Dónde invertir los dólares del blanqueo: claves del mercado inmobiliario y a qué prestar atención para una operación exitosa

El ladrillo sigue siendo una opción segura para quienes buscan invertir los dólares provenientes del blanqueo de capitales. Desde el lanzamiento de la medida, las consultas en las inmobiliarias y desarrolladoras crecieron un 50% para adquirir inmuebles en pozo, a estrenar y usados.

Fuentes del mercado inmobiliario destacaron un renovado dinamismo en la demanda de inmuebles en CABA, impulsado por nuevas opciones de financiamiento y la apertura de las Cuentas Especial de Regularización de Activos (CERA), que generaron más de USD 18.000 millones de dólares en el sistema hasta noviembre. Este contexto facilitó el acceso a la propiedad, con un incremento de búsquedas y demanda.

Según Alejandro Moretti, miembro del Consejo Directivo del Colegio Inmobiliario de Buenos Aires, “estos inversores buscan propiedades con potencial de renta. Una inversión que ofrece una baja volatilidad y bajo riesgo es siempre el ladrillo”.

Una alternativa accesible para ingresar al mercado inmobiliario con menos de USD 50.000 es la compra de cocheras.

En la ciudad de Buenos Aires, los valores comienzan desde USD 7.000 y ofrecen rentabilidades promedio de $80.000 mensuales. Este tipo de inversión resulta atractiva por su bajo costo inicial y el potencial de generar ingresos estables.

“Las cocheras tienen bajas expensas, ubicadas en zonas de fácil acceso y que permitan alquilarlas a personas externas al edificio. Estas características maximizan la rentabilidad y amplían las posibilidades de encontrar inquilinos en forma rápida”, agregó Moretti.

Por otra parte, los que desean invertir más de USD 50.000 tienen alternativas más diversas y en base a publicaciones del portal Cabaprop. Propiedades para alquiler turístico en barrios como Recoleta, Retiro o San Telmo podrían generar rentas mensuales de hasta 350 dólares. Estos inmuebles deben tener características específicas: estar permitidos para alquileres temporarios, contar con amenities y ser de un tamaño reducido, como un monoambiente.

Moretti enfatizó que “las inmobiliarias especializadas en este tipo de administración pueden proporcionar importante retorno”.

Para quienes buscan destinar una propiedad al alquiler tradicional, la recomendación es invertir en unidades de dos ambientes con balcón, ubicadas cerca de medios de transporte público, como subtes y Metrobus, y espacios verdes como plazas o parques.

Estas características atraen a un perfil de inquilino joven, de alrededor de 30 años, que prioriza la movilidad en transporte público y valora un entorno apto para mascotas. Las rentas mensuales pueden superar los $400.000, según el barrio.

Moretti destacó: “Respaldado por datos del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario, menos del 1% de los contratos gestionados por corredores matriculados presenta demoras en el pago del alquiler. Esto posiciona a este tipo de inversión como una opción con muy bajo riesgo”.

Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, proporcionó su análisis sobre las ventajas y desventajas del actual blanqueo de capitales.

Resaltó que la oportunidad de blanquear hasta USD 100.000 favorece las inversiones en ladrillo.

Sin embargo, subrayó que el Ministerio de Economía limitó estas inversiones a proyectos inmobiliarios nuevos o con un avance menor al 50% al 8 de julio de 2024, lo cual es una restricción importante.

En cuanto a las ventajas del blanqueo, Domínguez indicó que la liberación de impuestos y la estabilidad fiscal a largo plazo son elementos atractivos para los inversores. Pero advirtió sobre el riesgo de un aumento en la presión tributaria post-blanqueo y sugirió que adherirse al Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP) podría mitigar este riesgo.

Expertos tributarios recomendaron lo siguiente:

• Asesoramiento profesional: Contar con un profesional matriculado es clave para evitar errores.
• Análisis de opciones de inversión: Comprar un monoambiente o un departamento de dos ambientes en zonas económicas representa una oportunidad interesante, debido al incremento en la rentabilidad de los alquileres y al posible aumento en el valor del metro cuadrado a futuro.

Desde el punto de vista tributario, es esencial evaluar tanto las ventajas como las sanciones vinculadas al blanqueo. “Un correcto asesoramiento ayuda a minimizar riesgos y garantizar que se aprovechen todos los beneficios del régimen”, aconsejó Domínguez.

Contingencias por proceder equivocadamente

• Detección de bienes no declarados: Si el Fisco detecta bienes no declarados que superen el 10% del total blanqueado, se pierde el “tapón fiscal”, aunque se mantienen los beneficios para los bienes regularizados.
• Ajustes fiscales: Los bienes no regularizados estarán sujetos a ajustes impositivos, sanciones, intereses y, en casos graves, persecuciones penales.

El sector inmobiliario surge como un destino natural para los fondos blanqueados, impulsado por varias razones:

• Revalorización inmobiliaria: Los precios actuales de los inmuebles están en niveles bajos, lo que genera expectativas de apreciación del capital y rendimientos por alquiler.
• Créditos hipotecarios: La mejora en el acceso a créditos facilita la compra de propiedades, promoviendo un dinamismo en el sector.
• Beneficios impositivos: Cambios en Bienes Personales, nuevos topes para el monotributo y ventajas del REIBP aumentan la rentabilidad de las inversiones.
• Blanqueo de efectivo: Regularizar hasta USD 100.000 sin costo habilita opciones como adquirir cocheras, pequeños departamentos o mejorar la calidad de vivienda actual.

Si bien la reglamentación inicial del blanqueo permite la compra de inmuebles en etapa de construcción (“en pozo”), el beneficio de evitar el pago de impuestos se aplica solo a estos proyectos.

Domínguez criticó este enfoque limitado, porque entiende que se debería permitir la compra de inmuebles nuevos y usados para un impacto más amplio en el mercado.

A pesar de estas barreras, concluyó que el blanqueo ofrece una oportunidad valiosa para regularizar capitales “especialmente por el tapón fiscal que ofrece”.