El auge de los créditos hipotecarios llevó a los bancos a subir tasas y restringir financiación: las nuevas condiciones

Los bancos otorgaron USD 175 millones en créditos hipotecarios en la Argentina en octubre. Según datos del sector inmobiliario, cerca del 50% de las operaciones de compra de viviendas se financiaron con estas líneas. Sin embargo, la elevada demanda llevó a las entidades financieras a incrementar las tasas de interés entre 0,5 y 3 puntos porcentuales, además de reducir el porcentaje de financiación para nuevos tomadores.

Estas medidas no afectan a quienes ya poseen planes vigentes, ya que no son retroactivas, aclararon las entidades crediticias

Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria especializado en el mercado inmobiliario, indicó que las cifras de noviembre podrían superar a las de octubre, aunque con una desaceleración en el ritmo de crecimiento. “Es lógico que la mejora sea más moderada. Resulta difícil sostener incrementos mensuales del 100% como ocurrió en meses anteriores”, señaló a Infobae.

La decisión de ajustar las tasas responde, en parte, al intento de regular la demanda. Según González Rouco, las cuestiones de liquidez explican este diferencial, que impulsó el auge de los créditos pero también genera presión sobre el sistema financiero.

El contexto económico actual en Argentina abre una oportunidad para más de 7 millones de personas que buscan su primera vivienda, con proyecciones de baja inflación que podrían estabilizar las UVA y hacer las cuotas más accesibles.

La reintroducción de los créditos hipotecarios entre abril y mayo marcó un punto de inflexión en el mercado inmobiliario, reactivó la demanda a niveles inesperados, incluso para las propias entidades financieras. En octubre, en CABA se firmaron 5.987 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, y la financiación fue un factor clave en este repunte. Durante ese mes, se concretaron 944 operaciones con hipoteca. Estas cifras evidencian un aumento de 300% en comparación con octubre de 2023 y de 33,9% respecto a septiembre.

En la provincia de Buenos Aires, luego de siete años, en octubre se concretaron más de 11.000 escrituras, de las cuales 1.308 fueron con hipoteca. “Estos datos confirman la expansión del mercado. La crisis que atravesó el sector quedó atrás, y en las inmobiliarias aumentaron las consultas y visitas a inmuebles con intención de compra”, destacó Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).

En las últimas semanas, 6 bancos aumentaron las tasas de sus líneas de crédito hipotecario, con incrementos que oscilan entre 0,5 y 3,5 puntos porcentuales.

González Rouco, explicó que financiar créditos hipotecarios representa un costo elevado para los bancos, dado que se trata de préstamos de alto monto. “Aunque las tasas no son excesivamente elevadas, el sistema financiero enfrenta un punto de estrés en esta primera ola de financiamiento. Además, sería necesario incorporar herramientas como la titulación de carteras o la securitización para viabilizar financiamiento a largo plazo”.

Desde el segmento destacan que el aumento de tasas actúa como un filtro para reducir la cantidad de calificaciones.

“Aunque aún hay opciones con tasas competitivas. Seis de 23 bancos ajustaron sus tasas, pero las demás entidades mantienen condiciones atractivas. Con cuotas hipotecarias más accesibles, precios inmobiliarios aún bajos y una inflación en vías de estabilización, el mercado inmobiliario argentino se posiciona como una opción ideal tanto para compradores de primera vivienda como para inversores que buscan generar ingresos a través del alquiler”, agregó García Malbrán.

Quienes lo hicieron

• Banco Galicia elevó sus tasas de 5,5% y 7,5% a 7% y 9%, respectivamente, según si el cliente cobra sus haberes en la entidad.
• Banco Hipotecario, pionero en el lanzamiento de créditos en abril, incrementó su tasa inicial de 6,9% a 9,5%.
• Banco Patagonia subió su tasa de 4,9% a 5,4%.
• El Banco de Córdoba aumentó su tasa de interés de 4,9% a 6,9% para clientes y a 8,9% para no clientes, redujo la financiación de 100% a 75%, aunque amplió el monto máximo de crédito a 250.000 UVAs (equivalentes a $300 millones).

