El impacto del nuevo Código Urbanístico porteño: cómo serán los nuevos edificios y viviendas en los próximos años

La ciudad de Buenos Aires enfrenta un momento de cambio crucial en su desarrollo inmobiliario tras la reciente entrada en vigor del nuevo Código Urbanístico (CUR) que ya fue publicado en el Boletín Oficial. Este conjunto de regulaciones redefine los límites de construcción, reorganiza la edificabilidad y prioriza el crecimiento en avenidas principales.

“El nuevo Código Urbanístico busca reforzar la identidad barrial”, afirmó el jefe de gobierno porteño, Jorge Macri, quien destacó que la normativa priorizará los grandes desarrollos en avenidas y fomentará el desarrollo del sur con incentivos para inversores.

Las nuevas normas buscan promover un desarrollo más ordenado, aunque también generaron debates sobre sus posibles efectos en la oferta habitacional y la dinámica del mercado inmobiliario. El CUR establece un enfoque más restrictivo para las zonas residenciales internas, limitan la posibilidad de nuevas construcciones en calles menores y concentran la actividad en los grandes corredores urbanos.

Estas medidas fueron justificadas por el gobierno porteño como una estrategia para preservar la identidad barrial y evitar la saturación en zonas residenciales de baja densidad. Sin embargo, los expertos coinciden en que estas restricciones podrían tener un impacto significativo en la disponibilidad de terrenos y el costo de las propiedades en la ciudad.

En paralelo, el CUR plantea una reorganización del mercado inmobiliario que también afecta a los pequeños desarrolladores y que deberá revisarse nuevamente en cuatro años.

Históricamente, las construcciones de menor escala en calles internas ofrecían oportunidades para emprendimientos de bajo costo, pero estas restricciones podrían generar una concentración en manos de grandes jugadores, y dejarían fuera a los más pequeños. Además, con la disminución de terrenos viables, se espera que los valores del suelo en las avenidas se incrementen significativamente, afectando también a los compradores finales.

El CUR también introduce herramientas innovadoras como la Capacidad Constructiva Adicional (CCA), que habilita la transferencia de derechos de edificación entre distintas zonas de la ciudad. Este mecanismo permite a los desarrolladores sumar pisos en proyectos localizados en avenidas del norte de la ciudad, siempre y cuando inviertan en la refacción de edificios patrimoniales o en proyectos ubicados en la zona sur.

Aunque esta medida busca fomentar la descentralización y el equilibrio entre distintas áreas urbanas, también plantea interrogantes sobre la concentración de la actividad constructiva y su impacto en los precios del suelo.

El concepto de la CCA también genera tensión en el sector por las dificultades que podría acarrear en la implementación. Los desarrolladores deben equilibrar la rentabilidad de sus proyectos con los costos asociados a las inversiones requeridas en el sur o en edificios patrimoniales.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, destacó que “la norma busca agrupar la edificabilidad en zonas de alta circulación y evitar proyectos en áreas residenciales menos densas. Sin embargo, la cantidad de terrenos viables para nuevas obras disminuye 30%, y en zonas con alta demanda, la reducción alcanza el 50%”. Esto representa un gran desafío para desarrolladores que dependen de una oferta amplia de terrenos para planificar sus proyectos.

Levrio también contó que las alturas máximas en ciertas avenidas alcanzarán los 23 pisos, mientras que en otras se limitarán a 14 pisos. En los barrios más densos, el límite quedará en 9 pisos, y en zonas menos densas predominarán edificaciones de 4 pisos. En este contexto, aproximadamente el 60% de la ciudad estará restringida a construcciones de baja altura. “Para los edificios más altos, salvo las excepciones que traen las torres sorpresa que romperán el paisaje de varios barrios, el resto queda igual”, amplió.

Esta reorganización podría acentuar la desigualdad entre distintas zonas de la ciudad, con un fuerte impacto en los precios y en el acceso a la vivienda, informaron desde el sector desarrollador y constructor a la vez que siguen en obras más de 50.000 unidades en la ciudad.

Un cambio controvertido es la eliminación del retiro obligatorio en edificaciones bajas.

Según Levrio, “esto genera más sombra en la vía pública y afecta la armonía con construcciones vecinas. La arquitectura resultante se asemeja a la de ciudades de la ex Unión Soviética, alejada de la identidad porteña”.

Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, explicó que las nuevas normativas eliminan los retiros y modifican la profundidad constructiva en las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB). Esto encarece el valor del suelo y limita la capacidad de los desarrolladores para llevar adelante proyectos rentables.

“En estas zonas como Villa Ortúzar, la actividad constructiva tenderá a ser muy reducida, concentraría los desarrollos en sectores de mayor densidad”, advirtió Bustos.

Los diseños arquitectónicos también se verán afectados por las nuevas alturas permitidas. En avenidas principales, las torres podrán alcanzar los 68 metros de altura gracias a la CCA, lo que podría modificar significativamente el perfil urbano.

Kevin Savelski, director de Grupo 8.66, agregó: “esto permite la construcción de torres de hasta 68 metros -o aproximadamente 22 pisos- en avenidas principales, lo que revive la figura de las llamadas ‘torres sorpresa’, eliminadas en 2018″. Sin embargo, estas construcciones presentan limitantes muy específicas, como estar localizadas en terrenos de al menos 2.500 metros cuadrados.

Respecto a las alturas permitidas, el CUR introduce una mayor flexibilidad en unidades de sustentabilidad baja, aunque con ciertas restricciones en el uso del suelo. La nueva categorización incluye la Unidad de Sustentabilidad Baja 0 (USAB 0), que reemplaza a la antigua USAB 1, que posibilita edificios de hasta 9 metros (planta baja más dos pisos), sin requerimientos de retiro.

Otro cambio significativo radica en la optimización del diseño arquitectónico. Se reduce, por ejemplo, la superficie mínima de los patios verticales a 20 metros cuadrados (6 metros cuadrados menos que bajo la normativa anterior). “En este sentido, se busca “maximizar el aprovechamiento de las plantas arquitectónicas y reducir costos destinados a zonas no habitables,” detalló Savelski.

Sin embargo, en las calles internas, las limitaciones de altura y la eliminación de retiros podrían resultar en edificios más compactos y con menor espacio de esparcimiento.

Desde el segmento recomiendan enfocar los proyectos en zonas con mayor edificabilidad y considerar el uso de la Capacidad Constructiva Adicional (CCA).

“Los grandes desarrolladores podrán beneficiarse de las torres habilitadas en avenidas principales, mientras que los pequeños enfrentarán mayores barreras por los costos del suelo”, destacó Savelski. En las USAB 1 y 2, donde la edificabilidad es limitada, los desarrolladores deben optimizar los espacios disponibles.

“La reducción de la profundidad edificable obliga a diseñar edificios compactos, pero la baja rentabilidad en estas zonas podría frenar nuevos proyectos”, agregó Savelski.

En las zonas residenciales de baja densidad, la normativa busca limitar el uso comercial de los basamentos, lo que podría dificultar la inclusión de locales de proximidad en nuevos proyectos.

Claudio Kulzer, proyectista y socio de la desarrolladora que construirá en el barrio de Saavedra, compartió cómo el CUR afecta a su proyecto ubicado en Quintana y Pico.

“El edificio aprobado bajo la zonificación USAM (Unidad de Sustentabilidad de Altura Media) permite planta baja más cinco pisos altos y dos retiros. Sin embargo, con la nueva normativa, esta zonificación cambiaría a USAB 2, que redujo drásticamente la capacidad constructiva”.

Kulzer destacó que la reducción de la capacidad constructiva limita las inversiones privadas que podrían mejorar la infraestructura barrial, “como veredas, iluminación y seguridad”.

Las nuevas normativas intensificarán la concentración en avenidas y zonas de alta densidad. Esto podría llevar a un aumento sostenido en los precios de las propiedades y alquileres.

Levrio comentó: “La demanda se concentrará en distritos de 7 pisos o más, dejando fuera a varios emprendedores. Es probable que el valor del suelo aumente significativamente en un mercado activo, o que el sector enfrente una depresión económica si el mercado se estanca”.

El futuro de la construcción en CABA dependerá de cómo estas regulaciones se integren en un mercado en constante evolución. El sector enfrenta un escenario complejo pero lleno de desafíos.

Kevin Savelski concluyó: “Los grandes desarrolladores podrían capitalizar las herramientas del CUR, mientras que las pyme enfrentarán mayores dificultades, lo que podría cambiar el panorama del sector”.