Disolvieron el plan Procrear: qué pasará con los proyectos inmobiliarios en desarrollo

El Gobierno nacional anunció la disolución del programa Procrear, creado en 2012 bajo la gestión de Cristina Kirchner, que ofrece líneas de créditos subsidiadas por el Estado nacional para el acceso a la vivienda.

Infobae había adelantado cambios en este programa; mientras que el martes 12 de noviembre, Manuel Adorni, vocero presidencial, había adelantado la noticia en redes sociales: “Dos novedades económicas: a partir de mañana el plan Procrear tal y como lo conocemos, dejará de existir. Además de esto, se comenzarán a permitir las ‘hipotecas divisibles’ para proyectos inmobiliarios en desarrollo”.

El anuncio se formalizó a través del Decreto 1018/2024, publicado en el Boletín Oficial con las firmas del presidente Javier Milei, el jefe de Gabinete, Guillermo Francos, y el ministro de Economía, Luis Caputo. En los considerandos del decreto, se argumenta que “no es posible desconocer la dificultad de vastos sectores de la sociedad para acceder a una vivienda, producto de contextos desfavorables para el acceso a créditos, generados, entre otros motivos, por la alta inflación de las últimas décadas”. Además, el decreto señala que “la financiación de la construcción de viviendas es una actividad propia y principal de los bancos comerciales, privados y públicos, por lo que no se justifica la intervención del Estado en esa materia”.

Cabe recordar que en otro decreto, el 1017/2024 publicado en el Boletín Oficial, confirmó la implementación de “hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”. La medida publicada está destinada para proyectos inmobiliarios en desarrollo. Se busca mejorar el acceso a la vivienda, fomentar la inversión privada y apoyar la reactivación económica

Volviendo al decreto sobre la disolución del Procrear, este menciona que el programa “se ha convertido en una pesada carga para las cuentas públicas” debido a dificultades en su fiscalización y control, así como por generar “gastos innecesarios al erario público”. En esa línea, se indica que el programa “no ha sido transparente, ni ágil, ni eficiente en la atención del bien común”.

La medida establece en el artículo 1: “Disuélvese el Fondo Fiduciario Público denominado Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Pro.Cre.Ar) creado por el Decreto N° 902 del 12 de junio de 2012 y su modificatorio”.

El artículo 2 dispone que el “Ministerio de Economía realizará todos los actos necesarios para la liquidación del Fondo Fiduciario Público, denominado Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Pro.Cre.Ar), según las disposiciones del presente decreto y del Contrato de Fideicomiso del 18 de julio de 2012″.

El artículo 3 instruye al “Ministerio de Economía a celebrar con el Banco Hipotecario S.A. un contrato para la continuidad de la gestión de los créditos bajo las mismas condiciones de retribución establecidas en el contrato de fideicomiso suscripto el 18 de julio de 2012″.

Asimismo, el artículo 4 autoriza al Ministerio de Economía a disponer y administrar “los bienes muebles e inmuebles, incluyendo sus mejoras, en el marco de lo establecido en el artículo 1°, así como la regularización dominial de los inmuebles”. Se establece, en tanto, la firma de un contrato entre el Ministerio de Economía y el Banco Hipotecario “bajo las mismas condiciones de retribución que las establecidas en el Contrato de Fideicomiso suscripto el 18 de julio de 2012 para dichas gestiones”.

Además, en el marco de la nueva conformación del Estado, y en particular de la Administración Pública, entre los considerandos se citó que el artículo 1° del Decreto N° 215/24 “designó al Ministerio de Economía como fiduciante en representación del Estado Nacional en todos los fondos fiduciarios integrados total o parcialmente con bienes y/o fondos del Estado Nacional, ejerciendo en ese carácter la dirección y conducción de dichos fondos fiduciarios”.

Con esta disposición, el Ministerio de Economía, con la asistencia de la Sindicatura General de la Nación (SIGEN), “realizaría una auditoría integral de gestión de los fondos fiduciarios integrados total o parcialmente con bienes y/o fondos del Estado Nacional”, según lo publicado en el decreto.

También se citó que en cumplimiento de lo requerido, la SIGEN “elaboró un informe en el cual formuló varias observaciones sobre el funcionamiento del fondo fiduciario público denominado Pro.Cre.Ar, entre las cuales cabe mencionar las siguientes: demora en la entrega de viviendas y locales, lo cual genera mayores gastos de mantenimiento, vigilancia y gastos de expensas, que podrían haberse evitado de entregarse en tiempo y forma los desarrollos urbanísticos tal como lo preveía el plazo de finalización de obra y la agilización de los mecanismos de selección de beneficiarios; incumplimiento del convenio por parte de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN); numerosos reclamos por falta de condiciones de habitabilidad de las unidades entregadas y, finalmente, la falta de actualización de los manuales de procedimiento”.

