Las expensas en octubre subieron 5,13% en promedio, más que la inflación, y acumulan un aumento del 145,55% en lo que va del año, según un relevamiento privado que abarcó 120.000 hogares de la Ciudad de Buenos Aires y cercanías bonaerenses.
Según constató el trabajo, realizado por la plataforma especializada en la administración digital de consorcios Octopus PropTech, el valor promedio de expensas alcanzó el mes pasado a $163.596 por unidad, cifra que refleja todos los gastos asociados al consorcio, como salarios, servicios públicos, seguridad, limpieza y mantenimiento.
El rubro de servicios públicos fue uno de los más afectados por los aumentos. En octubre, su peso en el total de las expensas llegó al 18,97% y consolida una tendencia ascendente y sostenida desde mayo. El ítem incluye las facturas de servicios como Aysa, Metrogas, Edenor y Edesur. Distinto es el caso del rubro que incluye abonos mensuales o bimestrales como seguridad, Internet, mantenimiento de ascensores, matafuegos, destapaciones y fumigación.
Entre los aumentos mensuales registrados, el salto más reciente fue el más alto, precedido por un 17,74% en septiembre y un 15,38% en agosto.
Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus PropTech, dijo a Infobae que “las tarifas vienen rezagadas desde hace años, con un nivel de inflación reprimida que ahora estamos viendo corregir. Esto genera un incremento sostenido en los costos de los servicios públicos, que ya representan más del 18% del total de las expensas en octubre.
“La fuerte suba de tarifas en 2024 busca ajustar los costos de las empresas y generan presión en los consorcios que también enfrentan aumentos en los salarios de encargados”, amplió.
Morosidad en ascenso
El contexto económico también impactó la cobrabilidad de las expensas. Durante 2024, la tendencia a la baja en los niveles de pago se profundizó. Mientras que en 2022 la cobrabilidad se mantenía estable por encima del 90%, el año pasado cerró en 89,5%, y este año llegó a un mínimo de 83,67% en mayo.
“En octubre, la tasa de cobrabilidad se ubicó en 85,18%, una leve mejora respecto al primer semestre, pero aún por debajo del promedio anterior
Baccigalupo advirtió: “La tendencia a la baja en la cobrabilidad es un llamado de atención para todo el sector. Es fundamental que tanto administradores como copropietarios colaboren para mantener un flujo más estable de ingresos, ya que esto repercute directamente en la operatividad y la salud financiera de los consorcios”.
Los edificios no fueron ajenos a la inflación acumulada, la cual, en octubre, registró una suba del 2,7% con una variación acumulada del 107% en el año.
En términos interanuales, el aumento fue del 193%, y el rubro Vivienda, agua, electricidad y otros combustibles fue el de mayor aumento en octubre (5,4%), principalmente debido a las subas en el alquiler y los gastos conexos, el suministro de agua, electricidad, gas y otros combustibles.
El incremento de los costos no se limita solo a CABA. Según un informe de ConsorcioAbierto, las expensas en varias provincias también experimentaron fuertes aumentos entre enero y octubre de 2024, reflejando el impacto de la inflación en el mantenimiento de edificios y propiedades.
En la provincia de Buenos Aires, las expensas aumentaron 150,08% en lo que va del año y alcanzaron un promedio de $94.601 en octubre —7,64% más que el mes anterior—.
La situación es similar en Córdoba, donde las expensas registraron un alza de 160,60% en el mismo período. En octubre, el gasto promedio fue de $89.328, lo que representó un aumento de 5,96% con respecto a septiembre. La presión inflacionaria en esta provincia también se vincula con el encarecimiento de los servicios y la inflación general que impacta en contratos y suministros para edificios.
La morosidad en el pago de expensas se convirtió en uno de los principales desafíos para los consorcios en CABA. Actualmente, el 17% de las unidades funcionales en edificios de la ciudad registra deudas acumuladas.
Barrios como Recoleta presentan un nivel de deuda del 23% sobre el total de expensas, mientras que en Almagro la cifra se eleva al 32%. Esta tendencia se ha mantenido constante durante los últimos meses, lo que genera preocupación entre administradores y propietarios.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, subrayó que una de las claves para reducir la morosidad es mejorar la comunicación entre administradores y vecinos. “Es fundamental que los vecinos con voluntad de pago se sientan respaldados por administraciones que utilicen la tecnología para enviar notificaciones y recordatorios de vencimientos, así como para discutir posibles planes de pago”.
Expectativas para los próximos meses
El desafío de gestionar los costos de los consorcios es crítico en el actual contexto económico. Aunque se proyecta una desaceleración de la inflación, los ajustes en tarifas de servicios públicos podrían seguir presionando las expensas, complicando aún más la situación para inquilinos y propietarios que ya tienen dificultades para afrontar estos pagos.
La pregunta central sigue siendo cuándo podría esperarse un alivio en los aumentos de las expensas.
David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, señaló que aunque recientemente se observó una leve desaceleración, el panorama sigue condicionado por factores como las negociaciones salariales y la necesidad de reparaciones. “Es de esperar que la tasa de aumentos baje, pero esto depende de cómo evolucionen las paritarias y las necesidades de mantenimiento de cada edificio”.
Las subas de sueldos de los encargados suelen superar la inflación, lo que genera un desbalance para los consorcios que también atraviesan factores adversos para realizar mantenimientos preventivos en áreas comunes y fachadas. Loisi destacó que estos incrementos retroactivos impactan especialmente en propietarios jubilados y cuentapropistas.
En este sentido, se espera que en el futuro inmediato los aumentos sean más moderados, aunque la inercia de las negociaciones previas aún podría impactar en los próximos meses.
Diciembre complicado
Otra presión significativa sobre las expensas es el pago de aguinaldos y bonificaciones de fin de año. De acuerdo con Loisi, si bien algunas administraciones planificaron un fondo para estos gastos, diciembre seguirá siendo un mes complicado.
Loisi advirtió que el impago por parte de algunos propietarios termina afectando a quienes cumplen con sus obligaciones, ya que los costos se distribuyen entre todos. “A mayor deudores, más suben las expensas”, subrayó. Además, el impacto indirecto de los aumentos en servicios como luz y gas contribuye a que algunos propietarios prioricen otras deudas, elevando aún más los niveles de morosos.
Los consorcios donde los propietarios están más involucrados en la búsqueda de presupuestos y la optimización de proveedores logran mantener cierto control sobre los costos. Loisi concluyó: “Es fundamental que las administraciones y vecinos trabajen juntos para mitigar estos aumentos, evitando sobreprecios y optimizando los recursos disponibles”.