Recuperación del mercado inmobiliario: ¿cómo debe ser una vivienda para calificar como apta para créditos?

Con la expectativa de un mercado hipotecario en alza, cada vez más propietarios se interesan en preparar sus inmuebles para vender a quienes acuden a créditos bancarios con garantía hipotecaria.

Según pudo saber Infobae, actualmente hay entidades que realizan hasta 10 desembolsos diarios. Desde que el Banco Hipotecario reintrodujo estos créditos en abril pasado, ya son 22 los bancos que ofrecen financiación para la compra de inmuebles, mientras que menos de 10 también brindan opciones para ampliar, construir o refaccionar.

Sin embargo, no todas las propiedades cumplen con los requisitos necesarios para ser consideradas “aptas crédito hipotecario”. Desde aspectos legales hasta detalles técnicos, una serie de condiciones determinan si una vivienda puede ser financiada, lo que también representa un filtro crucial para los bancos al momento de otorgar préstamos.

Daniel Bryn, de Zipcode y creador de Monitor Inmobiliario, contó a Infobae que “la calificación de apto crédito se volvió un valor agregado en un mercado que comienza a mostrar signos de recuperación en la demanda para comprar viviendas”.

Para facilitar esta aprobación, tanto compradores como vendedores deben comprender los criterios que las propiedades deben cumplir y en qué aspectos conviene prestar especial atención.

Para que una propiedad sea catalogada como “apta crédito” en el mercado hipotecario, es esencial que cumpla con ciertos requisitos clave. El primero es contar con una escritura clara y en regla, lo cual implica un título libre de embargos, hipotecas o conflictos legales, para garantizar que el vendedor es el legítimo propietario.

“Asimismo, los planos deben estar aprobados y actualizados, ya que los bancos verifican que la estructura de la vivienda esté declarada y coincida con lo realmente construido. Además, la vivienda debe ser habitable y contar con servicios básicos como electricidad, agua y gas, factores esenciales para considerarla segura”, comentó Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades.

Cientos de propiedades no califican para créditos por problemas en su documentación o estado estructural. Una causa frecuente es la falta de una escritura válida, requisito esencial para que el banco certifique la titularidad y seguridad del inmueble.

“Además, si el inmueble tiene embargos, hipotecas previas o deudas, el crédito hipotecario es rechazado, ya que la propiedad está comprometida. Las viviendas adquiridas por usucapión también suelen ser rechazadas por falta de certeza sobre la titularidad”, resaltó la especialista.

Para asegurar una compra segura y sin inconvenientes futuros, es esencial que el comprador verifique tanto los aspectos legales como los técnicos.

Primero, el título debe estar libre de conflictos legales, como embargos o hipotecas previas, para garantizar una transferencia de propiedad sin problemas.

Además, los bancos también revisan el estado de los servicios básicos. Una propiedad con problemas graves de plomería o conexiones eléctricas irregulares podría quedar descalificada.

Vanesa Ibarra recomendó verificar que la propiedad no posea deudas -ni el inmueble ni el consorcio- y que tenga una tasación adecuada.

El trámite de actualización del plano tiene un costo aproximado de $29.000, y los tiempos de entrega pueden extenderse, por lo que se recomienda tenerlos listos junto con otros documentos clave, como los informes de dominio y deudas. Ibarra amplió: “Esto evita inconvenientes y agiliza la aprobación del crédito, que puede demorarse hasta 60 días en el mercado”, destacó Ibarra.

Además, los bancos suelen requerir un certificado de libre deuda de impuestos y expensas, así como un informe de dominio que confirme la legitimidad de la propiedad. Por ejemplo, una vivienda con una hipoteca vigente sin cancelar no sería aceptada hasta que el título se encuentre libre de cargas.

En un mercado que anticipa un crecimiento en los créditos hipotecarios, los propietarios que buscan vender deben prepararse para cumplir con los requisitos bancarios.

“Para aquellos propietarios que carecen de habilitaciones, la solución implica regularizar estos aspectos antes de poner la propiedad en venta bajo crédito hipotecario. Esto generalmente requiere la intervención de un profesional, como un arquitecto, para actualizar y registrar los planos oficiales”, amplió Daniel Bryn.

Antes de que un banco apruebe una propiedad como apta para crédito, es fundamental realizar una inspección exhaustiva que asegure que la vivienda cumple con las condiciones necesarias.

Según Maximiliano Drelichman, CEO de CheckHome, entre los aspectos estructurales más importantes están la ausencia de humedad visible y oculta, un sistema eléctrico adecuado, y una instalación de gas segura.

“Estos elementos, sumados al buen estado de la plomería, calefacción y refrigeración, son claves para evitar reparaciones costosas y riesgos para los futuros habitantes”, destacó Drelichman.

La inspección estructural de una vivienda puede identificar problemas que no son visibles a simple vista, como fugas de monóxido de carbono o humedades internas que requieren reparaciones urgentes.

“El costo de estas reparaciones, puede ser significativo, con montos estimados de hasta $150.000 pesos para temas de humedad y $340.000 en el caso de los sistemas de calefacción, dependiendo del estado de la propiedad”, dijo Drelichman.

Realizar este chequeo preventivo no solo protege al comprador, sino que incrementa la probabilidad de obtener el financiamiento para facilitar la venta.

Para los compradores, Maximiliano Drelichman sugiere invertir en una inspección profesional que incluya evaluación de grietas y la revisión de los sistemas de gas y electricidad, ya que el banco podría rechazar el crédito si detecta fallos graves.

Resaltan los expertos que los costos iniciales de una inspección son mínimos en comparación con las posibles reparaciones o los problemas de habitabilidad que podrían surgir más adelante. “Eliminar grietas, humedades y problemas de gas facilita la venta y mejora la aptitud crédito de la vivienda”, concluyó Drelichman.