Nuevo Código Urbanístico porteño: el debate por los cambios que marcarán la construcción de viviendas en los próximos 4 años

El nuevo Código Urbanístico (CUR) aprobado en la Legislatura de la ciudad de Buenos Aires estableció nuevas reglas que regularán la construcción de viviendas entre 2025 y 2029. En los próximos días entrará en vigencia una vez que se publique en el Boletín Oficial porteño.

Este marco legal, según detallaron desde el gobierno de Jorge Macri, tiene como objetivos principales preservar la identidad barrial, equilibrar el desarrollo entre el norte y el sur de la ciudad e incentivar un urbanismo más sostenible.

El nuevo CUR introduce cambios en las reglas de construcción de CABA con el objetivo de equilibrar el desarrollo entre el norte y el sur. Según Macri, “esta ley nació del diálogo, de escuchar a los vecinos y profesionales del sector, y del trabajo en conjunto con legisladores de diferentes espacios”.

La normativa crea un sistema de incentivos para la inversión en la zona sur, históricamente relegada. Los desarrolladores que construyan en barrios como Barracas, Constitución o Villa Lugano podrán trasladar capacidad constructiva a corredores designados del norte. Además, establece áreas de desarrollo prioritario, límites de altura de 9 metros en más de 400 pasajes y nuevos lineamientos para reurbanizar barrios populares.

El Código también prioriza la ampliación de espacios verdes para reducir las islas de calor y mejorar la calidad ambiental. La herramienta de Capacidad Constructiva Adicional (CAC), ver mapa más abajo, permite generar más metros en zonas de alto valor inmobiliario mientras se fomenta la inversión en el sur.

Sin embargo, expertos del sector inmobiliario y urbanístico adviertieron sobre los desafíos y las posibles consecuencias que podría traer su implementación.

Para los desarrolladores, la aprobación del CUR representa una señal positiva tras meses de debate en la Legislatura, donde se completaron los pasos previos antes de modificar la normativa que definirá la construcción en CABA a partir de 2025.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señaló a Infobae: “Es muy bueno que la incertidumbre normativa haya terminado. Como desarrolladores, necesitamos reglas claras y, por suerte, ahora vuelven”.

Tabakman destacó, además, que las medidas para respetar la identidad barrial son un reclamo histórico de los vecinos, mientras que los incentivos para desarrollar la zona sur “son inteligentes y creemos que van a funcionar”.

No obstante, algunos especialistas coinciden en que los resultados del CUR dependerán de cómo se resuelvan desafíos de implementación.

Tabakman advirtió que todavía analizan en detalle la normativa para evaluar su impacto completo.

Una de las modificaciones más significativas es la limitación de alturas en los barrios residenciales.

Según el arquitecto Alan Schachter, consultor inmobiliario y experto en código urbanístico, “se redujo la capacidad edificable de los distritos más bajos, que habilitará la edificación de los edificios más cortos, incluso en algunas avenidas”.

Este ajuste, explicó, responde a la intención política de proteger la identidad barrial y ampliar los pulmones de manzana, pero a cambio habilita la construcción de torres de hasta 68 metros en ciertas avenidas principales, lo que revive las “torres sorpresa”, una práctica eliminada en 2018, cuando se aprobó el anterior CUR (que se modificó dos veces previas antes del jueves último).

El esquema de “suma cero”, que transfiere la edificabilidad desde los barrios hacia las avenidas, generó críticas. Schachter explicó que esta medida puede provocar una disminución del 40% en la actividad constructiva, un efecto similar al observado antes de la reforma de 2018.

También advirtió que esta redistribución no considera las diferencias en los actores del mercado: “El metro cuadrado no es una moneda fungible. Los desarrolladores de edificios bajos no son los mismos que financian torres de gran altura”, dijo.

Para el director de FOT Libre, Gonzalo Bustos, las nuevas restricciones generarán un aumento en los precios del suelo y, por ende, de las viviendas, particularmente en los barrios del corredor norte, como Recoleta, Palermo y Belgrano.

“La capacidad constructiva en la Ciudad va a bajar considerablemente, lo que aumentará el valor del suelo en las zonas de alta demanda”, explicó.

Además, Bustos advirtió que esta normativa desperdició la oportunidad de reconvertir áreas degradadas de la ciudad, como la zona lindera al cementerio de Chacarita o Villa Ortúzar.

Por su parte, Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, alertó sobre el impacto en el acceso a la vivienda y en la industria: “Las familias porteñas tendrán menos oferta a mayor precio, y los edificios altos estarán orientados al segmento premium. Esto puede llevar a una recesión en el sector, con la posible pérdida de hasta 200.000 empleos”.

El CUR busca fomentar el desarrollo de la zona sur de la ciudad a través de la Capacidad Constructiva Adicional (CCA), un sistema que permite a los desarrolladores obtener más altura en proyectos del norte a cambio de invertir en obras en barrios del sur, como La Boca, Barracas y Constitución.

Sin embargo, expertos como Bustos consideran que esta medida tendrá un impacto limitado. “En el sur no hay suficiente demanda. Para que estos incentivos funcionen, sería necesaria una fuerte inversión en infraestructura, transporte y seguridad, además de créditos accesibles para familias de bajos recursos”, afirmó.

Schachter también destacó que, aunque se amplían los pulmones de manzana para mejorar la calidad ambiental, la reducción de la actividad constructiva en los distritos más bajos podría dejar esta medida solo en el papel. Por otro lado, alertó sobre la disminución de edificios protegidos: “En 2018, casi 20.000 edificios tenían algún nivel de protección. Ahora quedarán poco más de 9.000″, expresó.

En cuanto a sostenibilidad, se introdujeron lineamientos para incorporar más espacios verdes y mejorar la calidad ambiental, con un enfoque en la reducción de las islas de calor y la mejora del aire.

No obstante, el impacto real de estas medidas dependerá de su aplicación concreta y de la capacidad de la ciudad para balancear los intereses públicos y privados.

Mientras el gobierno porteño destaca las ventajas del CUR, expertos como Levrio y Schachter advierten sobre el riesgo de repetir los errores del pasado.

Aunque Jorge Macri, el Jefe de Gobierno porteño, sostuvo: “La Legislatura acaba de aprobar la nueva normativa para construir en la Ciudad, un compromiso que asumí, con un objetivo bien claro, preservar la identidad de los barrios. El nuevo Código va a ser clave para que fomentemos el equilibrio de la Ciudad y para que sigamos promoviendo el desarrollo del sur, con más y mejores incentivos para quienes decidan invertir en esa zona. También vamos a priorizar los grandes desarrollos en las avenidas para cuidar la fisonomía de las calles más chicas y tranquilas”.

Con el nuevo CUR en funciones desde 2025, las nuevas reglas apuntan a una redistribución más ordenada de la edificabilidad, pero podrían generar una mayor desigualdad territorial y elevar los costos de la vivienda, especialmente en las zonas de mayor demanda.

Los próximos años serán clave para evaluar si esta normativa logra el equilibrio urbano prometido o si, como temen algunos especialistas, profundiza las tensiones en el mercado inmobiliario.

“Sabemos que la esencia de cada barrio es algo que no se puede perder, por eso siempre vamos a trabajar para proteger esa identidad que nos distingue como porteños”, concluyó Macri.