Créditos hipotecarios más caros: cómo incide el aumento de las tasas de interés en el sueño de la casa propia

El mercado de los créditos hipotecarios en Argentina sigue bien activo y en los bancos no dejan de recibir consultas ni simulaciones para poder comprar el hogar propio. Aunque se experimenta una transición marcada por ajustes en las tasas de interés, a pesar de las recientes medidas del Banco Central para reducir la tasa de política monetaria.

En este contexto, varios bancos incrementaron las tasas de los préstamos destinados a la compra de viviendas, un movimiento que responde tanto a la alta demanda registrada como a la necesidad de las entidades financieras de proteger sus márgenes operativos. A ocho meses de que el Banco Hipotecario reintrodujera los créditos, se estima que las entidades que los otorgan reciben, en promedio, 1.000 simulaciones diarias a través de sus sitios web.

Desde el mercado inmobiliario informaron que los incrementos de las tasas oscilan entre 0,5 y 2,8 puntos porcentuales, según la entidad. Entre los actores más mencionados sobresale el Banco Hipotecario, que ajustó la tasa en 2,8 puntos porcentuales, tal como lo anticipó Infobae, y también se sumaron el Galicia y Patagonia, entre otros.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que “la gran cantidad de créditos otorgados hizo que muchos bancos se fueran quedando sin liquidez para estos productos”.

A ello se suma que las tasas inicialmente bajas dificultaban la búsqueda de líneas para la securitización de estos préstamos. Sin embargo, apuntó que “el promedio todavía es de tasas bajas” y subrayó la existencia de diversidad en las líneas crediticias disponibles.

“El incremento de la tasa para vivienda propia fue transversal a prácticamente todas las entidades, aunque la magnitud del aumento no es simétrica y genera condiciones crediticias heterogéneas según la entidad. Entre los bancos más importantes, se destacan los incrementos del Hipotecario, que alcanzan 2,8 puntos porcentuales, y, por debajo, los del Galicia y el Santander, con subas de 1,6 puntos”, comentó Alan Daitch, CEO de Tasa Tasa, plataforma que compara características y condiciones de acceso a créditos hipotecarios en distintos bancos.

Otro factor determinante en el acceso a los créditos hipotecarios son las características específicas de los posibles beneficiarios, tales como ingresos, antigüedad laboral y relación de trabajo, las cuales inciden directamente en las tasas y beneficios disponibles.

Daitch dijo: “Los bancos ofrecen tasas considerablemente más bajas a quienes depositan su sueldo en la entidad, llegan a diferencias de hasta dos puntos porcentuales”.

Al analizar las diferencias entre los principales bancos comerciales privados en la segunda semana de diciembre, se observó que en la mayoría de los casos la tasa oscila entre el 4,6% y el 10% (efectiva) anual, con un plazo máximo que alcanza los 30 años.

El podio está constituido en primer lugar por el Banco Nación, que ofrece una línea de créditos a 4,6% para clientes que acrediten sueldo en la entidad mayor a 346.000 pesos. El segundo puesto lo toma el ICBC, cuya tasa se encuentra en 5,12%, aunque en este caso el plazo de devolución es de 20 años. Y el tercer lugar es compartido por el Banco Ciudad, el BBVA, el Macro y el Credicoop, con una tasa de 5,64 por ciento.

“Si bien era previsible que los bancos de a poco sacaran el pie del acelerador, sorprendió la sincronía con la que lo hicieron, por lo que ahora habrá que seguir de cerca la conducta del sector para determinar si se trata del comienzo de una tendencia o simplemente una corrección de única vez” amplió Daitch.

Esta estrategia comercial busca no solo asegurar el repago del crédito sino también establecer una relación integral con el cliente. La antigüedad laboral mínima de un año es un requisito universal, y los trabajadores en relación de dependencia tienen claras ventajas sobre los monotributistas o autónomos.

En consonancia, Álvarez de Celis mencionó que las cuotas del crédito no deben superar entre el 25% y el 30% del ingreso mensual del solicitante: “Por ejemplo, si la cuota inicial del crédito es de $400.000, los ingresos deben ser de $1.600.000”.

Mientras los bancos públicos como el Banco Nación y el Banco Ciudad ofrecen tasas más competitivas, los privados ajustaron su oferta para mantenerse en la carrera.

Las tasas efectivas van del 4,6 % al 10 % anual. Una comparación clave arroja que la tasa más baja pertenece al Banco Nación con el mencionado 4,6 % para clientes calificados, seguido del ICBC con una tasa de 5,12 %, aunque con un plazo máximo reducido a 20 años. Daitch, dijo, que “por otro lado, bancos privados como el Santander y Galicia aumentaron sus tasas en 1,6 puntos porcentuales, un ajuste considerable frente al sector público”

Sin embargo, cada banco ofrece líneas especiales para clientes propios o en función de ciertas zonas geográficas. Por primera vez, después de 6 años, se observa competencia e innovación entre las entidades financieras.

Álvarez de Celis también destacó que los bancos provinciales, como el de Rosario y el Chubut, sobresalen con tasas de interés aún menores al promedio nacional, situándose en torno al 3 % y 3,5 %, respectivamente. Estos bajos costos se deben, según el analista, a políticas crediticias más agresivas y a la menor presión en la captación de capital privado.

En cuanto al futuro de las tasas hipotecarias, los expertos y las instituciones apuntan a una posible estabilización en el mediano plazo, impulsada por un entorno macroeconómico menos volátil.

Según Daitch, “todo indica que veremos una carrera por captar clientes hipotecarios en los próximos meses”.

La demanda por este tipo de productos será clave para dictar las tendencias de las tasas en los próximos meses. “Depende mucho si la gente sigue con las solicitudes de créditos y de la evolución del mercado inmobiliario, que hasta hoy mostró precios convenientes para las operaciones”, amplió Álvarez de Celis, al tiempo que mencionó que el volumen actual de préstamos otorgados ronda los USD 200 millones mensuales, cifra que, aunque considerable, aún dista del récord histórico de USD 600 millones registrado durante la administración de Mauricio Macri.

Finalmente, bancos como el Supervielle ofrecen productos hipotecarios diferenciados para captar nuevos segmentos. Su línea de créditos incluye una tasa combinada de UVA más 8,50% fija en pesos, con una financiación de hasta el 70% del valor de la propiedad.

Se exige una relación laboral estable y un ingreso mínimo de $1.300.000 para calificar, y se permite la ampliación de ingresos al sumar a los de cónyuges o familiares directos.

Algo similar ocurre en la mayoría de las entidades que prestan hasta $250.000.000 ajustados en UVA para poder comprar una vivienda.

Daitch concluyó: “La competencia entre entidades financieras recién comienza, y se espera una carrera por captar clientes hipotecarios. Con una economía más estable y un sistema financiero con liquidez, las tasas podrían iniciar un descenso, y podrían impulsar así el despegue del crédito hipotecario en 2025”.