Sin Ley de Alquileres, qué pasará con los precios en 2025 y cómo se actualizarán los contratos

El sector inmobiliario muestra señales de estabilización en lo que respecta al mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires, en medio de un panorama de ajustes que desde hace varios meses corren por debajo de la inflación y nuevas dinámicas crediticias que impactan tanto en la oferta como en la demanda. El cierre de 2024 dejó cifras relevantes y perspectivas alentadoras para este 2025 que acaba de arrancar.

De acuerdo con datos recientes del portal Zonaprop, la búsqueda de propiedades para venta creció un 83% en el último año, mientras que la demanda de alquileres aumentó un 9% en comparación con 2023. Esta tendencia está vinculada, en parte, con la derogación de la Ley de Alquileres, que generó un incremento notable de la oferta y un alivio en materia de precios.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, destacó a Infobae: “La oferta creció 10 veces y los valores aminoraron su impulso alcista, que estaba descontrolado. La medida fue vista con buenos ojos, incluso en el ámbito internacional”.

La crisis vivida hasta febrero último se despejó, y ahora hay cerca de 16.000 departamentos disponibles para alquilar en la mayoría de los barrios porteños.

Sin embargo, el crecimiento no fue uniforme en otras partes del país, donde la construcción fue menor y el déficit habitacional es un factor determinante. Aunque la oferta se expandió en ciudades como Córdoba capital, La Plata, Mar del Plata, Rosario, Mendoza y San Miguel de Tucumán, es difícil encontrar viviendas a precios razonables en localidades con poblaciones entre 100.000 y 200.000 habitantes.

Aunque desde la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) confirmaron que, poco a poco, los dueños de inmuebles que los recuperan tras el vencimiento del contrato vuelven a ofrecerlos en alquiler, ya que están conformes con el formato de acuerdos establecido por el DNU amparado en el Código Civil y Comercial de la Nación.

Este permite contratos libres entre partes, donde, con la intermediación de inmobiliarias, se pueden pactar condiciones convenientes entre propietarios e inquilinos, con ajustes vinculados a acuerdos salariales, por ejemplo. Este esquema podría favorecer el desarrollo del mercado de alquileres hacia 2025.

Los valores de los alquileres, aunque siguen elevados en términos interanuales, redujeron significativamente su ritmo de incremento desde finales de 2023.

El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Daniel Zampone, proyectó que los alquileres seguirán la evolución de la inflación en 2025, ajustándose trimestralmente por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Además, explicó: “Estimamos un aumento cercano al 100% para 2025, debido a la cercanía de los contratos con la inflación. Sin embargo, con la reactivación de créditos hipotecarios y el incremento en la oferta, esperamos que este contexto reduzca inquilinos y fomente nuevos propietarios”.

Los inquilinos que aún tienen contratos vigentes bajo la Ley de Alquileres, derogada por el DNU 70/2023, deberán actualizar su precio en enero con un 190,9% interanual. Esto representa un fuerte impacto en el bolsillo, ya que quienes pagaban 200.000 pesos mensuales hasta diciembre ahora deberán abonar 581.800 pesos por mes hasta diciembre de 2025.

Y como lo informó Infobae, por primera vez en más de 18 meses, quienes poseen contratos bajo este esquema enfrentarán un ajuste menor al 200% interanual. Si la inflación se mantiene por debajo del 3% mensual, se estima que a partir de abril el Índice de Contratos de Locación podría descender a menos del 120%, lo que significaría un alivio concreto para los inquilinos.

Por la expansión de la oferta en CABA y las ciudades principales, La estabilización de los precios para los nuevos contratos post DNU ya es moneda corriente.

Según Zampone, alquilar un departamento de un ambiente en CABA cuesta en promedio $450.000, mientras que uno de dos ambientes alcanza los $550.000, y uno de tres ambientes ronda los $700.000 mensuales. “Todo depende de la dinámica de cada barrio y de las condiciones del departamento”, aclaró.

Ya sin la Ley de Alquileres, los contratos suelen pactarse con un plazo de dos años, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el IPC y el Índice de Contratos de Locación (ICL). También se utilizan otros índices, como el de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), y este esquema no cambiaría.

Por su parte, Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate, señaló que los contratos actuales tendrían incrementos entre el 20 y 30% por encima de las ofertas del mercado, y recomendó negociar renovaciones en pesos con ajustes del 12% semestrales. “Hay que negociar precios siempre. La mayor oferta genera un poder de negociación que favorece a los inquilinos”, comentó.

Enfocándose hacia el futuro, las perspectivas son optimistas. Zampone señaló que un factor clave en la normalización del mercado es el aumento de créditos hipotecarios.

Según sus estimaciones, a mayo de 2025, entre un 40 y 50% de las transacciones inmobiliarias estarán respaldadas por créditos, en comparación con el 15% actual. Y agregó que eso “permitirá disminuir la cantidad de inquilinos, generar más propietarios y aumentar el stock de unidades gracias a proyectos pendientes de finalización para 2025″.

En tanto, Puebla enfatizó que, tras un año de la derogación de la “Maldita Ley de Alquileres”, el escenario actual beneficia a los inquilinos. “Los créditos hipotecarios no solo son una opción viable, sino que consolidaron un entorno donde los locatarios tienen mayor margen para negociar frente a los propietarios, que ahora sin la regulación anterior están más abiertos a escuchar contrapropuestas y se logra encontrar el punto de equilibrio para ambos”, afirmó.

Ante este contexto, aconsejó analizar detenidamente las condiciones contractuales y apostar por períodos de ajuste cortos. “Para marzo o abril estaremos mucho mejor y la oferta seguirá en crecimiento, así que hoy estimamos que las expectativas para 2025 son muy buenas”, concluyó Zampone.