¿Se va para arriba?: desafíos, desarrollos y proyectos del mercado inmobiliario, de cara a un 2025 en que irá por su recuperación

El año que termina presentó hasta el primer semestre para el sector inmobiliario dinámicas marcadas por desequilibrios heredados de ciclos económicos y políticos previos, pero abrió una perspectiva favorable para lo que viene.

El cambio de expectativas, la derogación de la Ley de Alquileres, la reintroducción de líneas de créditos hipotecarios, la figura de hipotecas divisibles y el blanqueo, según analistas privados, plantean un horizonte diferente.

Estas condiciones, y la perspectiva de mayor estabilidad económica, anticipan un 2025 que, según proyecciones privadas, dejaría atrás un lustro de estancamiento.

Los peores cinco años de una crisis prolongada parecen haber culminado -incluso los precios de las viviendas dejaron de caer- y se espera que 2025 sea un año de consolidación. Un dato clave es que, tanto en CABA como en la provincia de Buenos Aires, en los últimos dos meses hubo récords de escrituras (crecieron 35% respecto de 2023), mientras que la situación de los alquileres -que era grave, por escasez de oferta y alza pronunciada de los valores- se apagó con el DNU 70 que culminó la Ley de Alquileres.

De este modo, el mercado inmobiliario mostró capacidad de reacción, dejó atrás un período de incertidumbre y abrió paso a una etapa de mayor dinamismo y oportunidades.

Ezequiel Leibaschoff, director comercial de GCH, destacó que la vuelta de los créditos hipotecarios jugó un papel crucial, al impulsar la demanda, especialmente en CABA, y permitir la reactivación de proyectos de adquisición de vivienda. Este cambio fortaleció significativamente la actividad en el sector”.

Los aprendizajes adquiridos a lo largo de este período son variados, es crucial adaptar los desarrollos a las nuevas exigencias de los clientes y las condiciones del mercado.

Leibaschoff contó a Infobae que uno de los principales retos fue enfocar los proyectos en soluciones concretas y tangibles, tales como la flexibilidad de los espacios y la calidad del diseño arquitectónico, ubicados en áreas estratégicas.

“A pesar del aumento en los costos de construcción, los desarrolladores optimizaron procesos y recursos, que aseguran la viabilidad económica y operativa de los proyectos. Lograron gestionar eficientemente los costos y ajustar los precios de venta ajustados a la nueva realidad económica del país”, precisó el especialista.

En 2024 abundaron los desafíos, desde aumentos en los costos para edificar superiores a los previstos hasta fluctuaciones del tipo de cambio que complicaron la planificación y ejecución de nuevos desarrollos.

Se estima que el Parque de Innovación, ubicado en el antiguo predio del Tiro Federal y frente al club River Plate, en el barrio de Núñez, será una de las zonas de mayor crecimiento en CABA.

Entre los desarrollos en la zona está Aura Núñez, que ofrece distintas opciones de vivienda con valores que varían: desde USD 3.129 y desde USD 3.518 por m2 para viviendas premium. Otro proyecto es Orión Parque, con un valor inicial de USD 3.500 por m2.

Leibaschoff comentó: “Anticipamos un aumento gradual en los precios inmobiliarios, respaldado por una demanda sostenida de inversores y usuarios finales”.

El enfoque estará en desarrollar proyectos multifuncionales que respondan a las necesidades actuales, y se espera un mayor dinamismo para el próximo año.

Mariano Cerquetella, gerente de ventas de Consultatio, evaluó el desempeño del mercado inmobiliario en 2024: “Observamos una recuperación en segmentos como las urbanizaciones y desarrollos sostenibles. La demanda se concentró en proyectos que combinan calidad, sustentabilidad e innovación, destacando desarrollos como Puertos en Escobar. Este año reforzó la importancia de innovar y adaptarse a las nuevas exigencias del mercado”.

Esta compañía avanza con el desarrollo ubicado en Escobar, el también llamado Nordelta II, donde también se planificaron un nuevo centro comercial y una estación de servicios.

Sobre las ventajas y desafíos del año, Cerquetella destacó: “Nos adaptamos a métodos constructivos modernos y a tecnologías avanzadas en la gestión inmobiliaria. Estos factores resultaron clave para diferenciar los proyectos y atraer inversores que buscan seguridad y calidad a largo plazo. Sin embargo, enfrentamos desafíos relacionados con los costos de construcción y la necesidad de ajustar estrategias a un entorno económico fluctuante”.

En relación con el impacto de medidas económicas. como el blanqueo de capitales y los créditos hipotecarios, Cerquetella dijo: “Estas iniciativas ofrecen un potencial significativo a mediano y largo plazo, particularmente en combinación con políticas más estables. Son esenciales para ampliar el acceso a desarrollos premium y verticales.”

