¿Comprar una vivienda con crédito o alquilar?: cuál es hoy la mejor alternativa, según un informe privado

Este año marcó un punto de inflexión para el sector de la vivienda. Más de 20 entidades bancarias lanzaron créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), una tendencia que refleja la respuesta del sector financiero a la creciente demanda de financiamiento para la adquisición de viviendas. Y muchos inquilinos comenzaron a verse en la disyuntiva de evaluar si les conviene seguir alquilando o lanzarse al crédito UVA, aún frente a las negativas experiencias del pasado.

Un análisis privado reciente confirmó que hoy es más conveniente sacar un crédito hipotecario para acceder al techo propio en vez de alquilar. Poco a poco más personas y familias se animan a tomar el riesgo: en septiembre último se logró un volumen de préstamos superior a los USD 100 millones, nivel que no se registraba desde agosto de 2018 (se otorgaron $125.704 millones y el gráfico de abajo, en base a datos del BCRA, muestra la rápida evolución de esas líneas).

Este movimiento ocurre en un contexto de elevada incertidumbre económica en el país, donde los ciudadanos enfrentan temores significativos al endeudarse a largo plazo, lo que intensifica las dudas entre optar por el alquiler o solicitar un crédito hipotecario y convierte esta elección en una decisión crucial para muchas familias.

Según el informe del Instituto de Economía (INECO) de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), optar por un crédito hipotecario UVA representa la opción más conveniente para quienes cuentan con el capital inicial necesario para cubrir el porcentaje no financiado de la vivienda.

El análisis detallado reveló que, a pesar de que las cuotas de los créditos hipotecarios UVA y los alquileres evolucionan de manera similar, el pago mensual del crédito hipotecario termina siendo superior al valor del alquiler, con diferencias que oscilan entre el 6% y el 11%.; sin embargo, esta diferencia no resulta significativa cuando se considera que la familia pasa a ser propietaria de un inmueble, convirtiéndose en un activo propio que puede incrementar su valor con el tiempo.

El informe subraya la importancia de la capacidad de capitalización del deudor. Un incremento desproporcionado de la UVA en comparación con los ingresos puede afectar negativamente el presupuesto familiar.

Por ejemplo, si el “precio” de la UVA aumenta al doble que los ingresos o salarios, en solo seis meses el peso de la cuota hipotecaria en el presupuesto familiar puede pasar de un 35% a un 39%; por lo tanto, es crucial evaluar si los ingresos familiares podrán seguir el ritmo de la inflación y las variaciones de la UVA para asegurar la sostenibilidad del crédito a largo plazo.

Fausto Spotorno, economista y director del INECO, dijo a Infobae que “una ventaja de optar por un crédito UVA es que, al finalizar el préstamo, el departamento pasa a ser propiedad del titular, permitiendo que cualquier inversión realizada, como pintura o arreglos de baño, pertenezca al propietario”.

Aunque las cuotas de un crédito UVA suelen ser más altas que las de un alquiler, algunos argumentan que la inflación compensa esta diferencia.

“La clave radica en evaluar cuánto se diferencia el costo del alquiler frente al crédito, considerando si la diferencia es significativa para el presupuesto familiar”, amplió Spotorno.

Para participar en el mercado de créditos UVA, es esencial comprender ciertos conceptos técnicos. Los bancos financian entre el 75% y el 80% del valor de compra o tasación de una vivienda, ofreciendo plazos de financiamiento que varían entre 5 y 30 años, dependiendo de la entidad bancaria. Las tasas de interés aplicables oscilan entre el 4% y el 8%, a lo que se suma la variación diaria de las UVA.

Esta se calcula diariamente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), basándose en la variación mensual del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Específicamente, la UVA se determina al multiplicar el valor inicial de $14,05 (correspondiente al 31 de marzo de 2016) por la variación diaria del índice CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia).

El informe incluye un análisis comparativo histórico que ilustra cómo, a lo largo del tiempo, los créditos UVA pueden resultar más favorables que el alquiler. Por ejemplo, para un alquiler de $100.000 iniciado en julio de 2022, la diferencia a pagar en 2024 fue de $19.730 a favor del crédito UVA.

Este análisis destaca la importancia de considerar no solo las cuotas mensuales, sino también la acumulación de un activo propio que puede incrementar su valor con el tiempo.

Adicionalmente, el informe presenta gráficos que muestran la evolución de los pagos de alquiler versus crédito hipotecario en distintos periodos, lo que evidencia que, aunque las cuotas del crédito suelen ser superiores al alquiler inicial, la tendencia a largo plazo favorece la adquisición de la vivienda propia.

Para quienes deciden optar por un crédito hipotecario UVA, el informe ofrece varias estrategias para minimizar las cuotas mensuales y asegurar una mayor sostenibilidad financiera:

• Ahorro inicial significativo: Contar con un capital inicial considerable reduce el monto financiado, disminuyendo así las cuotas mensuales.
• Elección del plazo adecuado: Seleccionar un plazo de financiamiento más largo reduce las cuotas mensuales, aunque aumenta el costo total del crédito a lo largo del tiempo.

• Refinanciamiento estratégico: Evaluar la posibilidad de refinanciar el crédito en el futuro si las tasas de interés disminuyen, optimizando así el costo del crédito.
• Estabilidad de ingresos: Asegurar una fuente de ingresos estable que permita manejar las cuotas sin afectar otras áreas financieras del hogar.
• Control de gastos: Mantener un presupuesto riguroso y reducir gastos innecesarios para destinar más recursos al pago del crédito.
• Inversión de diferencias: En casos de contratos de alquiler con actualizaciones anuales, calcular el valor actualizado del alquiler mensualmente e invertir la diferencia para minimizar el impacto de las actualizaciones futuras.

Según Spotorno, la mejor estrategia para aprovechar un crédito UVA es contar con una considerable cantidad de dinero inicial que permita solicitar el crédito más pequeño posible, lo que reduce los pagos de intereses a lo largo del tiempo. Es fundamental verificar si el crédito permite cancelaciones anticipadas parciales, ya que esto puede disminuir el costo total del préstamo”.

Además, es recomendable adquirir un departamento similar en tamaño y ubicación a lo que se alquilaría, minimizando así la diferencia financiera entre ambas opciones. “Al evaluar un crédito UVA, es esencial considerar el costo financiero total en lugar de solo la tasa de interés nominal, ya que a menudo se incluyen seguros u otros gastos que afectan el costo real de la cuota”, añadió el economista.

El informe del INECO-UADE concluye que tomar un crédito hipotecario UVA es una opción más conveniente que seguir como inquilino, siempre que se cuente con el capital inicial necesario y se mantenga una estabilidad económica. La propiedad del inmueble y la posibilidad de construir un activo propio compensan las cuotas mensuales superiores al alquiler, haciendo de esta opción una estrategia financiera inteligente a largo plazo.

“No obstante, para ser propietario del hogar es esencial evaluar cuidadosamente la capacidad de capitalización y la evolución de los ingresos familiares en relación con la UVA e inflación para asegurar la viabilidad del crédito hipotecario”, concluyó el trabajo.