pactado, sin los riesgos de inflación futura”, enfatizó O’Keefe.

Sin embargo, desde el segmento también alertan sobre la evolución del valor de unidades listas para habitar: las propiedades de reventa están comenzando a incrementar su valuación para reflejar los altos costos de reposición.

O’Keefe añadió: “Vendedores y desarrolladores empiezan a ajustar los valores de estas viviendas ante la creciente dificultad y costos para iniciar nuevas construcciones”.

Para algunos compradores, la posibilidad de participar en el diseño y la construcción personalizada es un factor decisivo. La construcción de una vivienda propia sigue siendo una aspiración personal y parte del proyecto de vida de cientos de familias.

No obstante, el proceso puede ser altamente demandante tanto en términos logísticos como emocionales.

Por su parte, Esteban Edelstein Pernice, de Castex Propiedades, argumentó que aunque construir permite mayor personalización, “la gran ventaja de una vivienda terminada es que elimina la incertidumbre sobre tiempos y costos adicionales, y permite disfrutar de la propiedad de forma inmediata”.

Además, resaltó que aún pueden encontrarse oportunidades en el mercado de casas usadas, sobre todo en barrios menos demandados o propiedades con mayor antigüedad.

Los precios de las viviendas varían según factores como la ubicación —en barrios con agua, como Nordelta o Puertos, o los que tienen polo (preferentemente en Cañuelas o Luján), golf, o en urbanizaciones privadas con menos amenities—, el metraje de los lotes y la cantidad de ambientes y dependencias.

Una casa de 3 ambientes y 250 metros cuadrados, con quincho y piscina, tiene un precio promedio desde USD 150.000, mientras que una de 4 ambientes parte desde USD 200.000 con más de 10 años de antigüedad.

Las propiedades más amplias, con menos de 5 años de antigüedad, o en urbanizaciones exclusivas, pueden alcanzar valores de hasta USD 3.000.000, especialmente en countries de Pilar, Hudson o Tigre, entre otras zonas destacadas.

El análisis a futuro resulta clave en las decisiones inmobiliarias. Edelstein Pernice consideró que aunque “los costos están estables e incluso podrían disminuir si se comienzan a importar materiales”, la construcción en Argentina todavía enfrenta importantes desafíos relacionados con la fluctuación de la moneda y la inflación.

En ese contexto, Rozados agregó que las decisiones sobre construir o comprar dependerán de las prioridades de cada comprador: “Optar por una casa terminada puede ser más conveniente en términos financieros y de tiempo, pero construir ofrece la posibilidad de materializar un sueño personal”.

Este sector del Real Estate reflejó un incremento en la oferta de propiedades terminadas, aunque es modesto en comparación con los terrenos disponibles.

“Durante 2024 hemos visto una alta venta de casas en oportunidad, pero la oferta sigue siendo limitada ya que muchas personas prefieren desarrollar sus viviendas desde cero”, explicó Edelstein Pernice.

Al comprar un terreno y construir, es importante tener en cuenta que el proceso puede demorar un año (si es en seco puede culminar antes), lo que dificulta prever con exactitud el costo final de la obra. Aunque se puede realizar un presupuesto, siempre será aproximado. Por el contrario, adquirir una propiedad ya terminada ofrece la ventaja de negociar precios en un contexto favorable para realizar ofertas.