Respecto a la evolución de los valores inmobiliarios y las expectativas para 2025, Cerquetella comentó: “En 2024, los valores inmobiliarios en los segmentos premium mostraron estabilidad y generaron oportunidades en desarrollos como Puertos. Para 2025, anticipamos una estabilización de precios, respaldada por una recuperación económica gradual y un incremento en la demanda de desarrollos urbanos de alta calidad y proyectos verticales.”

La compañía inauguró hace dos años Oceana Puerto Madero -con unidades de dos ambientes desde USD 500.000- y Huergo 475, un proyecto en construcción en el Paseo del Bajo, una de las áreas porteñas de mayor desarrollo inmobiliario.

En 2024, el mercado inmobiliario de La Plata experimentó un reajuste significativo en los valores de los inmuebles.

Viviana Yacoub, arquitecta y fundadora de Yacoub Real Estate & Developers, destacó que, tras alcanzar un mínimo histórico en los precios, las condiciones macroeconómicas favorables transformaron la dinámica del sector. “Este cambio alentó la confianza y estimuló la inversión en el sector. También permitió expandir la estructura, invertir en tecnología y recursos humanos, y adquirir oficinas”.

La estabilidad financiera, el descenso en la inflación, superávit fiscal, reducción del riesgo país y la apertura al crédito hipotecario revitalizaron el mercado. “Estos factores, junto con la decisión gubernamental de disminuir la inversión en obra pública, permitieron que los costos de construcción se ajustaran, promoviendo así la inversión privada”, dijo Yacoub.

Respecto al impacto de los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales, Yacoub contó que, aunque no se alcanzó un boom de operaciones como en 2017, estas medidas fomentaron la transparencia y facilitaron transacciones inmobiliarias mediante pagos bancarios. Predice que el impacto real de estas políticas será evidente en 2025.

“Actualmente en La Plata llevamos adelante los proyectos como el edificio KENT y Vetro, con valores que no superaron los USD 180.000 por unidad”, dijo Yacoub.

En Pinamar, el desempeño del mercado inmobiliario en 2024 y las proyecciones para el 2025 reflejan tanto retos como oportunidades.

Nicolás D’Odorico, director de desarrollo de Pinamar SA, mencionó que la reorganización macroeconómica tras el cambio de gobierno resultó positiva para la planificación del sector, aunque también trajo desafíos, como un aumento en los costos de construcción en dólares.

“Aunque el mercado local presenta una alta estacionalidad estival, no está exento de las tendencias macroeconómicas que afectan al resto del país”, añadió.

En cuanto al impacto de los créditos hipotecarios, el blanqueo y otras medidas económicas recientes, D’Odorico contó que en Pinamar no se observó un movimiento significativo directamente, sí un efecto indirecto a través de los clientes de desarrolladores que eligen la zona para sus proyectos.

“Aunque los precios de venta no variaron significativamente, anticipamos un aumento, especialmente en propiedades a estrenar, debido al alza en los costos de construcción”, comentó el experto.

Pinamar Norte y los nuevos desarrollos en la Avenida Bunge destacan como áreas de crecimiento. El valor promedio del m2 en estas zonas alcanza los USD 3.000, mientras que los lotes en Bosques comienzan en USD 100.000, reflejando el atractivo continuo de estas áreas para inversores y residentes.

El mercado inmobiliario en 2024 mostró un desempeño sólido, impulsado por proyectos con gran valor agregado en el Gran Buenos Aires.

“Tuvimos lanzamientos destacados en Nordelta, Puertos, Terralagos y Openn Pilar”, afirmó Esteban Edelstein Pernice, socio de Castex. Según explicó, la demanda se mantuvo segmentada, con un fuerte interés en propiedades que combinan ubicación estratégica y amenities. Este año dejó como aprendizaje clave la resiliencia del sector, donde los compradores son más selectivos y priorizan opciones que se ajusten a sus necesidades.

Entre las principales ventajas, sobresalieron la estabilidad de ciertos segmentos y el interés en desarrollos consolidados como Nordelta y Puertos, mientras que los desafíos estuvieron ligados al aumento del costo de construcción.

Edelstein Pernice destacó que el enfoque en soluciones personalizadas y el acompañamiento al cliente marcaron una diferencia clave en el balance del año. Esto permitió cerrar operaciones incluso en un contexto de creciente competencia.

El impacto del blanqueo de capitales fue significativo en el impulso de operaciones, especialmente en proyectos recientes, que ofreció opciones aptas para esta modalidad.

No obstante, los créditos hipotecarios no alcanzaron el protagonismo esperado y se mantienen como una herramienta incipiente. Para el próximo año, el sector espera que estas medidas ganen relevancia y fomenten un crecimiento más sostenido.

“En cuanto a la evolución de los valores, los proyectos consolidados experimentaron incrementos debido a la disminución de terrenos disponibles y al aumento en los costos de construcción. Para 2025, se anticipa una continuidad en esta tendencia, con un mercado que favorecerá los desarrollos suburbanos de alta calidad y ubicaciones estratégicas”, concluyó Edelstein Pernice.