Inversión inmobiliaria en CABA: por qué los departamentos chicos son cada vez más rentables

El mercado inmobiliario de Buenos Aires comenzó a mostrar signos de un mayor dinamismo desde la derogación de la Ley de Alquileres, el relanzamiento de los créditos hipotecarios y el blanqueo. En este contexto, la inversión en departamentos pequeños –monoambientes y unidades de dos ambientes– ganó relevancia entre los compradores que buscan destinar sus propiedades al alquiler.

Estos inmuebles presentan ventajas específicas que los vuelven atractivos tanto para inversores como para quienes buscan su primera propiedad.

Distintos informes sostienen que los precios de las viviendas dependen principalmente de la ubicación y la superficie. Cuantos más metros cuadrados tiene una propiedad, más elevado es su costo.

“Además, el valor aumenta si el inmueble se encuentra cerca de centros comerciales, escuelas, parques o medios de transporte, factores que atraen la demanda”, señaló a Infobae Lisandro Cuello, experto inmobiliario que opera sobre todo en la zona de Saavedra y Coghlan, en CABA.

Por eso, quienes cuentan con un presupuesto ajustado pueden optar por departamentos de menor tamaño, que tienden a tener un valor más accesible.

Este tipo de unidades permite ahorrar tanto en la compra como en el alquiler, ofreciendo una alternativa económica para quienes buscan una vivienda en áreas urbanas.

Tras varios años de estancamiento en la rentabilidad de los alquileres, las propiedades de menor tamaño están mostrando números favorables para quienes buscan un retorno en plazos relativamente acotados.

Según un informe de Zonaprop, la relación alquiler-precio subió en octubre y se ubicó en 4,86% anual. Hoy se requieren 20,6 años de alquiler para repagar la inversión inicial, 9,5% más de lo necesario hace un año.

Villa Lugano, Parque Avellaneda y La Boca continúan en el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta. Con un retorno del 8,5%, 6,3% y 6,2%, respectivamente. En contrapartida, Puerto Madero y Palermo, donde los valores de las viviendas son más caras, son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,5% y un 3,9%, respectivamente.

Además, los monoambientes, tradicionalmente de menor superficie, presentan un retorno superior al promedio, alcanzando hasta un 5% anual y el 8% en las áreas más baratas para alquilar como Constitución, Liniers, Balvanera, Villa Riachuelo o Parque Patricios, superando la rentabilidad de unidades de mayor tamaño.

Los departamentos pequeños (de menos de 42 metros cuadrados) ubicados en áreas cercanas a universidades, zonas comerciales y el centro financiero de la ciudad, garantizan una ocupación constante.

En zonas como Recoleta, Palermo y Núñez, la demanda es sostenida, lo cual asegura que estos inmuebles mantengan un flujo de ingresos estable para sus propietarios.

Daniel Bryn, socio de la consultora Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario, señaló que “el interés por departamentos en estas ubicaciones clave permite a los inversores fijar precios competitivos, garantizando una ocupación rápida y prolongada”.

Según Cabaprop, el portal del Colegio Inmobiliario porteño, los monoambientes usados para compra-venta parten desde los USD 34.000 en barrios como La Boca y pueden superar los USD 420.000 en zonas de alta cotización como Puerto Madero, Belgrano y Palermo.

Los departamentos de dos ambientes, por su parte, comienzan en USD 40.000 en Villa Lugano y Pompeya, y alcanzan los USD 700.000 en Puerto Madero y Palermo.

Además de los beneficios de una alta ocupación, los departamentos pequeños permiten a los inversores ahorrar en costos de mantenimiento y servicios.

Los espacios de menor superficie demandan una inversión menor en mobiliario, decoración y limpieza. Al mismo tiempo, su reducido tamaño implica un consumo más bajo de electricidad, agua y gas, lo cual reduce los costos operativos tanto para los propietarios como para los inquilinos.

“Este ahorro de costos contribuye a mejorar la rentabilidad general de estas inversiones, en un contexto donde el aumento de precios de servicios es constante, incluidas las expensas”, amplió Cuello.

Desde la derogación de la Ley de Alquileres, los propietarios de inmuebles para alquiler pueden ajustar sus precios con mayor frecuencia, según la evolución de la inflación.

“El cambio regulatorio permite un ajuste más dinámico de los precios, lo cual representa una ventaja para los inversores, que pueden mantener la rentabilidad de sus inmuebles sin perder competitividad en el mercado,” explicó Bryn.

Esta flexibilidad es particularmente relevante en tiempos de alta inflación, ya que permite actualizar los precios y, en consecuencia, asegurar la valorización del inmueble.

Según datos de Monitor Inmobiliario, actualmente existen en CABA más de 15.300 inmuebles en alquiler, lo que representa un crecimiento interanual del 172% en comparación con el mismo período de 2023, cuando apenas se contabilizaban 5.622 propiedades.

Esta expansión en la oferta brinda un panorama optimista para quienes buscan comprar en el sector.

“La combinación de alta demanda, menor inversión inicial y costos de mantenimiento bajos hace que los departamentos de menor superficie en Buenos Aires se perfilan como una opción sólida para inversores”, concluyó Bryn.