Cómo comprar una propiedad con un crédito hipotecario: todo lo que hay que saber para tener éxito

Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de muchas familias, y cuando se realiza a través de un crédito hipotecario, la planificación se vuelve aún más crucial.

A diferencia de otras inversiones, este proceso requiere una preparación detallada, desde evaluar la situación financiera hasta conocer opciones de financiamiento y costos a largo plazo. Para una compra segura, es clave tomar decisiones informadas y avanzar sin apresuramientos.

Según el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria y experto en créditos hipotecarios, el primer paso debe ser asegurar la elegibilidad para un préstamo bancario. “Si alguien tiene la casa de sus sueños, pero ningún banco le presta, no tiene sentido,” advirtió a Infobae.

Se recomienda que los futuros compradores aseguren primero el crédito o, al menos, la posibilidad de obtenerlo, y paralelamente inicien la búsqueda de vivienda. Comparar entre bancos es una tarea relativamente simple que debe enfocarse en evaluar tasas de interés, plazos de amortización, costos de cancelación y el monto máximo de financiamiento que ofrece cada entidad.

“Con esta información en mano, el comprador puede identificar qué banco le ofrece mejores condiciones para sus necesidades”, precisó González Rouco.

Desde el mercado inmobiliario agregan que es importante evaluar la situación financiera familiar en su conjunto, considerando la estabilidad laboral, capacidad de ahorro y el objetivo final detrás de la compra.

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliario, aconsejó: “Lo primero que tiene que analizar es su situación financiera en particular. No tiene ningún sentido iniciar una búsqueda si no logra cumplir con los requisitos mínimos y necesarios para acceder a un crédito. Conocer a fondo las características de las distintas opciones de financiamiento es una buena inversión de tiempo, pero mejor aún es analizar en profundidad la situación financiera de la familia de acuerdo con los ingresos, gastos mensuales y ahorros disponibles. Por su puesto lo más importante de todo es que la decisión de compra de inmueble tenga como objetivo principal una mejora en la calidad de vida”.

En el barrio de Almagro, el precio promedio por metro cuadrado es de USD 1.845, lo que equivale a USD 79.335 para un departamento estándar, según Reporte Inmobiliario. Para una operación de este tipo, una entidad financiera podría prestar un monto de $76.756.613, con una cuota inicial estimada en $450.372.

El ingreso mensual necesario para acceder a este crédito hipotecario sería de $1.801.488, y el comprador necesitaría USD 19.834 para el anticipo.

Balayan sugiere que la elección de la propiedad debe ser un paso posterior a la precalificación bancaria.

“La precalificación permite conocer con certeza el presupuesto disponible, lo que facilita una búsqueda más realista y segura. Además, recomienda que cualquier reserva de la propiedad se haga ad-referéndum de la aprobación del crédito, para evitar inconvenientes si finalmente el financiamiento no se aprueba”, sostuvo.

Como paso inicial, es crucial aplicar al crédito y obtener una precalificación, lo que brinda una idea clara del presupuesto asignable a la compra. Si el comprador decide hacer una reserva, ésta debe estar condicionada a la aprobación del crédito, y es recomendable dejarlo explícito al momento de reservar el inmueble.

Es aconsejable que cualquier reserva de propiedad se haga ad-referéndum (significa que la reserva depende de la confirmación de ciertas condiciones o términos adicionales) de la aprobación del crédito, protegiendo así al comprador en caso de que el financiamiento no se apruebe.

“Tomarse el tiempo para estructurar adecuadamente las finanzas y analizar todas las opciones crediticias no solo facilita la compra, sino que también permite una mayor seguridad a largo plazo”, precisó Balayan.

Entre los primeros pasos para adquirir la vivienda, una vez seleccionado el banco, el interesado debe solicitar una pre calificación crediticia, un proceso clave para evaluar el monto del préstamo y asegurar su capacidad de pago.

Idealmente, el pago de la cuota mensual del crédito no debería exceder entre el 30% y 35% de los ingresos del solicitante o grupo familiar, aunque este porcentaje puede variar según el tipo de empleo del solicitante, sea en relación de dependencia, autónomo o monotributista.

Asimismo, el banco calculará la elegibilidad del préstamo en base a la estabilidad laboral, antigüedad y comprobación de ingresos.

El banco requerirá documentos específicos, que incluyen el DNI, comprobantes de ingresos, constancia de CUIL/CUIT/CDI y la escritura de dominio del inmueble, además de los planos municipales en caso de propiedades horizontales.

Para trabajadores en relación de dependencia, se exige una antigüedad mínima de un año, así como los últimos tres recibos de sueldo y un certificado de empleo. Los autónomos y monotributistas deben presentar su constancia de inscripción y comprobantes de pago, junto con una certificación de ingresos emitida por un contador.

La propiedad también debe cumplir con requisitos legales y no presentar restricciones como embargos, ya que el inmueble servirá como garantía hipotecaria.

Además del anticipo inicial, el comprador deberá prever entre un 5% y 7% adicional para cubrir todos los gastos de la operación, incluyendo la comisión inmobiliaria y los costos notariales.

También se incluyen seguros de vida e incendio que protegen la inversión del banco y del comprador.

En promedio, desde la selección de la propiedad hasta la toma de posesión, el proceso completo puede extenderse hasta 90 días.