Nuevo Código Urbanístico en CABA: claves y cambios en la construcción de viviendas desde 2025

En una maratónica sesión que incluyó el tratamiento del Presupuesto 2025, entre otros temas, la Legislatura porteña aprobó el nuevo Código Urbanístico (CUR), que definirá las reglas de construcción de viviendas en Buenos Aires durante los próximos cuatro años.

“El nuevo Código Urbanístico busca reforzar la identidad barrial, según el jefe de gobierno porteño, Jorge Macri: “La Legislatura acaba de aprobar la nueva normativa para construir en la Ciudad, un compromiso que asumí con un objetivo claro: preservar la identidad de los barrios. Este Código será clave para fomentar el equilibrio urbano y promover el desarrollo del sur con más incentivos para quienes inviertan en esa zona. Además, priorizaremos los grandes desarrollos en avenidas para proteger la fisonomía de las calles más pequeñas y tranquilas”, remarcó el funcionario.

Aprobado el CUR, entrará en vigencia en 2025 y por Ley de CABA, debería volver a tratarse su revisión en los próximos 4 años. A continuación, las claves de las modificaciones y como impactará en la forma de construir.

En la versión final del proyecto, se fortalecieron herramientas que en la primera sanción aparecían de manera imprecisa. La modificación busca beneficiar a los vecinos de CABA al revalorizar zonas en desuso, potenciar áreas específicas, organizar las alturas permitidas y crear un patrón urbano más uniforme.

Entre las principales novedades, se incluyen la Capacidad Constructiva Adicional (CAC), la creación de áreas de desarrollo prioritario y zonas para promover espacios verdes, el límite de altura de 9 metros en más de 400 pasajes y nuevos lineamientos para la reurbanización de barrios populares.

El objetivo es equilibrar el desarrollo urbano, atraer inversiones y generar mejoras concretas donde más se necesitan. La incorporación de más espacios verdes responde a la necesidad de mejorar la calidad ambiental en una ciudad altamente densificada. Esto contribuye a reducir las “islas de calor”, mejorar la calidad del aire y ofrecer lugares de esparcimiento accesibles para los vecinos.

La CAC es una herramienta para equilibrar el desarrollo entre el norte y el sur de la ciudad. Funciona así: los desarrolladores que construyan en zonas del sur, llamadas “emisoras de metros”, reciben permisos para construir más metros cuadrados en áreas del norte, conocidas como “receptoras de metros”, que tienen mayor densidad y valor inmobiliario. Esto incentiva las inversiones en el sur mientras se controla el crecimiento en otras zonas.

A diferencia de la versión anterior, ahora se definieron las áreas “emisoras” específicas, que abarcan barrios como La Boca, Pompeya-Parque Patricios, Constitución, Barracas, Villa Lugano y la Villa Olímpica.

Esta modificación del CUR podría potenciar estas áreas, embellecerlas y aumentar el valor tanto de las viviendas que se construyan como de las ya existentes.

Los dueños de terrenos vacíos o estacionamientos de una sola planta pueden entregarlos al gobierno de la Ciudad para convertirlos en plazas y espacios verdes públicos. Esto beneficiaría a barrios como San Nicolás, Balvanera o San Telmo, aumentaría las áreas verdes y mejorará la calidad de vida de los vecinos.

Además, quienes realicen obras para restaurar y poner en valor inmuebles catalogados (ya se habían resguardado bajo protección patrimonial definitiva más de 4.300 inmuebles anteriormente) por su valor patrimonial también serán beneficiarios.

Esto incluye intervenciones como restauraciones y mejoras tecnológicas en edificaciones antiguas que presentan daños o abandono, debido al elevado costo de su mantenimiento.

La nueva normativa aumenta los espacios libres en cada manzana para permitir una mejor circulación de aire y más luz solar. Esto ayuda a mejorar la calidad ambiental y a crear barrios más saludables y agradables para vivir.

