Hipotecas divisibles: las claves del nuevo decreto para comprar viviendas en pozo y el fin del plan Procrear

A través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, publicado este miércoles en el Boletín Oficial, el Gobierno lanzó una serie de medidas orientadas a revitalizar el mercado inmobiliario y a facilitar el acceso al crédito hipotecario en Argentina. Según el Ministerio de Economía, estas disposiciones buscan modernizar y flexibilizar el sistema hipotecario, con el objetivo de que más ciudadanos puedan alcanzar el sueño de la vivienda propia, especialmente en un contexto de estabilización económica reciente.

A continuación se explican los puntos clave de esta normativa y cómo impactará en quienes buscan acceder a una vivienda.

¿Qué son las hipotecas divisibles y cómo funcionan?

El decreto establece la posibilidad de hipotecas divisibles para desarrollos inmobiliarios bajo propiedad horizontal. Esto significa que, al adquirir una unidad en un proyecto, cada comprador podrá asumir su propia deuda individual, lo que facilita la financiación de inmuebles de manera independiente y reduce la carga financiera para los desarrolladores.

Este cambio apunta a hacer más accesible la compra de viviendas en grandes desarrollos inmobiliarios, impulsando la construcción y la demanda. Así, la financiación se adapta a cada unidad, permitiendo mayor autonomía financiera para los compradores y reduciendo riesgos para los desarrolladores.

¿Qué implica el uso del derecho real de superficie?

La normativa habilita el derecho real de superficie como garantía hipotecaria, lo que permite que quienes posean derechos para construir en terrenos ajenos puedan utilizarlos como respaldo para obtener un crédito.

Esta medida está dirigida a proyectos habitacionales y de construcción, facilitando el financiamiento en terrenos que no necesariamente cuentan con escritura.

¿Se pueden registrar preventas de unidades en construcción?

Sí, el DNU incluye la posibilidad de registrar boletos de compraventa de unidades futuras que aún no están construidas. Con esta herramienta, se otorga mayor seguridad jurídica a las preventas, ya que los contratos contarán con respaldo legal y publicidad, protegiendo los derechos de los compradores y fomentando la confianza en el mercado.

¿Es obligatorio contratar un seguro para unidades en obras?

No, a diferencia de la normativa anterior, el nuevo decreto hace optativo el seguro para contratos de prehorizontalidad. Esto significa que quienes adquieran una unidad en construcción podrán decidir si desean o no contratar un seguro, permitiendo mayor flexibilidad en las negociaciones entre desarrolladores y compradores.

El presidente Javier Milei argumentó que el programa Procrear había dejado de ser sostenible, ya que representaba una carga financiera significativa para el Estado y no cumplió con los estándares de transparencia y eficiencia esperados. En su lugar, se promueven créditos más flexibles a través del sector privado.

¿Qué pasará con los actuales beneficiarios de créditos Procrear?

El decreto aclara que aquellos que ya tienen créditos otorgados bajo el Procrear continuarán con sus compromisos mediante un acuerdo con el Banco Hipotecario, asegurando que no se vean perjudicados por la eliminación del programa.

El objetivo de esta nueva normativa es facilitar el acceso al crédito hipotecario, incentivando la construcción de viviendas y dinamizando el mercado inmobiliario.

El ministro de Economía, Luis Caputo, destacó en X que la introducción de la hipoteca de bien futuro es un “hito histórico”, ya que permite a los compradores acceder a créditos para proyectos en desarrollo sin necesidad de contar con una escritura previa.

“Esta modalidad permitirá a los compradores acceder a financiamiento para viviendas en construcción sin necesidad de contar con una escritura previa, reconociendo desde el inicio su derecho de propiedad”, sostuvo.

La expectativa es que se avance hacia un mercado hipotecario más accesible que impulse la construcción de nuevas viviendas y que genere empleo en el sector y fortalezca la cadena de valor.

Además, la mayor disponibilidad de créditos podría tener un efecto multiplicador en la economía, estimulando el consumo y la inversión.

El Ministerio de Economía llevará adelante un plan de armonización federal en conjunto con las provincias y la Ciudad de Buenos Aires para garantizar la aplicación uniforme de la normativa, especialmente en el registro de preventas y el uso del derecho de superficie en desarrollos inmobiliarios. Actualmente en CABA hay más de 50.000 viviendas en ejecución que se entregarán entre fines de 2025 y 2028.

Por otro lado, la Comisión Nacional de Valores (CNV) promoverá la securitización de hipotecas, facilitando su colocación en el mercado de capitales; en tanto que la Superintendencia de Seguros trabajará en el diseño de coberturas específicas para respaldar los préstamos hipotecarios, brindando mayor seguridad a las entidades financieras que otorguen créditos.

Los interesados en acceder a un crédito hipotecario pueden consultar en bancos de confianza o entidades financieras habilitadas para obtener detalles sobre los requisitos y condiciones, aprovechando el nuevo marco normativo para adquirir una vivienda propia. Actualmente 22 bancos ya ofrecen los créditos para la compra de viviendas usadas y a estrenar.

Con la introducción de estas medidas, se espera un incremento en la oferta de propiedades tanto para compra como para alquiler, lo que podría contribuir a la reducción de precios en el mercado y a la mejora del acceso a la vivienda para un mayor número de familias.

“A través de este DNU se fomenta el financiamiento de nuevas viviendas: hipoteca de bien futuro, desburocratización y eliminación de la obligatoriedad del seguro contra boleto. El objetivo principal de estas nuevas medidas es facilitar el acceso al crédito para que más familias puedan cumplir el sueño de tener una vivienda propia. Esto se basa en la estabilización económica, que permitió a los bancos volver a ofrecer créditos hipotecarios más accesibles”, concluyó Rodrigo Aybar, el Secretario Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda de la Nación.