Inmuebles en el AMBA: por qué se recuperó el mercado de departamentos pero la venta de casas continúa en baja

Un informe privado muestra que, en diciembre de 2024, el mercado de departamentos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) mantuvo una tendencia al alza, observable en CABA desde agosto de 2023 y en Gran Buenos Aires (GBA) Sur desde mayo de 2024.

El comportamiento de los precios de venta varió según el tipo de propiedad y la región. En la ciudad de Buenos Aires, los departamentos lideraron el crecimiento con un aumento interanual del 10,4%, mientras que en el GBA las subas fueron más moderadas: 2,5% en GBA Norte y 5,6% en GBA Sur.

Por otro lado, GBA Oeste presentó una disminución del 0,1%, muy leve, según el análisis que realizan en conjunto la plataforma Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA).

En contraste, las casas (promedian una baja del 4,6% interanual en el AMBA) registraron una baja en CABA y GBA Norte, mientras que en GBA Sur y Oeste la situación se mantuvo estable desde noviembre de 2024.

Las casas experimentaron caídas generalizadas en todas las regiones. En CABA, los precios bajaron un 2,8%, mientras que en GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste las disminuciones fueron del 4,4%, 2% y 8,4%, respectivamente.

Según Mariana Lucángeli, arquitecta y especialista en Real Estate, aunque varias personas optan por buscar casas o PH para evitar las expensas, estas propiedades tienden a ser más costosas que los departamentos, especialmente si cuentan con cochera, “lo que puede incrementar su tasación hasta un 20%; sin embargo, la baja en los valores responde a que las operaciones en CABA están mayormente concentradas en departamentos”.

Lucángeli explicó que los departamentos ofrecen una rentabilidad superior en alquileres, tanto tradicionales como temporarios, “lo que los posiciona como la opción prioritaria en un mercado enfocado en maximizar ganancias. Este fenómeno incrementó la demanda de departamentos y contribuyó a la suba de sus precios”.

De acuerdo con las variaciones en los precios de venta, el mercado inmobiliario en AMBA muestra dinámicas complejas y diferenciadas según el tipo de propiedad y la región.

El análisis por barrios y localidades destacó a Villa Devoto, en CABA, como el área con mayor aumento interanual del 17,9% en el precio de venta de departamentos. En el GBA, Quilmes presentó la mayor caída interanual en casas, con un descenso del 12,3%, mientras que La Plata lideró los incrementos en departamentos, con un alza del 15,5% en tierra bonaerense.

El informe también subrayó un aumento en la demanda de departamentos a la venta, medida a través de los contactos registrados en las publicaciones.

En diciembre último, esta demanda creció un 40,7% en comparación con el mismo mes del año anterior.

Este repunte se atribuye a una mayor actividad en el sector inmobiliario y a la reactivación de los créditos hipotecarios, que incentivaron a los compradores potenciales.

El cierre del 2024 dejó un balance positivo para el sector inmobiliario, marcó un contraste respecto a los años de crisis recientes. En un contexto más estable, la derogación de la Ley de Alquileres, el acceso a créditos hipotecarios, las hipotecas divisibles y el Blanqueo de capitales generaron un entorno favorable y prometedor para el 2025.

Ariel José Córdoba, de Córdoba Propiedades, observó un cambio en la composición de la demanda: “En estos meses predominan los inversores sobre los usuarios finales. Las parejas sin hijos buscan departamentos de tres ambientes para destinar el segundo dormitorio al trabajo desde casa”.

La derogación de la Ley de Alquileres incentivó a propietarios a reingresar unidades al mercado. Según Córdoba, “la demanda supera a la oferta, pero el 2025 podría ser más dinámico con nuevos desarrollos”.

Aunque la falta de unidades disponibles impulsó precios al alza en el partido de San Miguel, estos aumentos son leves, sin las subas abruptas de otros años.

Allí los precios de compra venta varían según tipo de propiedad. Un departamento de dos ambientes con cochera cuesta USD 95.000 y uno de tres, 130.000 dólares. Las casas en barrios abiertos parten de USD 150.000, mientras que en barrios cerrados suben a USD 180.000, con expensas de $380.000 al mes.

Los valores de las propiedades siguen en niveles históricos, lo que representa una oportunidad. Sin embargo, Córdoba advierte que el Blanqueo y los créditos hipotecarios podrían incrementar la demanda y los precios. “El tipo de cambio es clave; es necesario mantener medidas que brinden previsibilidad para reforzar la confianza”, añadió.

La alta demanda de alquileres en el GBA reduce los tiempos de ocupación de unidades de dos y tres ambientes. Los inquilinos incluyen jóvenes que buscan independizarse, familias que priorizan cercanía a escuelas y profesionales que eligen zonas estratégicas. Muchos también prefieren propiedades con costos fijos bajos, como las sin expensas.

Fernando Belvedere, de EFEBE Propiedades, destacó que “en zonas como Avellaneda y Lanús, los departamentos de dos ambientes oscilan entre $250.000 y $300.000, mientras que los de tres ambientes superan los $550.000 al mes. Las casas de tres ambientes, especialmente con patio o cochera, tienen precios más altos y son muy demandadas”.

En cuanto a la compra venta, los valores dependen de la ubicación y el estado. En Avellaneda y Lanús, un departamento de dos ambientes se cotiza entre USD 50.000 y USD 90.000, mientras que uno de tres ambientes varía entre USD 80.000 y 140.000 dólares. Las casas de tres ambientes en barrios consolidados oscilan entre USD 110.000 y USD 180.000, según si cuentan con parque o garaje.

Belvedere agregó que “en Avellaneda y Lanús, los precios en dólares se mantienen estables, pero la pérdida de capacidad de ahorro dificulta a los compradores. El acceso limitado al crédito hipotecario también afecta al mercado, aunque los inmuebles premium con amenities mantienen una demanda constante”.

La oferta de departamentos en alquiler en el AMBA creció 182% en diciembre de 2024 tras la implementación del DNU. El aumento fue más significativo en CABA que en el GBA.

En este segmento, los precios también mostraron incrementos notables, aunque estos se ubicaron por debajo de la inflación, que alcanzó el 166% interanual según el informe. Los precios por metro cuadrado de alquiler de departamentos subieron un 39,3% en CABA, un 43,3% en GBA Norte, un 92,4% en GBA Sur y un 101,3% en GBA Oeste.

En el caso de las casas, los aumentos fueron del 32% en GBA Norte, del 74,7% en GBA Sur y del 88,2% en GBA Oeste.

Entre los barrios y localidades destacadas, San Telmo, en CABA, registró el mayor aumento intermensual en departamentos, con un 3,8% en comparación con noviembre último.

En el GBA, La Matanza lideró las subas en casas, con un incremento del 13,5%, mientras que Moreno se destacó en departamentos, con un alza del 7,4% intermensual.