Asimismo, se indica que “la gestión del citado fondo fiduciario público no ha sido transparente, ágil, eficiente, eficaz y de calidad en la atención del bien común, con lo cual su disolución y liquidación encuadra en la base de delegación prevista en el inciso a) del artículo 2° de la Ley N° 27.742″.

El decreto agrega que “no puede soslayarse el efecto positivo que tendrá la no interferencia del Estado en esta actividad de índole netamente privada para la ciudadanía en general y para el sector en particular”, concluyendo que, “producidas esas reformas sustanciales, no se justifica en absoluto que el Estado continúe interviniendo en la financiación de la construcción de viviendas”.

También se establece que “a partir de las reformas implementadas por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) desde diciembre de 2023, con la consiguiente desaparición de los pasivos remunerados por esa entidad y los avances en el proceso de reducción de la inflación, se proyecta un aumento en el otorgamiento de créditos hipotecarios por parte de las entidades bancarias, facilitándose el acceso a la vivienda”.

El artículo 5 permite que el Ministerio de Economía, “previa intervención del Tribunal de Tasaciones de la Nación”, transfiera inmuebles o unidades a provincias, municipios, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, institutos de vivienda y otros organismos del Estado Nacional. En el caso de que los inmuebles sean aportados por provincias o municipios, el decreto permite la “restitución total o parcial a favor del aportante de origen”.

El artículo 6 dispone que los inmuebles que estén bajo titularidad fiduciaria del Banco Hipotecario S.A. y que no estén afectados a obras en curso serán “transferidos a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE)”. El artículo 7 faculta al Ministerio de Economía a dictar “las normas operativas y complementarias que sean necesarias para la mejor implementación del presente decreto”.

Mientras que el artículo 8 asigna al Jefe de Gabinete la responsabilidad de realizar “las adecuaciones presupuestarias pertinentes, a través de la reasignación de partidas del Presupuesto Nacional”.

Con respecto a las hipotecas divisibles, se indicó que se “permitirá que las partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías bajo las condiciones que determinen, ejerciendo la autonomía de la voluntad y siempre respetando las normas de protección al adquirente de buena fe”.

El artículo dos de aquel decreto, el 1017/2024, establece que el acto por el cual se constituya una hipoteca divisible deberá cumplir ciertos requisitos específicos.

1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.

2) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico.

3) Deberá contener la conformidad de las partes a fin que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.

También se precisó que, si el inmueble destinado al desarrollo inmobiliario se divide, tanto el crédito como la hipoteca podrán ser transferidos a los nuevos propietarios, quienes asumirán el saldo de la deuda correspondiente a su propia unidad o lote, de acuerdo con las condiciones establecidas con el acreedor hipotecario.

En cuanto a la creación de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, el decreto destaca que las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración en fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias.

Anteriormente, fuentes del Ministerio de Economía indicaron a Infobae que existen “17 mil viviendas que aún no están finalizadas”. Según estas fuentes, el Gobierno planea subastar dichas propiedades. El Gobierno busca aplicar un esquema similar al implementado en agosto, cuando transfirió la gestión de desarrollos a provincias como Catamarca, Chubut, Corrientes, La Rioja, Mendoza, Misiones, Río Negro, Salta, San Luis, Santa Fe, Santiago del Estero, Tierra del Fuego y Tucumán, con el objetivo de que las administraciones locales concluyan los desarrollos urbanísticos.

En Buenos Aires, el gobernador Axel Kicillof dispuso que el Gobierno provincial concluya viviendas en construcción. En algunos municipios del conurbano, como Avellaneda, se encuentran actualmente en ejecución “3.000 viviendas cuya finalización ha sido posible gracias a fondos propios”. Una fuente oficial declaró a Infobae: “Cada una de las obras en marcha todavía está siendo auditada. Se revisa una por una”. Estas unidades cuentan con financiamiento del Banco Hipotecario y algunas del Fondo de Integración Sociourbana (FISU), fondo transferido al Ministerio de Economía en abril de este año.

Por otro lado, el Gobierno revisa los últimos “2.500 créditos que se suscribieron en noviembre de 2023, a un mes de la finalización del mandato de Alberto Fernández”. Según fuentes oficiales, cada beneficiario recibió la opción de cambiar el crédito hipotecario por un crédito personal. “El 70% ya aceptó la propuesta”, agregaron.

Este plan está contemplado en el artículo 5 de la Ley Bases, que establece que el Poder Ejecutivo puede “modificar, transformar, unificar, disolver o liquidar los fondos fiduciarios públicos”, en cumplimiento con las reglas específicas de cada fondo y las disposiciones de sus normas constitutivas.