Cuáles son los “barrios emergentes” de CABA: dinámicas y tendencias que redefinen el mercado inmobiliario porteño

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires vive una reactivación de su mercado inmobiliario, marcada por un auge en zonas descentralizadas, en los que los desarrolladores encuentran oportunidades para innovar con proyectos habitacionales a tono con las demandas actuales. Este dinamismo, consolidado en 2024, muestra signos de recuperación tras más de cinco años de crisis en el sector.

Barrios como Villa Urquiza, Parque Chacabuco, Saavedra y Chacarita (considerado uno de los más cool del mundo) se posicionaron como áreas clave gracias a terrenos accesibles y proyectos que integran residencias y espacios comerciales.

También se destacan Palermo, Núñez, Villa Crespo, Paseo del Bajo (entre Retiro, San Nicolás y Monserrat) y Villa del Parque, que combinan conectividad, calidad de vida y un creciente interés por parte de los compradores.

Según los desarrolladores, las preferencias cambiaron: los compradores buscan espacios más amplios, conectividad y acceso a servicios esenciales. Estas características explican el crecimiento de áreas que antes no eran prioritarias para la inversión inmobiliaria. El impulso al transporte público, como el Metrobus y la ampliación de la red de subtes también aportaron. Y los espacios verdes y la tranquilidad atraen a jóvenes y familias en búsqueda de un entorno más amigable.

Otras zonas en auge son Villa Devoto, Coghlan, La Paternal, Belgrano, Caballito (sigue con varias obras en marcha) y algunas áreas de Parque Patricios y Barracas.

El mercado inmobiliario porteño muestra una fuerte demanda en unidades de dos y tres ambientes, que representan el 60% de las operaciones, seguidas por las de cuatro ambientes (20%), monoambientes (15%) y propiedades atípicas de cinco o más ambientes (5 por ciento).

Agustín Walger, director de Nuevos Emprendimientos de Lepore Propiedades, dijo a Infobae que “la recesión llevó a los desarrolladores a reducir las dimensiones de las unidades para adaptarlas al presupuesto de los compradores. Hoy un departamento de un ambiente tiene entre 27 y 30 m2, cuando antes eran de 32 a 35 m2, y lo mismo sucede con los de dos ambientes, que pasaron de 50-55 m2 a 40-45 m2”, señaló.

Sin embargo, destacó Walger que en los barrios más demandados las superficies se mantuvieron. Palermo, Belgrano y Núñez lideran la demanda, mientras que Chacarita y Caballito ganan protagonismo. “El desarrollo del Parque de Innovación atrajo inversiones y universidades, lo que genera interés”, comentó.

El crecimiento está ligado a factores como la recuperación económica y el alza de los costos de construcción. Flavio Galli, CEO del Grupo Tueroc, contó a este medio que “los precios elevados en materiales y mano de obra son una barrera para nuevos desarrollos, pero un ajuste podría acelerar proyectos en sectores de alta demanda”.

Agregó: “El mercado mostró signos de revitalización, pero sigue siendo crucial estabilizar los costos para atender la creciente demanda”.

Durante 2024, el valor del metro cuadrado en propiedades de dos y tres ambientes aumentó 25%, con precios que parten entre USD 2.200 y USD 2.300 en barrios como Palermo, Núñez y Villa Crespo.

El Código Urbanístico (CUR) recientemente aprobado en la Legislatura porteña introduce incentivos para fomentar el desarrollo en barrios del sur de la ciudad, como Parque Patricios, La Boca y Constitución. Estas áreas, que aún no muestran un crecimiento significativo, podrían beneficiarse del nuevo marco normativo, y atraerían inversiones para proyectos residenciales y comerciales.

Por otro lado, barrios como Villa Crespo, Paternal, Balvanera y Chacarita ya experimentaban un crecimiento debido a cambios demográficos y a la consolidación del trabajo remoto.

Estas tendencias impulsaron proyectos que priorizan diseños flexibles y funcionales, adaptados a las nuevas dinámicas de los habitantes urbanos.

La introducción de hipotecas divisibles promete ampliar el acceso a la vivienda, al facilitar la compra de propiedades mediante pagos escalonados desde el inicio del proyecto.

Hernán Pisarenko, director comercial de la desarrolladora HA, destacó que este modelo podría triplicar el número de interesados en adquirir unidades. “Actualmente, solo acceden quienes tienen fondos disponibles o pueden pagar en un plazo corto. Extender el horizonte de pago a diez años transformará completamente el sector”, explicó.

