La revancha de los departamentos usados: los nuevos créditos impulsaron el interés por unidades de USD 100.000

El mercado inmobiliario de propiedades usadas en la ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de recuperación que combina precios competitivos, mayor disponibilidad de créditos hipotecarios y una creciente demanda en zonas estratégicas.

Según informes de diversas plataformas inmobiliarias, como Cabaprop, Zonaprop o Argenprop, actualmente hay cerca de 71.000 departamentos usados disponibles en los distintos barrios porteños. Y predominan operaciones de compra venta de hasta USD 100.000.

Según el Colegio de Escribanos porteño, hasta septiembre, último mes con datos disponibles, se realizaron más de 47.000 escrituras en un período de doce meses, marcando el mejor registro de los últimos cinco años.

Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU del Gobierno, y superada la crisis de oferta en ese mercado, se potenció la intención de compra a través del financiamiento bancario.

Francisco Bosch, de Miranda Bosch Real Estate & Art, subrayó a Infobae que “el mercado de usados presenta valores muy competitivos en comparación con los desarrollos nuevos. Además, la extensión del blanqueo de capitales y el repunte del crédito hipotecario incentivaron la demanda en zonas estratégicas, generando un entorno favorable tanto para pequeños ahorristas como para inversores”.

Los departamentos de un ambiente, los más buscados por pequeños inversores y compradores primerizos, registraron un incremento promedio del 6,34% en su cotización interanual media, alcanzó los USD 67.500, según Reporte Inmobiliario.

Las unidades de dos ambientes, con un promedio de USD 109.725, tuvieron un aumento más moderado del 0,76%, mientras que los tres ambientes, con valores que rondan los USD 150.000, mostraron un alza del 4,78% interanual.

Barrios tradicionales como Palermo, Belgrano y Recoleta lideran la demanda, con precios por metro cuadrado que oscilan entre USD 2.500 y USD 3.800 según la ubicación, el estado de las propiedades y las características de las edificaciones.

“Sin embargo, también hay un interés creciente en zonas emergentes como Villa Urquiza, Almagro y Coghlan, donde los precios se ubican en un rango más accesible de entre USD 1.800 y USD 2.700 por m2”, detalló Bosch.

La reactivación de los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales figuran entre las principales razones detrás del aumento en los precios del segmento del usado.

Según datos, la demanda de propiedades usadas creció un 51% en los últimos doce meses, impulsó una valorización que también favorece a los inmuebles a estrenar y los proyectos desde el pozo.

Leandro Molina, country manager de QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para Argentina y Perú, explicó: “Núñez, Colegiales y Palermo registraron las mayores subas en los últimos 12 meses, con variaciones de 11,4%, 11,2% y 10,7%, respectivamente. Esto se debe a su ubicación estratégica, su conexión con la zona norte del AMBA y la oferta de servicios comerciales y gastronómicos que atraen tanto a compradores locales como a inversores”.

Los valores actuales de las propiedades usadas muestran un repunte sostenido luego de tocar un piso histórico en junio de 2023, cuando el precio promedio alcanzó los USD 2.151 por m2 Hoy, ese valor se ubica un 7,9% por encima de ese mínimo, aunque todavía está un 17,1% por debajo del máximo histórico registrado en marzo de 2019 (USD 2.800 por m2).

Molina destacó que el interés por propiedades usadas crece gracias a sus precios accesibles y ubicaciones consolidadas, “con alta demanda en unidades de uno y dos ambientes”.

Desde Cabaprop, el portal del Colegio Inmobiliario porteño, informaron que, entre septiembre de 2023 y agosto de 2024, se realizaron 47.336 escrituras, con un promedio mensual de 3.945 operaciones, marcando una tendencia alcista.

En agosto, se escrituró el 5,04% de la oferta disponible, lo que implica que serían necesarios 20 meses para absorber el stock actual si no ingresara nueva oferta.

De acuerdo con lo informado por Miranda Bosch las siguientes áreas de CABA registran un repunte en precios y también se discrimina por características:

• Palermo: Lidera la demanda gracias a su calidad de vida, espacios verdes como los Bosques de Palermo, y una amplia oferta cultural y gastronómica. Precios: USD 2.500-3.500 por m2.

• Belgrano: Área residencial destacada por avenidas amplias, cercanía a escuelas y excelente conectividad con transporte público. Precios: USD 2.300-3.200 por m2.
• Recoleta: Edificios clásicos, detalles arquitectónicos únicos y proximidad a importantes centros culturales. Precios: USD 2.800-3.800 por m2.
• Emergentes: Villa Urquiza: Atractivo por nuevas construcciones y servicios modernos. Precios: USD 1.900-2.700 por m2. Almagro: Accesible y con excelente conectividad. Precios: USD 1.800-2.400 por m2. Coghlan: Ambiente residencial tranquilo y familiar. Precios: USD 1.900-2.600 por m2.
• Consolidados: Palermo, Belgrano y Recoleta siguen siendo los más demandados por su conectividad y calidad de vida.

• Dos ambientes: En Palermo o Belgrano, entre USD 75.000 y USD 150.000.
• Tres ambientes: En Caballito o Núñez, entre USD 120.000 y USD 200.000.
• Cuatro ambientes: En zonas premium como Recoleta, desde USD 200.000 en adelante.

Departamentos de uno y dos ambientes en Villa Crespo o Almagro son opciones accesibles, con rentabilidad anual entre el 3% y el 5%.

“Las nuevas construcciones en Palermo ofrecen mayores retornos potenciales, aunque requieren una inversión inicial más elevada”, concluyó Bosch.