Por qué los nuevos contratos de alquiler cortaron con la inercia alcista

A casi un año de la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, el mercado inmobiliario muestra cambios significativos. Las negociaciones entre propietarios e inquilinos adoptaron nuevas dinámicas basadas en el Código Civil y Comercial de la Nación y en el DNU 70/2023 del Gobierno, con ajustes en los valores y plazos. Este escenario contrasta con la inercia que predominaba hasta mediados de 2024.

En un contexto marcado por la desaceleración inflacionaria y cambios regulatorios, los nuevos contratos de alquiler en Argentina muestran ajustes más moderados en comparación con los regidos por la derogada Ley de Alquileres.

Según informó Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, esta tendencia responde a la caída abrupta de la inflación en los últimos meses, lo que permitió que los valores de los contratos se ajusten con menor inercia inflacionaria.

De acuerdo con Braña, los índices utilizados para los ajustes de alquileres, como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Contratos de Locación (ICL), registraron variaciones considerables. “Mientras que el IPC refleja el costo de vida promedio a nivel nacional, el ICL combina la inflación con el ajuste de los salarios formales, conocido como RIPTE, elaborado por el Banco Central. En los últimos siete meses, la inflación acumulada fue equivalente a la registrada en un solo mes de diciembre de 2023, lo que generó un impacto directo en los contratos de alquiler”.

El IPC, en particular, alcanzó niveles históricamente bajos, lo que comenzó a influir en las preferencias de los inquilinos. Para quienes actualizan trimestralmente en acuerdos firmados post DNU, el impacto es del 7,7%, mientras que para quienes lo hacen de forma cuatrimestral, asciende al 11,48%; esto significa que quien comenzó pagando $300.000 en octubre abonará $323.100 desde enero, y quien inició en septiembre con $300.000 pagará $334.440 desde enero, hasta la próxima actualización.

Según detalló Braña, mientras que en los primeros años de vigencia de la Ley de Alquileres los inquilinos preferían ajustes basados en el ICL debido a su menor impacto en comparación con el IPC, este año la tendencia cambió. El arrastre inflacionario de meses anteriores ha llevado a que algunos inquilinos soliciten ajustes por IPC, aunque se espera que esta situación se normalice en 2025.

Por su parte, Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), explicó que los nuevos contratos reflejan una mayor flexibilidad en las negociaciones. Esto se debe a la desaceleración inflacionaria esperada en ciertos segmentos y a una creciente sensibilidad del mercado hacia la capacidad de pago de los inquilinos. “Además, la incertidumbre regulatoria y las expectativas de modificaciones legales condujeron a propietarios e inquilinos a priorizar acuerdos más razonables para garantizar la ocupación de las propiedades”.

En cuanto al impacto de la caída del ICL en la oferta y demanda, García Malbrán señaló que, aunque los ajustes más bajos pueden aliviar a los inquilinos, los propietarios enfrentan márgenes de rentabilidad más ajustados debido al aumento de costos como impuestos, expensas y mantenimiento. “Esto podría derivar en una retracción de la oferta, especialmente en áreas de alta demanda, lo que acentuaría la falta de unidades disponibles”.

Respecto a la conveniencia de mantener contratos vigentes bajo la normativa derogada o firmar nuevos acuerdos regidos por el DNU, ambos expertos coincidieron en que la decisión depende de cada caso particular.

Según Braña, algunos contratos antiguos ajustados por ICL llevaron los valores a cifras superiores a las del mercado actual, mientras que los nuevos contratos ofrecen mayor flexibilidad. Sin embargo, García Malbrán advirtió que los contratos bajo el DNU, aunque más adaptables, conllevan riesgos legales y económicos debido a la posibilidad de judicialización en caso de conflictos.

En términos legales, Braña destacó que los contratos celebrados bajo la Ley 27.551 (de 2020), derogada por el DNU 70/2023, mantienen su vigencia y no pueden ser modificados. Esto generó situaciones en las que familias inquilinas buscan escapar de contratos antiguos para beneficiarse de las condiciones más flexibles de los nuevos acuerdos.

“La rigidez de la normativa anterior perjudicó tanto a propietarios como a inquilinos, a pesar de que algunos sectores aún defienden su implementación”, amplió Braña.

En cuanto a la evolución del mercado de alquileres, Braña consideró que Argentina regresó a un modelo más flexible y sano, similar al que existía antes de la Ley de Alquileres de 2020.

La eliminación de plazos mínimos de contrato y la mayor libertad contractual benefició a todas las partes involucradas, aunque persisten desafíos como la falta de uniformidad en los plazos e índices de ajuste.

García Malbrán señaló: “El mercado podría dividirse en dos segmentos: uno con contratos personalizados y de corto plazo, y otro con esquemas más tradicionales que buscan estabilidad”.

En este panorama, hay recomendaciones para minimizar riesgos y negociar mejores condiciones. Para los inquilinos, se sugiere negociar ajustes razonables basados en datos de inflación y priorizar contratos con cláusulas claras sobre renovaciones.

Para los propietarios, es fundamental evaluar el perfil del inquilino y considerar cláusulas de resolución anticipada. Además, Braña subrayó la importancia de “agilizar los procesos judiciales en casos de incumplimiento, lo que beneficiaría tanto a propietarios como a inquilinos responsables”.

Los últimos ajustes trimestrales y cuatrimestrales en los contratos de alquiler fueron inferiores a la inflación, lo que responde a factores como la capacidad de pago limitada de los inquilinos, el aumento de la oferta en ciertos segmentos y las expectativas de desaceleración inflacionaria.

Según un estudio reciente, mientras que los alquileres aumentaron un 61% en lo que va del año, las expensas (subieron más de un 150%) y los servicios públicos registraron incrementos mucho mayores, lo que refleja las complejidades del mercado actual.

“Es recomendable considerar la inclusión de cláusulas de resolución anticipada en los contratos, como una medida para minimizar riesgos legales. Además, es clave buscar asesoramiento profesional para asegurar que los acuerdos cumplan con las normativas vigentes y evitar posibles ambigüedades”, concluyó García Malbrán.