Disociados: en el AMBA, mientras los precios de los departamentos ya superaron la crisis, los de las casas aún no logran recuperar su valor

En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), el mercado inmobiliario muestra valores dispares en los precios de compra venta de propiedades. Un análisis privado confirmó que los departamentos registraron un alza en sus cotizaciones del 6,5% interanual. Aunque el porcentaje puede parecer bajo, representa una recuperación firme al comparar con los cinco años de crisis que atravesó el sector: los precios de unidades usadas llegaron a bajar un 42% desde agosto de 2018.

Por otro lado, las casas aún no logran recuperarse y mantienen un descenso del 5% en relación a octubre de 2023, sin mostrar señales de mejora en el último mes.

Según un informe basado en datos de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (Udesa), los precios de los departamentos, al desglosarlos por zonas, muestran que el mayor incremento se dio en CABA, con un alza del 10% interanual. En comparación, las variaciones de los últimos doce meses en el precio de venta de departamentos en el GBA Norte, Oeste y Sur fueron de 1,8%, 0,2% y 2,4%, respectivamente.

Daniel Salaya Romera afirmó a Infobae que entre los factores que explican el alza se destacan el aumento en los costos de construcción, el retraso cambiario, la reaparición del crédito hipotecario, una oferta reducida y el mayor volumen de dinero disponible tras el blanqueo de capitales. “En las zonas donde operan nuestras sucursales, como Olivos, Vicente López y Recoleta, observamos un aumento de precios tanto en departamentos como en casas, una tendencia que se aceleró en los últimos 90 días”, añadió Salaya Romera.

El segmento de ventas de casas muestra una baja del 1,4% en GBA Norte en dólares por metro cuadrado, mientras que CABA y GBA Oeste experimentaron una ligera alza del 0,5 por ciento. En tanto, GBA Sur tuvo una mínima caída del 0,3% intermensual.

En el panorama interanual, los precios disminuyeron un 5%: GBA Oeste el más afectado, cayó un 7,4 por ciento.

Ariel Bechara Aded, de Bechara Inmobiliaria, advirtió que “el alza en los precios de los departamentos en áreas como Lanús, Temperley y Lanús, se debe principalmente al aumento en la demanda de estos inmuebles, impulsada por los créditos hipotecarios”.

La reactivación del crédito hipotecario impulsó la demanda, especialmente en departamentos de dos ambientes en el rango de USD 50.000 a USD 70.000: “no obstante, se espera un mayor movimiento crediticio el próximo año, a medida que crezca la confianza en estos financiamientos”, acotó Bechara Aded.

También son muy demandados los departamentos de tres ambientes para compra con financiamiento bancario y precios desde USD 60.000 en adelante, en zonas como Piñeyro y el centro de Avellaneda.

Los departamentos de dos y tres ambientes se consolidan como las opciones más buscadas por los inversores, tendencia que se intensificó con la reaparición del crédito hipotecario y con el blanqueo de capitales.

“La demanda creció de manera notable, especialmente para unidades de dos ambientes con baño y toilette, y de dos dormitorios con dos baños, o dos baños y un toilette. Este formato es atractivo tanto para inversores como para consumidores finales, quienes priorizan comodidad y funcionalidad”, dijo Salaya Romera.

Las zonas de Olivos, Vicente López y Núñez -consideradas hoy como “la ciudad de 15 minutos”, con eje en el Parque de Innovación- figuran entre las más privilegiadas en cuanto a demanda. En estas áreas, los departamentos de dos y tres ambientes en pisos altos, con vista al río, amenities y buena arquitectura, pueden cotizarse hasta en USD 6.000 por metro cuadrado en desarrollos premium.

Salaya Romera agregó: “Más alejados del río, los inmuebles de entre 20 y 30 años de antigüedad, cercanos a estaciones de tren, pueden conseguirse desde los 2.000 dólares el m2, un valor que probablemente será difícil de encontrar el año próximo”.

El informe también destaca que barrios como Caballito, Recoleta y Belgrano son los más buscados en CABA para la compra, mientras que en GBA, localidades como Olivos y Martínez en el Norte, y Lanús y La Plata en el Sur son las más consultadas.

Según el análisis de Mercado Libre y UDESA sobre alquileres, los precios de departamentos subieron un 1,6% en octubre respecto de septiembre de 2024. Las variaciones intermensuales fueron de 2,2% en CABA, 5,6% en GBA Oeste y 3,8% en GBA Sur, mientras que GBA Norte no registró cambios.

Actualmente, en el GBA Norte, un tres ambientes promedia $700.000 mensuales en Vicente López y $650.000 en Tigre. En Ramos Mejía, en la zona oeste, el promedio es de $550.000, mientras que en Quilmes, en el sur, alcanza los $535.000 mensuales.

Bechara Aded explicó que el DNU que derogó la Ley de Alquileres permitió una normalización en el mercado de alquileres, logrando un equilibrio entre oferta y demanda.

“Actualmente, el plazo promedio para alquilar un inmueble es de 15 a 20 días en el GBA, y los contratos suelen establecerse por dos años, con ajustes por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que pueden ser trimestrales o cuatrimestrales”, concluyó.