Por qué hoy es más atractivo comprar un departamento usado que invertir en pozo y cuánto cuesta en cada caso

En un contexto marcado por la todavía incierta situación macroeconómica, la inflación (aunque más baja) y el dólar quieto, los departamentos usados ganaron terreno como la opción más atractiva para los compradores en el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires.

Según datos recientes de Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado de una propiedad usada en la ciudad se sitúa en USD 2.045, mientras que las unidades en pozo alcanzan los USD 2.435, lo que representa una diferencia cercana al 19 por ciento. Este diferencial, sumado a otros factores económicos y de mercado, inclinaron la balanza a favor de las viviendas ya terminadas.

De acuerdo con un análisis realizado por Daniel Bryn, de Zipcode y quien realiza informe Monitor Inmobiliario, esta tendencia responde a varios elementos clave. En primer lugar, las propiedades usadas ofrecen la ventaja de estar listas para habitar o alquilar de forma inmediata, eliminan los riesgos asociados a los plazos de construcción y posibles retrasos en los proyectos en pozo. “En un escenario de inflación, esta posibilidad de generar ingresos desde el primer día resulta especialmente atractiva para los inversores que buscan rentabilidad inmediata o que desean minimizar el impacto del costo de oportunidad”.

Además, el mercado de propiedades usadas se vio favorecido por una mayor oferta de inmuebles disponibles y por la re introducción de los créditos hipotecarios (en CABA ya se venden casi 1.000 viviendas con financiación bancaria según el Colegio de Escribanos porteño). Varios propietarios buscan vender para dolarizar sus ahorros o cubrir necesidades financieras, lo que generó oportunidades para los compradores, quienes pueden negociar descuentos significativos.

Según Susana Valle Fonrouge, directora de GPS Propiedades, “en lo usado ya sabes lo que estás pagando”, lo que otorga mayor previsibilidad en comparación con los emprendimientos en pozo, donde los costos finales pueden variar considerablemente.

Los costos de construcción son un factor determinante en la pérdida de atractivo de los proyectos en pozo. Según el Indicador CAMARCO (Cámara Argentina de la Construcción), en noviembre último, el costo de construir en CABA aumentó un 66,2% interanual. Este incremento, combinado con la estabilidad del dólar, generó una inflación en dólares que afecta directamente a los desarrolladores y, por ende, al precio final de las unidades en venta.

La dinámica de los costos en pesos ajustados por inflación, frente a los precios en dólares de las propiedades, introduce un nivel de incertidumbre que desalienta a los compradores.

En contraste, las unidades terminadas ofrecen un precio definido y no están sujetas a variaciones derivadas de los costos de obra. Según Bryn, esta previsibilidad es clave en un contexto de alta inflación (recién hace 5 meses que se frenó la inercia inflacionaria y ahora va por debajo del 3% mensual) y proyecciones económicas inciertas, donde los compradores buscan minimizar riesgos.

Actualmente, un departamento de tres ambientes usado promedia USD 155.000, mientras que uno en pozo alcanza los USD 209.204, ambos con una superficie de 70 m2.

La percepción de riesgo también juega un papel crucial en la preferencia por los departamentos usados. Los retrasos en la entrega de proyectos en pozo y, en algunos casos, la paralización de obras debido a problemas financieros de los desarrolladores incrementaron la cautela entre los inversores.

Según cámaras inmobiliarias, la falta de garantías sólidas y los escasos avances constructivos en muchos emprendimientos desalientan a los compradores.

Las propiedades usadas se destacan como una opción más segura, con documentación verificable y mayor liquidez en el mercado. Estas unidades, listas para ocupar, facilitan recuperar la inversión en caso de reventa.

La escasez de crédito hipotecario limita el acceso a unidades en pozo, ya que las tasas altas y los montos disponibles resultan insuficientes.

Según relevamientos del sector, la demanda de departamentos usados se mantendrá fuerte en el corto y mediano plazo.

Informes de Zonaprop y Mercado Libre señalan que los valores de los inmuebles usados subieron hasta un 10% interanual promedio en la mayoría de los barrios porteños, lo que refleja un mayor interés por parte de los compradores.

En contraste, el ritmo de inicio de nuevas obras disminuyó considerablemente. Bryn amplió: “Los proyectos en CABA registraron una caída del 35% respecto de 2019 por los mayores costos, la incertidumbre económica y la competencia en el segmento de pozo. Pese a la desaceleración, el exceso de stock obliga a los desarrolladores a ofrecer condiciones más atractivas para captar demanda”.

Una medida que podría revertir parcialmente esta tendencia es la implementación de la normativa de “hipotecas indivisas” o bien de futuro.

Este instrumento permite a los desarrolladores ofrecer unidades en pozo con financiación hipotecaria (Banco Ciudad presentó una propuesta reciente) y facilitan el acceso a crédito para los compradores. Aunque aún está en fase de adopción, esta herramienta podría aumentar la demanda de unidades en desarrollo al reducir la necesidad de pagos iniciales elevados.

El mercado inmobiliario se encuentra en un momento de transformación, con una clara preferencia por las propiedades usadas debido a su menor precio, disponibilidad inmediata y menor exposición a riesgos económicos y constructivos.

Aunque los emprendimientos en pozo continúan adelante, con más de 50.000 viviendas en obra en CABA, “son una opción interesante para quienes buscan financiar su inversión y obtener mayores márgenes de apreciación a largo plazo. Sin embargo, los desafíos actuales redujeron su atractivo en comparación con años anteriores”, concluyó Valle Fonrouge.