Además, el banco reducirá el porcentaje de financiación al 75% tanto para la compra de viviendas como para la construcción. Según Osvaldo Levis, gerente general de Inteligencia Comercial de Bancor, el ajuste responde a la baja de la inflación, ya que la UVA se actualiza por la variación de precios y la tasa debe cubrir los costos del fondeo. “Es un ajuste de dos puntos porcentuales anuales, pero sigue siendo una línea muy conveniente. Entregaremos 60 nuevos créditos hasta fin de año”, afirmó.

• Santander ajustó su tasa para clientes con cuenta sueldo de 5,5% a 7%.
• Banco Supervielle pasó de 5% a 8,5% y redujo el porcentaje de financiación de 80% a 70% para viviendas permanentes.

Los bancos justificaron los ajustes para atraer inversores al mercado hipotecario y fortalecer el sistema financiero. La estabilización del mercado y un posible fin del cepo abrirían oportunidades para sostener el crédito a largo plazo.

Algunas entidades ajustaron los plazos de financiación: el Banco Hipotecario redujo el máximo de 30 a 20 años, mientras que el Supervielle lo llevó de 30 a 15 años. En contraste, el BBVA y el Santander extendieron el plazo máximo de 20 a 30 años.

En cuanto al porcentaje de financiación, varias entidades aplicaron recortes. El Bancor pasó de cubrir 100% al 75%; el Macro bajó de 75% a 70% para primera vivienda y a 60% para segunda vivienda, mientras que el Supervielle redujo de 80% a 70% para viviendas permanentes.

González Rouco aclaró: “Pese a estos ajustes, ninguna entidad disminuyó el monto máximo a financiar. Por el contrario, bancos como el Ciudad y el Nación ampliaron los límites entre $50.000.000 y $100.000.0000, y el Comafi adoptó modalidades sin tope en algunos casos”.

Los préstamos en pesos al sector privado crecieron 66,8% desde enero de 2024, según el Banco Central, impulsados por estabilidad cambiaria e inflación en baja, con aumentos destacados en créditos personales e hipotecarios.

Julián Sanclemente, CEO de Alprestamo, destacó que este cambio se debe a la combinación de un entorno macroeconómico más predecible y las nuevas estrategias bancarias. “Vemos cómo los bancos priorizan productos con plazos más largos, lo que beneficia tanto a las instituciones como a los usuarios. Esto no solo dinamiza el crédito, sino que también sienta las bases para un crecimiento más sostenido”, afirmó.

Los bancos suelen financiar entre 70% y 80% del valor de la propiedad, lo que exige a los solicitantes disponer de ahorros para cubrir el anticipo o seña. Por ejemplo, para una propiedad de $100.000.000, con una financiación del 75%, se necesitarán $25.000.000 de capital propio, además de los gastos asociados, estimados en 7% (incluida la comisión inmobiliaria).

Ejemplo práctico:

Para comprender el funcionamiento de un crédito hipotecario, puede considerarse un ejemplo de un préstamo de $100.000.000 a 20 años para la compra de un departamento de USD 125.000 de 2 ambientes en Palermo, con una Tasa Nominal Anual (TNA) del 5,5% y una cotización de la UVA de $1.264,49:

• Monto solicitado: $100.000.000
• Monto que debe aportar de anticipo: U$S 25.000
• Primera cuota estimada: $ 690.221
• Ingresos mínimos requeridos: Si el banco exige que la cuota no supere el 30% de los ingresos familiares, la familia deberá demostrar ingresos netos de al menos $2.300.740 mensuales.
• Hoy un alquiler del mismo departamento en promedio hoy es de $ 600.900.

“En el caso de una pareja, ambos deberían sumar ingresos suficientes para cumplir con este requisito”, concluyó García Malbrán.