“Esta ley nació del diálogo, de escuchar a cada vecino y a los profesionales del sector, y del trabajo conjunto con legisladores de diferentes espacios, a quienes agradezco por su acompañamiento con su voto. Nos llena de orgullo alcanzar este objetivo justo al cumplir nuestro primer año de gestión”, destacó el jefe de Gobierno.

El nuevo Código incluye un sistema de incentivos para impulsar la construcción en el sur de la ciudad, una zona históricamente relegada. Quienes construyan viviendas en áreas específicas del sur podrán usar esa capacidad para desarrollar proyectos en corredores designados del norte.

Macri puntualizó: “El nuevo Código va a ser clave para que fomentemos el equilibrio de la Ciudad y para promover el desarrollo del sur, con más y mejores incentivos para quienes decidan invertir en esa zona. También vamos a priorizar los grandes desarrollos en las avenidas para cuidar la fisonomía de las calles más chicas y tranquilas”.

El ajuste busca corregir los problemas generados por la normativa de 2018, que permitió más edificios altos en barrios de casas bajas. También busca recuperar el “pulmón de manzana”, es decir, áreas verdes dentro de cada cuadra que ayudan a absorber agua y mejorar el entorno, algo que se había reducido hace seis años.

Se establece un Área de Desarrollo Prioritario Sur, delimitada al sur de la avenida San Juan (la zona oeste de CABA se divide entre ambos radios), que incluye polígonos emisores de Capacidad Constructiva Adicional (CCA).

Según Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, esta iniciativa busca fomentar la inversión en zonas históricamente postergadas al habilitar herramientas que promueven un desarrollo urbano equilibrado.

En ciertas avenidas, como Córdoba, Juan B. Justo, Rivadavia, Cabildo y Alberdi, se definen corredores donde se puede usar la capacidad constructiva obtenida en zonas del sur. Este esquema permite aprovechar los metros adicionales generados por nuevas obras o restauraciones en áreas específicas, mejora el sur y controla el crecimiento en otras partes de la ciudad.

Un impacto significativo se observará en las zonificaciones de las llamadas Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB).

La nueva normativa fija alturas máximas de 14,60 metros para USAB 2, 12 metros para USAB 1 y 9 metros para la nueva categoría USAB 0. Además, elimina los retiros y reduce la construcción hasta la Línea de Frente Interno, reemplaza la normativa anterior sobre basamentos.

Bustos también destacó que se mantienen los cambios de zonificación ya debatidos en audiencias públicas y suma algunas modificaciones adicionales. Varias manzanas, principalmente en Núñez, Villa Urquiza y Villa Crespo, que estaban categorizadas como USAB 1, “ahora pasarán a la nueva zonificación USAB 0, lo que limitará aún más la altura permitida en estas áreas”, dijo.

En 2018, se aprobó el Código Urbanístico en reemplazo del Código de Planeamiento Urbano. En ese entonces, se detectó que las restricciones a la capacidad constructiva habían llevado a que, entre 2012 y 2016, la ciudad de Buenos Aires registrara los niveles más bajos de actividad en 80 años, y así se encareció tanto el suelo como el precio de la vivienda.

Para Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, éste fue un factor clave para que la normativa del 2018 intentara equilibrar la densidad urbana.

La norma estableció seis alturas fijas: 9, 14, 24, 29, 38 y 45 metros, con el objetivo de eliminar las llamadas “torres sorpresa”. Estas excepciones habían generado un fuerte rechazo vecinal y encarecido las propiedades. Sin embargo, el nuevo esquema recientemente aprobado habilita tres alturas excepcionales de hasta 68 metros en ciertas avenidas del norte, lo que, según Levrio, podría generar tensiones entre la densificación urbana y las demandas de los barrios.

“Los edificios destinados al usuario final serán menos frecuentes, mientras que las construcciones más altas estarán orientadas principalmente al refugio de valor y al segmento premium”, agregó Levrio. “El desafío sigue siendo encontrar un equilibrio entre el desarrollo urbano, el costo del suelo y las necesidades habitacionales, un reto que la ciudad enfrenta desde hace años”, concluyó.