En la ciudad de Buenos Aires, los departamentos que tienen terrazas, patios y balcones propios ganaron un protagonismo significativo en el mercado inmobiliario, tanto para la compra como para el alquiler.
Estos espacios al aire libre se convirtieron en un atributo muy valorado, en especial luego de la pandemia, cuando la necesidad de áreas abiertas y privadas del hogar se volvió prioritario para muchas personas. Y más aún si también disponen de parrilla.
De acuerdo con Iuri Izrastzoff, de Izrastzoff Inmobiliaria, el principal atractivo de estas propiedades es la posibilidad de disfrutar de un ambiente que combina las ventajas de un departamento con la sensación de amplitud y conexión con el exterior de las casas. “Varias veces la gente busca la posibilidad de vivir en un departamento con aires de casa. Si tiene buena vista, mejor, porque tienen la sensación de apertura que no te da un departamento con vista al edificio de enfrente”, explicó.
Incremento en los precios y cotización alcista
El impacto de contar con una terraza o un balcón propio se refleja directamente en los precios. Según Izrastzoff, los metros cuadrados de balcón suelen valorarse a la mitad del precio del metro cuadrado cubierto, y los de las terrazas, por su escasez y utilidad, puede alcanzar casi los mismos valores que los metros cubiertos.
Durante el aislamiento por la pandemia, estos espacios fueron clave y marcaron un precedente para las construcciones actuales. Incluso, algunos desarrollos modificaron diseños originales, resignaron áreas cerradas para sumar metros cuadrados abiertos con parrilla.
Los alquileres de departamentos con patio o terraza propia parten desde $500.000 para unidades de dos ambientes y desde $650.000 para las de tres ambientes, según el barrio y la superficie. En el caso de unidades a estrenar, a estos valores se les debe sumar 15%, aproximadamente
Sebastián Beigel, de Beigel Bienes Raíces, coincide en esta apreciación y añadió que, antes de la pandemia, los balcones representaban hasta un 50% del valor del m2, mientras que las terrazas y patios en pisos superiores alcanzaban un 30%; sin embargo, tras la pandemia, estos espacios incrementaron su valor, y llegan a equipararse con el precio del m2 cubierto.
Velocidad de venta y demanda creciente
La presencia de terrazas o patios también influye en la velocidad de venta de las propiedades.
Izrastzoff, amplió: “Las unidades más pequeñas con terrazas suelen venderse más rápido que aquellas con características similares pero sin este atributo. En el caso de unidades más grandes, aunque el mercado es más reducido, las propiedades con terrazas también tienen mayores posibilidades de venta.
Beigel, en tanto, reforzó esta idea al señalar que las viviendas con terrazas propias son opciones más atractivas para familias y personas que priorizan el confort, siempre y cuando estén bien tasadas.
La pandemia marcó un punto de inflexión en la demanda de estas propiedades. Desde entonces, los departamentos sin balcón experimentaron una caída significativa en la demanda.
“Aunque no siempre se utilice a diario, desde la pandemia contar con un espacio al aire libre se percibe casi como una exigencia ante la posibilidad de enfrentar una nueva crisis sanitaria y volver al encierro”, afirmó Izrastzoff. Beigel también observó un cambio en las prioridades de los compradores, quienes ahora valoran más la posibilidad de disfrutar del exterior desde la comodidad del hogar.
Calidad de vida y percepción del comprador
La presencia de terrazas y balcones no solo impacta en el precio y la demanda, sino también en la percepción de calidad de vida de los compradores.
“Estos espacios permiten disfrutar del aire libre, la luz natural y la conexión con el entorno sin salir de casa, lo que aporta una sensación de amplitud, privacidad y versatilidad”, describió Beigel.
La calidad de vida depende también del estado general del edificio y del departamento.
“Podés tener terraza, pero si el edificio no está en buenas condiciones, va a influir en el precio de venta. Una unidad nueva con terraza se percibe como de mayor calidad”, explicó Izrastzoff.
Precios en barrios clave de CABA
El valor de los departamentos con terrazas o patios propios varía considerablemente según el barrio y las características específicas de la propiedad. En Recoleta, por ejemplo, los precios oscilan entre los USD 2.300 y USD 3.000 por m2, aunque en zonas exclusivas como la Avenida Alvear pueden alcanzar hasta USD 5.000 por m2.
En el caso de propiedades a estrenar, los valores pueden llegar a los USD 4.500 por metro cuadrado.
En Palermo Chico, los departamentos usados tienen precios que parten de los USD 3.000 dólares por metro cuadrado, mientras que en proyectos en pozo pueden alcanzar los USD 6.000 por m2.
La ubicación dentro del barrio también juega un papel crucial en la demanda y los precios. Por ejemplo, en Recoleta, la mayor demanda se concentra en la zona comprendida entre Avenida Santa Fe y Avenida del Libertador, mientras que áreas como Santa Fe hacia Córdoba han experimentado una disminución en el interés de los compradores.
Reformas y estado de las propiedades
Otro factor que influye en los precios es el estado de las propiedades. Según Izrastzoff, la demanda de departamentos en muy buen estado o reciclados aumentó, ya que el costo de las reformas alcanzó niveles históricos. “Hoy se sabe cuánto se paga el m2 de un usado, pero la reforma es muy difícil de determinar el precio”, explicó.
Esto llevó a que los compradores prioricen propiedades listas para habitar, especialmente en un contexto donde los costos de renovación son inciertos. El valor del m2 para reformar supera los USD 700 y el costo de construcción subió un 145% interanual.
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