Este instrumento financiero también beneficia a pequeños inversores, posibilitará la adquisición y fraccionamiento de inmuebles

El mercado premium muestra signos de recuperación, con barrios como Palermo, Recoleta, Belgrano y Villa Crespo entre los más elegidos por la demanda.

Solange Esseiva, de la inmobiliaria H54, contó que este segmento atrae gracias a su potencial de revalorización. “Belgrano y Núñez combinan conectividad, tranquilidad y una oferta robusta de propiedades con amenities de alto nivel. Palermo, con su diseño contemporáneo y proximidad a parques, se mantiene como uno de los barrios más codiciados”, afirmó.

Villa Crespo se consolida como un barrio emergente en este segmento, destacándose por su buena relación precio-calidad y cercanía a áreas clave de la ciudad.

En estos barrios premium, los departamentos más consultados están valuados entre USD 400.000 y USD 500.000, con operaciones que se concretan tanto mediante créditos hipotecarios como a través del blanqueo de capitales, cuyo monto máximo permitido es de 100.000 dólares.

Según Esseiva, la venta de departamentos de tres y cuatro ambientes se reactivó en estas zonas: “Recoleta también se posiciona como una opción competitiva para quienes buscan invertir con plazos rápidos de rentabilidad. Aunque los precios aún no alcanzaron su techo, sigue siendo un momento ideal para adquirir propiedades en este segmento”.

Galli, amplió que la sostenibilidad es una prioridad para los desarrolladores, quienes integran tecnologías y materiales que reducen el impacto ambiental y mejoran la calidad de vida de los residentes. Este enfoque no solo responde a las demandas actuales, sino que también posiciona a los proyectos como opciones atractivas para un público cada vez más consciente de la importancia de la eficiencia energética y la sustentabilidad en el entorno urbano.

En otra zona descentralizada por excelencia como es Villa Devoto y próximo con la provincia bonaerense avanzan varios desarrollos.

Walter Fuks, CEO de Grupo Ecipsa, dijo que la economía comienza a reflejar los efectos de cambios estructurales, lo que impacta favorablemente en el sector.

“Visualizamos un buen año para 2025, como fruto de esta recuperación incipiente y de la planificación estratégica a largo plazo. Durante 2024, avanzamos según lo previsto con más de 25 obras en marcha y entregamos más de 500 unidades en Argentina entre casas, lotes y departamentos”, explicó Fuks.

Además, se lanzará en 2025 un ambicioso masterplan en San Martín, en un terreno de 16 hectáreas adquirido a IRSA. Este emprendimiento de usos mixtos incluirá más de 6.800 unidades residenciales y comerciales, con 600.000 m2 construibles.

De cara a 2025, se espera un crecimiento sostenido en zonas descentralizadas y en el segmento premium. Barrios como Villa del Parque y Mataderos podrían beneficiarse de nuevas iniciativas urbanas, mientras que el avance de herramientas financieras como las hipotecas divisibles y una posible estabilización de la economía impulsarán la demanda de viviendas.

Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital, dijo a Infobae que “Las hipotecas divisibles son fundamentales para facilitar el acceso a propiedades desde el pozo y permiten pagos accesibles desde el primer día”.

Además, la estabilización de precios en dólares y el interés por proyectos con amenities de alto nivel apuntan a un crecimiento progresivo en los barrios tradicionales y emergentes.

Según Gagliardo, “el corredor norte de Avenida Libertador, tanto en CABA como en Vicente López, mantendrá el liderazgo entre las preferencias del mercado gracias a su conectividad y estabilidad”.

El mercado de propiedades podría tener un año positivo en 2025 si se consolidan los créditos para desarrolladores, una herramienta que permitiría transferir el financiamiento a los compradores.

“Hay proyectos que esperan condiciones favorables para lanzarse. Si esto se concreta y llegan inversiones del exterior, especialmente relacionadas con la minería, la economía en general se activará y beneficiará a todos los sectores”, concluyó Walger.

Luego de la pandemia, los desarrolladores se concentraron en crear espacios más amplios con balcones y terrazas, con espacios funcionales con amenities para el esparcimiento. El mercado inmobiliario porteño avanza hacia una diversificación geográfica y demográfica.

“Mientras que las familias buscan zonas con espacios verdes, buena conectividad y servicios cercanos, los adultos mayores priorizan funcionalidad, seguridad y áreas comunes”, concluyó Hernán Pisarenko.